离市区越近越值钱？大错特错！详解何谓“升值好区”，深剖悉尼房地产的傲慢与偏见！

过春节了，一直寻思着想在节前能给大家写点干货出来，无奈绞尽了脑汁，一直想不到合适的题目。要知道我们的文章可都是原创，没有软文，没有转发，没有洗脑，都是我们独家的思考，我们只写用自己考察到的第一手地产信息去写一个我们所相信的个人观点。

今天我拿点自己研究出来的成果和大家分享一下，这是悉尼的地图，在每个区的上面去我都标注这个区House（别墅）的中价位

悉尼稍微有点名气的区我都标注到了，标记完现在的价格我又开始标记悉尼房子在1978年的中价位，这篇文章就是从价格的规律谈谈悉尼的地产现在，过去与将来。

首先先说说什么是中价位，假设说一个区卖了六套房子，最好的卖500万，400万，普通卖300万，很差的卖200万，150万。 300万就是五个价格里的中价位。我们的中价位来源是澳洲房产营销网站realestate.com.au，如图

关于每个区的价格，您是如何评判的呢？我大多数的客户都按以下这个图来判断一个区域的内在价值。

大多数人一般认为离市区越近的区房子应该越值钱，配套设施越好的区域越值钱。所以理论上来讲，同样在悉尼某个方向（东南西北）一个区离市区15公里有购物中心火车站，肯定要比离市区18公里，没有火车站，甚至没有购物中心的地区要贵。

这样的一个认知，我相信不一定每个人都同意，但绝大多数的人会同意，因为这样的思考方式符合逻辑，人们都希望方便，出门走几步就是商圈，坐几站火车就是上班休闲娱乐的地方。

“以上全错”

先别骂我狂妄，请耐心容我给您解释听。 

中国的炒房大师地图说过，城市的地段是可以按地铁线分布的，买房要沿着这条线。例如上海的2号地铁线涵盖上海所有核心地段（南京东路，静安寺，人民广场，世纪公园，浦东机场）。

如果我说悉尼的地铁线的精华是North Shore line（悉尼北岸线），您同意吗？

根据我所标注的中价位，您如果按照谁离市区近，谁配套设施好去选择区域，在这一片是完全行不通的。

如果您不同意我的观点那就用数据说话。

Chatswood 大型火车中转站，四个购物中心，坐火车到麦觉理大学只要两站，House中价位251万， 可是下一站Roseville中价位却要280万。WHY? 你也许会告诉我这是因为Chatswood太吵了，人们想离生活便利的区域的近，但又不想太近。 好吧，既然这样，那你又咋解释Roseville下一站的Linfield也是280万呢？你又如何解释Linfield的下一站Killara中价位290万，反超了前三个区呢？Killara论繁华，论配套，论火车站的便利程度，那和Chatswood没法比啊！

沿着Killara铁路继续往上走，Gordon>Pymble>TurramurraWahroonga

谁能给我解释一下为啥离市区和Chatswood更近的Turramurra（200万）会被Warrawee（247万）超过了，没听说那里有更好的配套啊？这个中价位也超过了前两站的Pymble（236万）。更有意思的是Warrawee的中价位已经很接近Chatswood的中价位了（251万）。

有火车站的Pymble中价位236万，附近没火车站的East Killara 250万。

在写篇文章前我把自己的发现和很多人交流了下，有的人说更贵是因为这个区安静，学校好，移民少，绿化好，但我觉得这些说法太主观了。什么是安静? Roseville也很安静啊！Gordon也很安静啊！你说的安静到底是咋样的安静呢？学校好是怎么个好法？Killara师资力量比Chatswood学校雄厚？排名靠前十几位吗？学校设施更好，那哪些设施是学校独有的？Pymble，Linfield中国人真的比Chatswood少吗？

