澳洲住房贷款进行“新常态”，买房人融资难度日趋上升

根据彭博社的报道，澳洲信贷紧缩问题日趋加剧，买房人获得贷款的难度增加，进一步拖累当地已经疲软的住房市场。

相比以前澳洲银行到处慷慨“撒钱”的日子，皇家委员会介入调查后，各家银行都先后收紧了贷款标准，以确保贷款买房人具备足够的偿贷能力。在某些情况下，银行还会对借款人的消费习惯进行审查，包括租金到娱乐支出的所有项目，例如Netflix和Spotify。

澳洲住房研究机构”CoreLogic研究主管Tim Lawless表示称：“贷款标准收紧是皇家委员会调查的自然结果。我们目前很有可能处在房贷“新常态”的早期阶段。借款人面临来自银行有关其支出和偿贷能力的审查只会越来越严。“

根据澳洲联储公布的最新数据，今年1月份，新增贷款较上月环比仅上升0.2%，为1984年7月以来的最低水平。

CoreLogic提供的数据则显示，今年2月份，澳洲整体住房价格较上月环比下跌0.7％，较2017年10月的峰值则下跌了6.8％，提示住房市场疲软现象进一步加剧。就悉尼而言，住房价格较去年同期已经下跌了10.4％，为上个世纪80年代以来首次出现两位数的同比跌幅。

值得注意的是，尽管自监管机构宣布打击风险借贷行为以来，房产投资者最先感受到信贷收紧所带来的冲击，但是从目前的情况来看，澳洲各大银行也开始日趋收紧针对自住业主的贷款标准，而自住业主一直被视为住房市场的稳定力量。

据预计，在澳大利亚证券和投资委员会（ASIC）宣布对贷款标准指导原则进行审查后，借款人融资难度有望进一步上升。

根据拟定改革举措，澳大利亚证券和投资委员会表示，贷款机构应采取更多措施来核实借款人的实际支出，如学费、水电费和娱乐服务等费用，而不是依靠具有低估支出倾向的基准。

除了实行更为严格的支出核查标准外，银行对借款人首付款比例的要求也明显提高。据报道，很多无法提供20%首付款的借款人在申请房贷时都遭到了银行的拒绝。在这种情况下，很多买房人开始转而寻求总价相对较低的房产，或者干脆放弃买房。

3月6日（周三），澳联储行长Philip Lowe在发言中强调，信贷的自由流动对支持经济至关重要。他说：“去年以来，很多贷款机构调整了风控政策。在某些情况下，银行可能做得过头。换言之，信贷条件收紧的幅度很可能超过了所要求的水平。”

“目前，银行仍在持续寻求合适的衡量，我们需要记住的是，银行为承担信贷风险做好准备非常重要。”

这场由银行自发导致的信贷紧缩对银行的盈利增长同样构成了拖累。

目前澳洲房贷市场规模为1.7万亿，而四大行占据了其中的绝大多数份额。在提供给客户的一份报告中，摩根士丹利分析师Richard Wiles表示，四大行房贷业务增速有望在2019财年放缓至2.2%，并在2020财年进一步放缓至2%。

他说：“鉴于负责任信贷审查加剧，银行盈利面临下行风险。我们认为四大行的市场份额可能会出现持续萎缩。”

另外，据麦格理集团（Macquarie Group Ltd.）的分析师团队估计，今年房贷增速可能会适度放缓至2.1％，并在2020年进一步放缓至1.5％左右。麦格理集团分析师表示：“我们认为目前的银行基本面环境依旧充满挑战，我们对银行的盈利预测要低于市场预期。”

澳新银行在四大银行中房贷业务下降最为明显。近期，银行明确表示在控制贷款方面可能过于谨慎。数据显示，去年第四季度，银行新增房贷下降了0.2％，落后于整个行业0.9％的增长率。

另外，澳大利亚审慎管理局（APRA）于上周公布的数据显示，截至今年1月份的一年内，澳新银行新增房贷明显低于行业水平。