当我把20万放进Offset

当我把20万放进Offset…
Offset（对冲账户）算是财观在贷款方面的常见话题了，但直到今天和一个客户深入沟通后，我才发现我之前的方向完全错了。什么和Redraw的区别、什么税务上的价值、什么末日保护、什么法律性质，这些都不重要，首先我要告诉你的是——把钱放进Offset会发生什么？！

为了便于讨论，我们现在假设一个客户贷款100万澳元、贷款年限30年、利率6%，并且在房产和贷款settle后立即将20万放入Offset，会发生什么？

💵Repayment（月供）
100万澳元、贷款年限30年、利率6%，则Repayment约为5996澳元。利率不变，Repayment就永远不会变。放20万或任何其他金额进Offset，Repayment也不会变。

💰本金
无论Offset放多少钱，贷款额（本金）不变，欠100万就还100万。

🏦利息
当20万放进Offset账户后，100万就只有80万计算利息。此后（贷款额）本金随着还款减少，但始终有20万不计息。20万的贷款额在6%的利率下，对应的每年利息为1.2万，即客户每年少还1.2万的利息。

🕙贷款年限
由于客户需要还的利息减少了，但Repayment又不变，这意味同样的Repayment中本金的含量上升了，所以本金会更快被还完——也就是贷款会更快还清。在Offset里放20万可以让一个100万的贷款提前8年又10个月还清。

🏠贷款总成本
Repayment不变但还贷的时间短了，所以贷款总成本自然降低了。在Offset里放20万可以让一个100万的贷款节省约63.6万元的贷款成本。请注意这个收益是要远大于前述利息节省的加总，因为其中还包含了提前还清贷款的时间价值。

那就无脑冲Offset了呗？别急，下次讲讲如何判断是否应该选择Offset还是干脆少贷一点。