银行贷款区域黑名单到底意味着什么？ | 财神专栏 86

上周三，澳洲联邦银行（CBA）将大悉尼的7个区划入风险控制区域范围（包含三大华人区），这几个区域内的房屋贷款比率不得超过70%；如果超过这个贷款比率申请人就要缴纳贷款保险费用。一时间，CBA将“黑名单”的概念再一次推向风口浪尖。（点击阅读以下7个区域今天刚被列入高密度贷款风险控制区，包括三大华人区！）

其实，推出风险控制区域并不只是CBA一家银行的做法；今年早些时候，Nab, ANZ, AMP, Wespac Goup都推出过自己的名单，只是CBA这份名单正好赶在楼市较为动荡时刻显得耀眼罢了。

为什么有些区域会被银行列入高风险区域？

首先我们要明确一个概念，那就是被银行列入名单只是代表银行的一种控风险的态度，不能说明这些区域好或是不好。

银行就像“当铺”一样，所有的房产就是“典当物“，当有些属性类似或相同”典当物“太多的时候，当铺就会减少借款的额度，并不代表”典当物“价值下降了。

银行风险控制是一个非常复制的系统，对于普通人和一般投资者来说，我们只需要理解以下三点就可以了：

1，微观的区域市场供需关系

银行在评估贷款申请时，会详细的预估抵押物相关的风险。特别是，银行认为无论出于何种原因，只要贷款人没有能力偿还贷款，他们必须能够用最快的速度收回资金。

那么银行会考虑，如果出现贷款人无力还款需要出售抵押物业的情况，他们多久可以将房子卖掉？ 卖掉所得的款项能够偿还和支付欠款额和其他费用吗？

因此，在房屋过度供应的地区，银行在发放房产贷款方面持谨慎态度，也就完全可以理解了。

2，宏观经济及社会环境

市场宏观因素也是被银行重点考虑的因素。前几年的房价飞涨，到现在平均房价的涨幅已经超过借款人工资收入涨幅的几倍之多，民众的贷款压力越来越大。

显而易见，高比例贷款的还款压力，比起低比例贷款的还款压力，大太多了。

所以，无论是对银行还是还款人来说，降低贷款比率就是降低风险，特别是在一些重点关注的区域，银行根据它们对地产市场的持续监控，最终圈定了这些需要降低风险的区域范围。

3，政府监管压力

今年以来，APRA澳洲银监会持续向借款机构施压，最主要的一项就是严查贷款人的可负担能力（点击阅读史上最严格的贷款审查，银行会问的问题细致到你想不到！）。

APRA担心的是，澳洲目前处于利率低位，人口增长放缓，工资增长放缓、房屋库存增多，租金收入下降。这些因素迭加在一起，使得有些区域的房屋价格、贷款压力和房主收入处于一种勉强为之的脆弱结构当中；一旦有某个变量发生大的变化，风险指数就会剧增，并且有可能引发市场雪崩效应。

为了配合APRA的调控政策，银行降低一些区域的贷款比率，也是对政府宏观经济导向的响应。

综上所述，所谓的“黑名单“只是从银行放贷人自己的角度出发，对未来的风险控制的一种手段，与利率、贷款条件等其他手段一样，并没有任何负面意义。

对于以自住为目的的客户来讲，这个名单的影响就是在某些地方买房，首付款可能要多准备一些；而对于投资者来说，杠杆的比率少一些的话，也许现金流会更健康。地产市场的游戏规则毕竟是实力说话，少一些实力不足、依赖高杠杆的投机者，长远来看未必不是一件坏事。

感谢阅读，下期见！