墨尔本的公寓比悉尼更值得买吗？| 老武说 01（原创）

最近听几位国内朋友说，在国内的澳洲房展会也是人山人海，墨尔本的房子尤其吃香。多数国内朋友听到的关键信息是：墨尔本的公寓比悉尼更值。

对这个必然得罪人的话题犹豫了半天，还是想到一个比较合适的角度来好好聊聊这个话题，不仅对海外置业的朋友有帮助，对澳洲本地要做投资的人相信也大可参考。

这个角度就是看看这个结论的论据是否充分。如果论据充分，那结论就靠谱；反之的话，那就值得掂量掂量了。

现在的论据有哪些？

我理了理，这些论据大概包括这些：

⊙时钟理论：悉尼在时钟的12点了，马上要跌了；墨尔本大概在十点吧；

⊙水波效应：悉尼房价太高了，买不起房子的人会到墨尔本，就像水波的辐射效应一样；

⊙鸡蛋不要放在一个篮子里，应该不同城市的都配一点，墨尔本便宜的先来一套；

⊙墨尔本的房价便宜，悉尼买一房的钱可以在墨尔本买两房了；

⊙墨尔本是长期排名第一的世界宜居城市；

⊙  墨尔本的人口增速比悉尼快。

我们一一来看。

时钟理论

关心过澳洲房产的朋友应该或多或少听说个这个理论，譬如悉尼在X点，墨尔本在Y点，布里斯班在Z点等等。

时钟理论其实讲的是地产的大周期，它本身并没有大问题，可操作起来会比较乱：如何准确判断各个周期的峰值（12点）和低谷（6点），这点是“见仁见智”的。买在6点，卖在12点，这可不是每个人都能做到的，或者说希望这样做到的人，也需要承担相应的风险，这对投资者要求其实特别高。

换句话说，如果用“赌”的心态来判断周期，或者听别人说是“悉尼已经在12点了”就相信的话，那就有点不太靠谱了。

水波效应理论

水波理论大概意思是说一个热点区域的房产增值，会像水波一样，带动周边房产的增值。

与时钟理论类似，水波理论本身也没啥问题，问题在于其适用的场景。举个例子，北京的CBD东扩，从二三环东扩到四环甚至五环，这个算是水波效应比较合理应用的地方。

就悉尼来说，同属于西区的发展，Parramatta的建设向周边的辐射，带动基础交通设施的建设，对周边及交通沿线地产发展的促进等等，这个也是水波效应可以合理适用的地方。

但如果说悉尼的发展，可以辐射到墨尔本的发展，这个水波效应理论的应用未免有点牵强了。就像说北京的发展可以辐射到上海一样，上海肯定不服气。北京最多辐射到燕郊，连唐山也辐射不过去。

在湖里扔一个石子，等传到50米开外，那点能量早没了。要看到50米开外的水波，还是要在50米开外直接扔个石子才靠谱。

一个城市的地产发展，更依赖于这个城市对人口净增长的吸引力（即需求，例如能否提供更多更好的就业机会）和房产供给之间的供需关系。

鸡蛋不要放在一个篮子里？

“鸡蛋不要放在一个篮子？”是这些理论中最具迷惑性的理论。含糊的意思是说，要分散投资，分散风险。英文叫“diversification of portfolio”，直译过来叫“资产组合的多样化”。产品间的“低相关性”是降低投资组合风险的关键所在。

那么，从总体上来说，在悉尼、墨尔本各买一套房子，这个叫“多样化”吗？很遗憾，这种组合叫“分散”，而并不是“多样化”。我们看一下这一张图就明白了：

很明显，悉尼、墨尔本的公寓房价呈非常明显的强相关性，基本同步涨跌，但幅度有所不同。因此，用“强相关性”的产品来构成投资组合是完全无法降低整个组合的风险的。

房产属于大额投资，很多人是无法同时买多个房子组合的。但如果因为不理解这句话的本质含义，就把资产买到不合适的城市或地方，那么失去的就是无法追回的机会成本。既然趋势已知，为什么不直接入手一个预期涨幅快的资产呢？

宜居城市，房价便宜？

首先我不太知道宜居城市和资产涨幅之间的必然关系，如果追求自住的话也许还有意义。

其次关于房价便宜：“在悉尼买一居的钱，可以在墨尔本买两居，所以买两居比买一居好”。从投资的角度，一居还是两居是无法得出哪个更值得投资的结论的。如果可以选择的话，您是希望在北京买1套1居，还是用同样的钱在太原买2套三居？

墨尔本的人口增速比悉尼快

Bingo！这个理由终于要给一个大大的赞，终于回归到房产最本质的供求关系了。

墨尔本的人口增速确实高于悉尼，反映了需求的上升，这是所有论据里最靠谱的一个。但是供给方面呢？墨尔本的潜在可用土地面积是三面环山的悉尼的1.7倍左右。

我们再看看下面这张人口密度的变化图就明白了：

受限于地理条件导致的土地供应，悉尼人口密度的增速长期高于墨尔本。供求关系的紧张程度不言而喻。

至于两个城市之间的公寓价格的历史变化，上面给出的CoreLogic的图已经讲得很明白了，不再赘述。

看完这些，不用作者给结论或许你已经一目了然，其实本文并不是说澳洲其他城市的房子一概不值得投资。在微观层面，澳洲有很多值得投资的地方，但需要您认真研究。不再被一些含糊笼统的“理论”给误导，明明白白投资，这才是本文的目的所在。