多套出租物业持有者 有朝一日非和ATO打官司 能打赢还是会输？（上）丨税务

什么是真正的包租婆或包租公？

那肯定是名下有很多套物业出租，被动收入盆满钵满。

你是不是就是这其中之一或者梦想将来也是这样的人生赢家？

你有没有考虑过你名下的房产们，ATO (澳洲税局） 是怎么看待的呢？

是认为你在进行不动产的被动投资？

还是会界定你在从事物业出租的生意呢？

是不是想知道到底拥有多少套房产就会被这样差异化对待？

如果有一天因此被ATO找来喝茶，又该怎么办？

让我们结合真实案例，好好做个梳理和归纳。

因为刚才提到的两种不同的定论将导致你的房产在税收上的处理将会是相差十万八千里呢。

纳税人对出租房产的所有权

纳税人（Alan先生）在有关收入年度（即2018年和2019年）在维州拥有九处房：

包括位于Frankston的两套住宅和位于Essendon的一栋7个单元的房产。

Alan先生的房产是以2,535,000澳币的总成本购买的，但其当前的市场价值（即在听证会时）已经升值到了600万澳币，其中的借款总额为225万澳币。

房地产经纪人的职责

Alan先生聘请了房地产经纪人，借助他们的租赁服务帮他找租客，出租房产。

该代理人的职责包括以下内容：

在realestate.com.au上为房产做广告

为潜在的租户开放房产供其检查

向Alan先生提供一份关于房产的潜在租户名单

纳税人参与管理房产

当房地产代理履行完他们的职责后，也就是找到合适租客之后，Alan先生就会参与到房产日常管理中。

特别是，在Alan先生于2018年4月辞去银行的全职工作后，他花了大量的时间来管理他的房产（包括花大量时间改善他的租赁组合的回报），这涉及到以下内容的履行:

1

采访和选择租户

2

行政事务

 如支付维修和保养费用、市政当局的费率、水费、土地税、租金核对、以及其他相关费用

3

维系租户关系

如电话、电子邮件和租户之间的通信，编写租赁协议，每年或每半年进行一次财产检查

4

安排一般维修和维护

由于出租物业有些陈旧，需要安排和处理每周的一般维修和维护，往往涉及到聘请电工、水管工和建筑专业人士的服务

5

对房产进行维修和升级

Alan先生也已经开始粉刷他的一些出租物业，对现有房产进行维修升级。

特别是，Alan先生参与了Essendon单元的实质性开发，这将使这些房产的租金收入每年增加约12万澳币。

纳税人在这个项目中的参与和职责包括以下日常的管理：

(a) 对促进开发所需的合格人员进行日常管理 

(b)在房产周围建造护栏 

(c)在花园周围种植树木和植物 

(d)组织铺路承包商 

(e)粉刷屋檐和楣板

6

保存记录

Alan先生保存了与他的房产有关的记录，如费用发票和资本收益的证明文件。

此外，尽管该纳税人没有保存损益表或与他的租金有关的预计损益表，但他在提交相关年度的个人所得税申报时提供了一份收入和支出报表。

纳税人关于出租房产所有权的目的/计划

总体而言，Alan先生出租房产的主要目的是建立重要的房产投资组合，获得足够的租金收入来满足他的生活方式，而不需要继续从事他的银行家工作。

具体地说，Alan先生在其出租房产投资组合方面的计划是：

- 通过在好的地点购买可出租的房产来获得最大化的净租金

- 亲自将房产维护升到较高标准，以吸引优质租户

- 获得足够的净租金以维持目前的生活方式

- 在澳大利亚购买更多的出租物业，使其租赁活动多样化

纳税人关于开展出租物业商业活动认定的私人裁决请求

Alan先生在2018年和2019年的收入年度，特地向ATO寻求一项有约束力的私人裁决（'PBR'），以确定他是否在从事出租物业商业活动。

申请PBR的目的，是为了确定Alan先生的房产能否符合自营养老金（SMSF）有关"商业不动产"的条件（即，为了方便拟议的将一处或多处房产转让给一个相关的SMSF）。

如果请求得以批复核准，这将使纳税人能够将房产转让给相关的SMSF，而不违反《SIS法》第66条的限制规定。

SIS法案第66条规定，禁止SMSF故意从关联方处获得资产，除非该资产符合"商业不动产"的要求。不幸的是，ATO裁定，该纳税人在相关收入年度并没有从事出租物业的商业活动。

插入个题外话：

自营养老金的运作规定非常繁复，如果需要咨询，请另外向专门的会计师进行了解。

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假如你发生了上述情况，你会考虑怎么办？来看下Alan先生的做法:

2018年11月，Alan生对ATO的PBR决定提出异议。

但ATO随后在2019年7月驳回了纳税人的异议。

然后，Alan先生要求法庭对ATO的反对决定进行审查。