中资撤退？万达工地变化引发外媒猜想

背景

位于悉尼环形码头的地标性建筑Gold Fields House目前被没有任何图文装饰的施工围挡团团围住，这栋大楼已在早前被中国商业地产巨头大连万达集团买下。

不久之前，万达曾自豪地在这些施工围挡上展示着其对 “悉尼One“开发项目的宏伟愿景。按照万达的之前规划，这个地块承载的将是一个十亿级别的双子大楼开发工程。

投资咨询公司J Capital经营合伙人Tim Murray观察到，对于澳洲来说，中资大型开发项目盛宴已经散去。他说：“中国开发商为购入澳洲开发用物业付出了过高的价格，现在他们很难找到用于完成项目的资金。事实上，现在中国开发商已经开始撤离，放弃了很多大项目和大笔的定金。”

中国政府已经收紧中资公司海外投资，因为其急于稳定人民币汇率、停止资金外流。中国有一种担忧，认为地产开发商造成的资本外流会威胁到国家金融稳定。

顾问公司Basis Point的总经理David Chin说，中国政府认为，无节制地大量购买海外物业是不理智的。他说：“为形象工程、吹牛的资本花钱；付过高的价格，期望未来能融到更多资金——这样的日子都过去了。”

  不支持地产开发  

中国政府最新的指导方针鼓励企业投资资源、农业、科技行业。而包括酒店和住宅在内的地产投资，以及体育、电影投资，现在都上了限制名单。

大连万达是被中国政府密切关注的公司之一，很显然万达的“悉尼One”工程在中国政府看来应该属于被限制之列。David Chin说，中国政府的限制对某个具体工程的影响视其工期进展而定。

“对于一些开发商来说，因为项目还没开工，他们可能会考虑卖掉开发用地或者项目，也有可能选择持地观望。对于已经开工的项目来说，有的可能已经成功融资，因此会完成整个项目，并且在建设过程中应该已经通过预售卖掉了很大一部分楼花。”Tim Murray说，如果开发商还未能成功融资，澳大利亚的银行应该不太可能会助其走出难关。

“目前，能从澳大利亚的银行贷出建筑贷款的前提是——项目需要已经售出全部100%楼花，并且不能卖给外国买家。现在，如果一个融资困难的中国开发商已经把50%的楼花卖给了海外买家，那这个开发商将无法满足从澳洲银行贷款的条件，除非其解除之前和海外买家的交易，再把这些楼花卖给澳洲居民。”

因为这个原因，一些中国开发商转而向非银行机构寻求融资。

  未来可能限制更多  

本月中国将召开新一届的执政党代表大会，可能会宣布政党领导变动以及政治局常委会（中国最高决策机关）人事变动，这为一切增加了更多的不确定因素。

Tim Murray说： “有一种观点认为，代表大会之后资本控制会更加收紧，资本控制将是此次执政党代表大会的一个议题。” 人民币面临美国利率、美元上涨、中国房地产价格增速放缓三方面压力。

这种情况也预示着一些投资者可能会返场寻求廉价的投资选择。Tim Murray说： “我认为资本控制对开放商的限制是有效的，因为这涉及到来自大型银行的大额贷款以及政府出台的其他资产控制手段。但是，小型地产投资者可能在2018年就会重回市场。”

去年，中国地产开发商买下了38%的住宅开发用地；未来，他们也不会完全退场。未来，中国开放商可能会不得不转而寻找其他更小、更廉价的澳洲城市以及偏远地区旅游中心去投资。David Chin说：“基于这种情况，他们仍然会在澳洲投资，只是会选择更低价的项目，可能会着眼凯恩斯和珀斯。”

Tim Murray说，现在风水确实是轮流转了。 “澳洲本土开发商一直处于旁观状态，目睹着开发用地不断被卖出疯狂高价。现在本土开发商认为他们重回市场的时间到了。”