所有这种回答都是来自个人的偏见，他们所说的所谓的好，在这几个区之间是很难用数据和案例来说明的，你一问详细点，就发现这些说法站不住脚。比如说学区，北岸属一属二的女校是Hornsby girl，那为啥Hornsby 不是这条火车线路里最贵的区域？

也有人会说，贵的区豪宅比较多，别的区找不到这样的房子，那我再问您ST Ives豪宅也不少，那为啥这里房价中价位为何还停在209万呢？

还有，你又如何解释为何东区Waverly（239万）中价位会比火车购物全有的Bondi Junction（215万）要贵呢？如何解释North Bondi（325万）比Bondi beach（254万）要贵呢？如何解释离购物更近也有海的Bondi（254万）会没有就在它旁边的Tamarama（477万）贵呢？

同样都是海为何东区从Bondi beach越往南走，海边的房子就相对更便宜一些呢？难道越往下海就越不蓝，空气越不新鲜？

我想过房子，学校，配套等等各种因素，但唯一让我比较信服的只有一种答案，那就是人们对地段的偏见。怎么形成的呢？你长期听别人说说某某区好，是学区，但自己从来没有通过数据认证，久了久之偏见形成了，别人说啥你都不信了。例如你从小就相信中华武术天下第一，别人就是这么告诉你的，等你长大了我就算告诉你陈真，霍元甲是假的，世界格斗排行榜上没有中国人，中国功夫和世界其它武术是平等的，关键是人。你就是不相信，你总觉得出来一个太极真人就能打遍天下无敌手，一发内力就能把对方打死。

例如我和几个老移民谈Mount druitt 现在有房子卖到了130万，他们的反应永远是带着嫌弃的表情说“哪个SB买的？”。 

这种偏见是非理性的。因为偏见以及不差钱，你的思考模式就不会按实用的角度去想，热闹可以被说成嘈杂，有火车站可以被想成人流杂治安不好。总之你需要这个区名声好，屌丝少，你需要证明自己和那些普通人是不一样的。

你越富有你就越能承受这种偏见，哪怕一个区没有配套，没有学校，你依然可以去承受。毕竟没火车站，有钱人可以打车，没有公共汽车，有钱人可以开车，有钱还怕找不到停车位吗? 有钱人不需要商店配套，可以请裁缝到家里来，也可以自己养保姆，毕竟对有钱人来说，买菜是保姆需要操心的事。没有商圈无所谓，老子自己家网球场，游泳池，游戏房，电影院都有，还出啥门啊，说白了这不就是土豪任性吗？

（万邦君的太太问什么叫偏见是非理性的，相信大家也有同样的疑惑，我举例说明。假设你好不容易花钱在某区买了别墅，这里名声虽好，还有好学校，但是公共交通非常不发达，最近的火车站在3公里以外，bus一小时一班，因为这些因素，你每天上班要提前一小时10分钟出门，倒两次车。平时买菜要开到3公里以外的大卖场。如果要找华人店中产馆你要多开20分钟到另外一区，周末光买个菜就要半天。晚上去city玩只能开车，因为回家的公交早早就末班了。这些问题你的隔壁老王不会烦恼，因为他是自己开公司的，时间灵活，但是你受不了，你是上班族，每天打卡上班。过一段时间你受不了了，只能搬到Burwood/Bankstown/Blacktown………..，一个你认为脏乱差，中国人多，名声不好，嘈杂但是却交通无比方便，四通八达，有直达市区的火车大站，有直通市区的快车，还有购物中心的区。）

总结一下这段，富人的世界你不懂，按照普通人的思考模式去富人区挑房子，这一开始就错了，请千万别去富人区找价值洼地，因为贵的只会更贵，而且贵的的让你绝望。

（5年前我曾发誓一定要30岁前在Killara买House，如今这个愿望实现了一半，我今年30了）.

