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悉尼规划困境:70年的失败加剧住房短缺,城市两极分化和信任危机(组图)

2023-06-05 来源: 华人找房 原文链接 评论5条

悉尼规划困境:70年的失败加剧住房短缺,城市两极分化和信任危机(组图) - 1

悉尼在发展规划方面做得很好,但在实施方面却不尽如人意。自二战结束以来,这个国家最大的城市已经制定了两个大规模的方案来管理增长,但它们远远没有达到预期。

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如今,管理住房、基础设施和经济发展增长的最新尝试——大城市委员会——正面临着质疑。如果这个计划破裂,将标志着70年的失败,加剧了住房短缺问题,使悉尼长期处于世界上最难以负担的城市之列。

开发商Fabrizio Perilli说:“我们所在的州有很多富有创造力的思想家和优秀的人才,在世界各地进行着伟大的开发。但由于某种原因,我们无法在这个州做到这

一点。”

结果是悉尼的住房不足,规划专家Bob Meyer表示,到2051年,悉尼的人口将达到700万。约有400万人将居住在城市的西部,这将回归到1828年地理人口分布的情况,当时温莎、彭里斯、里士满、利物浦、坎贝尔敦和帕拉马塔等河流城镇围绕着养活日益增长的殖民人口的农田形成。

在一个表现不如东海岸其他州的州,对更多住房的需求已经十分迫切。自1992年以来,新南威尔士州每1000名居民建造了6套房屋,而维多利亚州和昆士兰州的相应数字为8至9套。新南威尔士州生产力委员会表示,到2041年,新南威尔士州将需要90万套住房。

Perilli是开发公司Perifa的联合创始人,也是澳大利亚房地产委员会新南威尔士州主席,他表示,这个州有很多好的计划,但在实现这些计划方面却未能达到预期。

他说:“一个战略的优劣取决于实施的情况。”“发生的问题是,关于谁应该承担实现这一愿景的责任,一直缺乏明确性。”

前规划部长Rob Stokes是阿尔班尼兹工党政府城市政策论坛咨询机构的新成员,他明确指出了这些计划的失败之处。

拥有可持续城市发展硕士学位的Stokes表示:“阻碍悉尼增长的最大障碍是市政府。”“作为规划部长,我因供应挑战而受到抨击,但最终我没有工具。这些工具在市政府手中。”

市政府的反对(以及来自敌对的州政府和希望将土地用于住房的开发商的反对)导致了1951年坎伯兰计划(也称为坎伯兰郡议会方案)的失败,该计划旨在在悉尼现有城市范围周围建立绿色带,防止城市蔓延。

1968年,悉尼地区概述计划取代了坎伯兰计划,放弃了绿色带的想法,专注于从已建立的中心向外延伸的指状走廊的发展。但这只是一种原则体系,并无法在地方层面执行其理念。

Stokes表示,坎伯兰计划“过于自下而上”,因为州政府不喜欢失去控制,而1968年的后继者“过于自上而下”,没有得到地方政府的支持。

Stokes说,大城市委员会试图通过包括州政府和市政府代表来实现这种平衡。

悉尼规划困境:70年的失败加剧住房短缺,城市两极分化和信任危机(组图) - 3( 图片来源:网络)

大城市委员会(前自由政府于2022年将大悉尼委员会更名为大城市委员会)试图通过包括州政府和市政府代表来实现这种平衡,Stokes说。

“大城市委员会试图找到一种刚刚好的解决方案——既不是太自上而下,也不是太自下而上,”他说。

地理和移民问题长期以来都使悉尼的规划变得困难。Cox Richardson规划总监Meyer在2014年的一次演讲中说,如果帕拉马塔河水深一些,帕拉马塔将在白人定居后成为定居中心。

“帕拉马塔很可能被宣布为悉尼的主要中心,”他告诉悉尼建筑节的听众。“当船只的龙骨在河床中点接触到——因此得名Kissing Point——它们无法继续上游。”

意料之外的快速移民和家庭形成也使规划变得更加困难。Cumberland计划预测,该市的人口将从1947年的170万增长到1981年的225万,这一数字在二战后的婴儿潮和移民浪潮推动下,于1961年实现,Mayer说。

1968年的规划在预测增长方面做得更好,但预测到2000年,城市需要为500万人提供住房。到2001年,城市的人口已经达到400万,但由于预期的每户3.2人的家庭居住率下降到2.6%,仍然没有足够的住房,Mayer说。“房子是有的——房子占据了悉尼地区总体规划为住宅发展预留的所有空间。”

