澳联储警告：住房供应短缺或再次出现，进而推高房价

澳联储（RBA）副行长盖伊·德贝勒（Guy Debelle）指出，在可预见的未来很有可能发生住房供应短缺的问题，继而引发住房价格出现“更大幅度的反应”。

同时，Debelle表示住房需求将继续增长，并且2020年可能是澳洲建筑业见底的一年。但是，建筑活动仍在继续下滑，明年的住房投资将下降7％。

在悉尼的CFA协会澳大利亚投资会议上，Debelle表示：2020年似乎是澳洲住房建设的拐点。

澳联储副行长盖伊·德贝勒，图/ABC

“尽管在早期，供应的增加将满足了需求的增加。但是，随着人口增长，需求将继续增长而同期的供应却出现下滑。因此，在可预见的将来很可能再次出现短缺。”

“密度相对较高建筑物的交付时间长，这意味着供应端响应速度可能会变慢。开发商融资条件收紧则意味着交付时间只会更长。在缺乏供应而需求增长的条件下，住房价格将出现更大幅度的反应。”

Debelle还认为：“鉴于人口的增长，需求仍在继续增加。尽管有一些供过于求的地方，尤其是在悉尼部分空置率高的地区，但这种情况并不普遍。墨尔本和悉尼的房价已经开始回升，这很可能使投资者重返市场。”

澳大利亚联邦银行（CBA）估计，建筑业的全面低迷将使经济整体增长损失1.4个百分点，低于既往住宅建筑低迷所减去的2个百分点。

Debelle最为关切的是，一些规模较小的地产开发商可能等不到明年的回暖，这将对整个经济产生重大影响。

他说：“混合收入总额（主要是小企业收入）在过去一年中下降了3.8％……很大一部分是来自住宅建筑部门承包商收入的低增长。这也是总体家庭收入增长低的主要原因。我们估计这一因素占近期消费放缓的50%。”

副央行行长：

住房建设低迷是低通胀关键因素

Debelle认为信贷紧缩并不是银行所造成，而是由需求所驱动。

Debelle说道：“我认为，住房信贷放缓更多的原因在于需求疲软而不是供应紧张。但是，我去年11月也说过，对开发商而言，收紧贷款的后果对经济前景的风险似乎要比收紧贷款标准对家庭的直接影响更大……”

“鉴于房地产被广泛用作小企业贷款的抵押品，因此对小企业贷款的影响也可能更大。过去一年，这种情况非常明显。”

Debelle表示，住房建设低迷是目前低通胀率的关键决定因素，也是央行将利率降低75个基点至0.75％的原因。

他说：“住房对经济的溢出效应中，其对通胀率的影响超过我们的预期。”

“构成CPI指数的一篮子要素中包括两大和住房相关的要素，即房租和自住新房购买，合计占CPI篮子的六分之一。”

据Debelle透露，即便截至今年5月房价出现下跌，但是澳洲居民家庭的负资产水平仍然相当低。他说：“按价值估计，抵押贷款余额中约有3.75％为负资产，高于一年前的约2％。”

基建支出不变

当被问到房价涨幅是否会超过收入增长，以及在这种情况下宏观审慎政策应发挥什么作用时，Debelle回答说，宏观审慎政策从来不是关于房价，而是关于贷款标准。

他说：“房价和贷款不是一回事，虽然两者高度相关，但并不必然是一回事。从审慎的角度来看，最重要的是贷款质量。”

另外，澳联储目前正在考虑一个问题，即随着各州增加其基础设施支出，住房部门的现有就业人群是否能够在更广泛的建筑行业中找到新工作。

Debelle说道：“已经有一定数量的工人跳出住宅建筑的圈子，但是这取决于技能，并不是所有人都能完全转移。”

“在可预见的未来，基础设施支出将保持较高水平。不仅是大型基础设施项目，也包括规模较小的项目，但是能否顺利实现由住房部门向基建部门的转移，则取决于工人的技术可转移性。”

鉴于房价上涨并没有伴随收入的同步增长，Debelle被问到了住房可负担性的问题。

Debelle表示，住房可负担性存在“分配上的影响”，即有赢家也有输家，而且存在代际关系。例如，一些澳洲人受益于父母拥有房产而其他人则没有。对此，澳联储可做的有限。

“从建造经济适用房的角度而言，这实际上与供应端的响应有关。例如，不少人开始对建房出租（build to rent）产生了兴趣，从投资的角度来看，这是一个有趣的主张，而且似乎增长势头强劲。”

最后，Debelle表示，海外人士对住房的投资需求确实在最近的房价周期中发挥了作用，“但不像某些人所强调的那样重要”。

他说：“随着时间的流逝，我们有来自各种移民的需求。但是这种需求将更多的体现在财富保值增值方面，而不是居住需求。但是，不容否认，海外人士的需求一直在发挥作用。”

CBA预测2020年出现公寓供应短缺

根据CBA的预测，澳大利亚建筑业有望在明年年中见底。并且，到2020年，公寓供应可能会出现短缺。

强劲的人口增长、供应短缺和房价回升意味着住房建设市场的低迷要早于预期结束。

CBA经济学家克里斯蒂娜·克利夫顿（Kristina Clifton）表示：“根据CBA的估计，从2020年起，公寓将存在供应不足的情况。”

由于人口增长率维持在1.6%的水平，住房建设活动持续放缓，因此用不了多久，多出来的供应就会被市场所吸收。

Clifton说道：“根据我们的计算，本轮住宅建设的下降发生的背景为住房供应盈余相对较小。”

“尽管近年来公寓建设市场蓬勃发展，但是相对人口增长而言，住宅建设仍低于平均水平。”

房价的上涨将鼓励住房建设活动的增长。数据显示，在接近两年的下跌后，悉尼和墨尔本两地的房价已经上涨了3.6％。

“在多重利好的推动下，如联盟党胜选获得连任，澳联储年内多次降息、澳大利亚审慎监管局（APRA）取消偿贷能力测试标准等，澳大利亚住房市场出现止跌反弹。我们预计住房价格将在2019年下半年和2020年适度上涨。”

空置率下行，但租房压力上升

Clifton指出，住房供应不足可能会给空置率带来下行压力，推动租金和房价进一步上涨。她认为，“从这一角度而言，住房开发的吸引力上升。”

尽管住房投资较峰值时期已经下跌了9.2%，但是最新一轮的低迷对经济增长的影响预计为1.4%，低于既往住房建设下滑所导致的2%的影响。

事实上，澳洲住房行业领袖已经开始谈及在18个月内可能出现的供应短缺问题。

在近期《澳洲金融评论报》主办的地产峰会上，澳大利亚多元化地产开发商Mirvac首席执行官Susan Lloyd-Hurwitz表示，在缺乏信贷流动的情况下，澳大利亚可能会在一年之内出现住房短缺的问题。

澳大利亚最大的开发商Stockland的首席执行官Mark Steinert也表示认同。“为了满足需求，我们每年需要新增18万套住房。但是从目前的情况来看，根本没法实现。”

墨尔本开发商Tim Gurner也认为有关供应短缺的预测是准确的,“我认为到第三季度或第四季度将会出现明显的供不应求。”

Gurner指出，市场上已经存在一些租房压力。随着供应量的减少，房价会存在进一步上涨的压力。

由于银行不愿意向期房开发商提供贷款，因此开发商可用融资渠道“非常有限”。此外，公寓买家获得贷款的难度也不小。