相比富人，我们广大群众还是很理性的，看看这条线路

房价按先后顺序是一个比一个便宜，价值体系完全按照我们之前分析的那样--‘谁离CBD近，谁有配套，谁就贵。Parramatta已经变成悉尼第二大CBD，下一站的Westmead中价位140万，这个价位一下子灭掉比它前5站的Lidcombe，但是一旦过了Westmead，房价就开始按照先后站的顺序，由大到小排列下去，尊卑有序，越靠后越便宜。

Bankstown line更是尊卑有序，下一站都比上一站便宜（Marrickville 和Dulwich hill 持平），看来工薪族都是理智的，一分钱一分货。这条线里也有一个跟Westmead 一样傲慢的区 Bankstown，它的中价位一下子超过了了它前面的三站

同样的故事也发生在我们华人所熟悉的南区，南区尊卑顺序不像西区那样协调，因为这个线路是悉尼最早开发的地段，南部的房价在1977年就属中上的区域，虽然如此，但一路从Tempe下来，每站彼此之间也是尊卑有序的排列下去，只是中间的Kogarah 和Hurstville出现傲慢式反超，Hurstville中价位163万超过了前面很多区的中价位。

为何有些区如Hurstville，这么傲慢，在这条线里鹤立鸡群呢？其实这种现象只是更好的诠释了普通工薪的选房体系，这些区虽然不如前几站靠近市区，但是人家有更好的配套设施。像Bankstown名义上远，但每天高峰期的快车，让它可以相当快的到达市区，本地的商圈也是比前三站大的多。，还有例如Westmead离Parramatta近， Hurstville拥有IIIawara火车线里最大的Westfield， 这些地方在实际距离远了些，但是往往政府在这些区的火车站开了express line（特快车），原本要停七八站，人家三，四站就到市区了，这种方式大大拉近了这些区与市区的距离，离的远但去的快。这样那些只是离的市区近，但周围配套不丰富的区一下子就处于弱势地位。

傲慢的区往往会更傲慢。在我标记的地图上，我发现了一个很有意思的规律

悉尼的房子可以按中价位分为四个档次

400万-300万档次：city附近10公里的海景房

300万-200万档次： 内西Parramatta河沿岸的河景房和北岸North line火车线沿路的学区大宅房（例外是Strathfield， Burwood， Cronulla）

140万-200万的新贵房

140万以下的工薪房

房价中价位超过140万但又没有过200万的区，分别是Westmead， castle Hill， Bella vista， Eastwood， Epping, Dee Why， Hurstville， Oatley 等等 。

说白了就是西北，南部，第二大CBD和北部中间地带。这些区的共同点是配套设施极为完善，均有或将要有一个大的火车中转和公共汽车中转站，有快车线。

以下个人观点：

我认为，住在这些区的人普遍是一些有钱的第一代移民或第一代发家的人，这些人因为钱不够或无法融入圈子等等原因，他们不会去买北岸东区的房子，但又想显示自己的高贵，所以就在这些区建立自己地盘。

在他们和我们工薪阶层眼里，他们的区是好区，但在真正有钱人眼里这就是一个普通区（例如Epping），就好像我们觉得奔驰已经不错，富人其实在玩法拉利。

这些新贵们就是掀翻桌子的人，他们不觉得东区和上北是什么好地方（主要是朋友和常去的餐馆都不在那），开公司的居多，办公地点普遍不在市中心。他们认为西北的大宅强过在道路狭窄的市区附近买Terrence。 Hurstville和Beverly Hill附近的粤菜强过市区一百倍，去第二大CBD休闲娱乐多于去情人港。

新一代的移民和白手起家的富豪不认可悉尼土著老一辈对好区的划分与认知，他们的价值体系其实看的不是名声而是性价比。说穿了就是还没有钱到只看菜色和味道，而不考虑食物的分量和价格。再举一个例子，那些有钱但又没那么有钱的人，除了选择有“傲慢”特质的区，他们装逼第二选择是什么。我认为是那些“有着好区富人区”名声区域的大三房。