委员会战略规划负责人Stephanie Barker表示,规划机构正与各市政府和州政府密切合作,制定从北部的Lower Hunter和Greater Newcastle到南部的Illawarra-Shoalhaven的六个不同城市的悉尼发展计划。

一旦最后敲定,这些计划将取代前大悉尼委员会的三城市都会概念。

Barker说:“在我们地区和城市规划的每个阶段,我们都与地方政府紧密合作,了解当地优先事项,并将他们现有的工作纳入我们的规划。”

“重要的是,正是地方议会将许多关键元素带入计划。所有33个悉尼议会首次在十多年里拥有了最新的本地住房策略。”

但是他们如何实现这些计划?一位资深建筑师表示,过去的短期思维和糟糕的发展历史破坏了政策和规划的基础。

这位建筑师说:“被打破的是发展行业、进行规划的治理/权力机构和当地社区之间的社会契约。”

Perilli同意这种批评,但表示摇摆已经朝另一个方向。

他说:“有太多的项目本可以做得更好。现在,反对发展变得政治上受欢迎。当人们不知道自己在反对什么时,反对发展变得太容易了。”

Urbis规划咨询公司的董事Ashleigh Ryan表示,需要实施新住房的战略和目标,但不能让州政府接管地方议会,因为这会加深不信任。

Ryan说:“让州政府‘接管’地方议会可能会进一步加剧地方反发展情绪,我们需要在向现有社区展示密度可以带来的好处方面更加周到。”

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她表示,需要简化州规划控制,以鼓励对优秀发展项目的简单评估,并为发展提供快速或确定的时间表。

“这并不是要削弱议会的权力,而是要控制他们目前用来限制和约束新住房的数百页控制规定,并赋予议会完善和指导与本地区域相关的地方控制规定的权力,例如建筑材料、园林景观,甚至街道墙高或后退距离,如果这是定义地方特色的因素。”她说。

“在新南威尔士州范围内没有广泛推行更多的符合住房开发规范之前,我确实支持立法规定最低密度或由州政府设定的新住房非自由裁量权开发标准,然后保持议会在确定与地方区域相关的发展细节方面的作用。”

城市应该集中发展哪种类型的住房以及在哪里?

然而,关于城市应该集中发展哪种类型的住房以及在哪里,仍然存在争议。

大城市委员会提议在更大的地区范围内管理发展,鼓励住房建设,而新南威尔士州生产力委员会则表示,这与在人们希望居住的地方——靠近现有市中心的地方建设更密集的住房背道而驰。

生产力委员会的报告称:“这些计划将增长优先考虑在现有的高产经济中心之外,例如在西悉尼地区设定就业和住房目标,而不是在现有就业岗位附近提供更多住房。”

Perilli支持以交通为导向的发展,即在重型交通节点(如悉尼不断扩张的铁路网络正在开发的火车站)周围集中建设高层住房。

然而,Stokes对此并不热衷。

他说:“政治上很容易说我们要做以交通为导向的发展。问题是我们最终会有一个两极分化的城市,一边是60年代的平房,一边是巨大的塔楼,中间什么都没有。”

在开发“中间”的住房时,问题在于,对于超过三层的住房,诸如残疾人通行要求和消防标准等要求使得中密度住房的每套住房成本比高层公寓更高。

Stokes说:“成本开始上升。有一些可行性挑战出现。”

“有很多原因使得三到六层的建筑非常好,但也会有一些限制使得它们很难实现。”

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最新评论(5)
天小琪Queen
天小琪Queen 2023-06-05 回复
我同意楼上的观点,建高层公寓的成本太高,还不如多建点中密度住房!
小熊娃娃_USA
小熊娃娃_USA 2023-06-05 回复
反对建高层公寓!修整整齐齐的社区才是最适合居住的!
Juan__-
Juan__- 2023-06-05 回复
悉尼的房价已经离谱了,再建高层公寓只会让富人更富,穷人更穷!
Ssi_xiA
Ssi_xiA 2023-06-05 回复
建高层住房不如修路铺桥来得实在!多少人需要方便出行啊!
carol-乐
carol-乐 2023-06-05 回复
这是绝对的现实主义!城市发展不能只看交通,居民的生活也得考虑啊!


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