【老蔡侃房】【收藏】造房系列(三)：怎么通过建房来赚钱？

今天我是想说一说怎么通过建房来赚钱。

说这个之前，我先要说一下建房怎么亏钱。是的，建造做得不对路，亏钱是非常常见的。尽管那些地产大鳄都是通过地产开发发家，但是开发并不是买地、造、收钱，那么简单。

为什么会亏钱——1 买错地

这是最多新手犯的错误之一，如果你考虑建造、重建、或是开发，那你做的预备功课就不仅限于在这个小区来回走，在房子里来回转悠那么简单了。

这个房子可以拆吗？有什么原因会使得拆除变得特别复杂或者昂贵吗？

这块地重建或者开发有什么限制吗？哪些限制是可以接受的，哪些限制是没得商量的？

当你确定一块土地是可以做建造的，你是否知道花多少钱买才是最合理呢？

能便宜点买自然好，但是如果你每次都判断错价钱，不断错过合适的房子，在一个上涨环境里也是一笔巨大的时间成本损失。

而如果买得太贵了，直接就是从你利润里剔除了，悲剧。

公司的老周做买方代理多年，最厉害的一次，出暗标买房子，比竞争对手（第二高的买家）只高了500块，拿下了土地，这里面有很多窍门，不过我太笨学不会，只好写写文章吹捧他。

为什么会亏钱——2 建房定位错

这一点说说容易，做起来难。你买的这个区域是自住的人多还是投资客多？是学生多还是本地白领多？

他们喜欢花园大还是房间多？他们喜欢现代风格还是保守老派风格？

投资在某一个区域做建造开发，一定要适度关注这块区域的大部分居住人群的种类。

例如我们在华人多的区域做建筑设计时有条件的话会做独立的炒菜区域，防止油烟弥漫。

而在白人年轻人多的区域，做小townhouse的时候就要用明快的颜色做开放式厨房，并搭配一些酒架，镜面装饰。

如果这些设计考量对你来说太难，你可以参考附近比较好卖的楼盘，看看他们的装修风格是如何的。

不过参考的时候还是要记住一点，卖的贵的不一定是赚得多，而“容易卖”，“卖的快”才是一个比较靠谱的参考标准。

为什么会亏钱——3 买卖时机错

虽然说我一贯的观点是一个选的好的开发，在什么市场环境都是赚钱的，但是在有条件选择的情况下，肯定还是选择在高位销售最有利。

做建造开发在这一点上其实灵活度比较低，一般复杂的建造都在12个月左右，有些楼盘可以以楼花形式卖，其它的就是建成了卖。

一般来讲如果房屋质量较高，建成卖的卖价会更理想，除非房市在建造期间下滑了，那脱手就会有困难。

一般职业开发商都会以楼花形式销售大部分物业，为的是尽快资金回笼开始下一个项目。

怎么通过建造开发赚钱——1 理解房产挣钱的最基本定律

基本的东西是挺无聊的，但是就是有这么多人喜欢钻牛角尖，而忽视了最基本的定律：有需求的土地是升值的，房屋本身是贬值的，分割是实现土地价值的最有效途径。如果你买了一块土地，它除了大，什么也干不了，它的价值就是极低的。例如你如果在中澳鸟不啦叽的地方买了一万平米，其实你还不如在墨尔本好的区域买个100平米土地的小cottage。

房子本身是耗品，是折旧贬值的，所以买房时候尽量选择房屋价值较低的，这也是为什么我不建议客户买全新的房子——因为你钱都花在耗品上了，当然，这是以投资标准来考虑，如果是自住的话另外考虑。

如果土地有开发的可能，就一定会价值高于没有开发可能的土地。

怎么通过建造开发赚钱——2 通过建造为物业增值

在选择了一个土地容易增值的区域之后，建造的主要功能就是为土地带来不可抵挡的人工增值。通俗点讲，建造的东西要有强烈的市场需求。建造涵盖的范围包括翻新(renovation)，重建(redevelopment)，开发(development)。

聪明的你，当然要在投资的时候多做调研，看市场对哪一类的建造产品接受度更大。例如有些街景风貌极其统一的小区里，有一栋老房子，你要怎么去通过建造增值呢？一般来讲，我们主张能开发的土地，一定以开发来做。不要忘了上面所讲的，分割(subdivision)是实现土地价值的最有效途径。如果开发的可能性由于政策原因不是很理想，那就要观察街区了。在上述例子的老街区，翻新的可接受度通常会比重建来得高，所保留的老建筑风貌，往往对富有的本地人会有极大的吸引力。而重建则更适合于街道风貌不统一，或者老建筑本身并不特别有风味或者美感的区域。

怎么通过建造开发赚钱——3 控制建造周期

一般来说建房建起来之后，只要施工队没有出大问题，建造周期都不会超时太多。我这里说的控制建造周期，其实是控制开发周期，就是在每一个环节相连的节点上，不要浪费太多时间。尽量安排得紧凑，不要三天打鱼两天晒网。我有见过批文拿到3个月就开始建造的，也有见过3年了还没造起来的。

一个好的项目，有它特定的空间和时间的定位，尽量让项目按步骤一步步走完，避免夜长梦多。我们有客户的项目在批文拿到的时候申请了一个合法排水点，用来将土地的雨水管接到该位置。

结果由于后期做施工图时不断改动设计，导致一年才准备开工，却发现Council把合法排水点移动了，为此开发商将多付出几万的费用将管道连接到新的合法排水点。这些技术细节听听其实挺无聊的，但是你看，就你打一个哈欠的功夫，世界斗转星移很多事情就产生变化了。好的项目还是要有好的管理和好的职业精神去实践，才能实现它的最大利益。

下周预告

说了几周的枯燥技术，下周和大家聊聊轻松的话题，澳洲那些奇葩的房屋法律条例，一定让你大跌眼镜。