这是北岸线的大三房中价图，从价格上来看工薪族的价值观又回来，Chatswood 是这条线上价格最贵的，这才对嘛！按照普通人想法，谁离市区近，谁繁华，谁的价格就最高，唯一价格上能和Chatswood媲美的只有附近河湾区的房子。

这条线虽然有那么一点不协调，但基本上是按照一站比一站的便宜的顺序往北走。买房需要的是判断人心，您买房子永远不是为了自己买的，而是为了那个接盘的人去买的，知道他们所想的，您已经成功了一半。明白谁未来买你的房子和房子本身特质一样重要。您今天买的房子是准备让屌丝，中产还是富人去接手的呢？您了解他们的价值观，软弱和虚荣吗？

我们再来看看悉尼的过去

悉尼的房产价位在1977年可以分为四个价位

6万元豪华富人区----Strathfield与Gordon

5万元贵族区

North Sydney， Randwick，Mosman， pennant hills， Chatswood， Belrose 

4万元 富人区

 Mona vale， Hornsby，Ashfield，Paddington, Wollongong, Maroubra

3万5千 新贵区

Rockdale, Ryde , mascot, Marrickville, Darlinghurst, Hurstville ,Miranda , nelson bay, Engadine, Canterbury , Newcastle

 3万元 工薪区

Bankstown， Newcastle， Penrith， Liverpool, Dapto, Campbelltown, Parramatta

2万元区 穷人区

Blacktown, Leichhardt, Belmont, Shellharbour, port Kembla, Wyong, Camperdown  

我们今天按价位重新分配一下排名

300万-400万 豪华富人区

Mosman 

200万-300万贵族区

North Sydney, Chatswood, Bondi， Paddington， Darlinghurst， Maroubra， Ashfield

140万-200万新贵区

Mona vale, Hurstville, mascot, Ryde, Rockdale, Marrickville，Miranda，Hornsby，pennant hill, Camperdown, Belrose, Leichhardt

100-140万工薪区

Canterbury, Bankstown, Parramatta, Engadine, Shellharbour, port Kembla

100万以下穷人区

Blacktown, Wollongong, Liverpool, Dapto, Newcastle, Campbelltown, Penrith, nelson bay

从过去的价位到今天来看，我们得出的结论就是三个字“城市化”

1977年的价位告诉我们，Wollongong和Newcastle这个两个县城的价位在当时和悉尼的中环地段价格差不多，如今它们的价位在悉尼已经是最末端了，这说明了什么？城市化就是大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米，大城市的扩张与发展代表了小城市的命运不是被兼并，就是衰退消亡。今天很多澳洲本地人觉得悉尼的房价不可思议，他们纷纷跑到布里斯本，阿德雷德去买房子，其实他们不明白这个差距只会越来越大，哪里越有钱，钱就越集中在那，这种差距是在经济高速发展中的自然现象，例如莫斯科的房价是俄罗斯第二大城市圣彼得堡的一倍，俄罗斯平均房价的66倍。美国纽约的房价是底特律的一百倍。

在今天， Mosman取代了Gordon 和 Strathfield成为价格中的老大。

可是你知道么，距离市区更远的Campbelltown和Penrith 在1977年要比Blacktown还贵， 近在市中心门口的Leichhardt和Camperdown曾经是穷人区。

在1977年Chatswood房价是便宜过Gordon很多的。

这些区域的反超告诉我们一个道理，金子是无法埋没的。本地人无论有多么强的地段情节，新移民是不买单的，他们只看当地的设施和通勤的距离，而这些名声差的区终究会被移民从穷人区推成工薪区，从工薪区推成“傲慢”区，毕竟新移民和新权贵讲究的是实用啊。

我用欧成效的一句话做结尾，他说想要在一个市场套利，需要以下三点： 

1）这个市场要很大

2）存在严重的扭曲

3）99%，甚至99.99%人口是愚蠢的。他们不知道这种扭曲。

扭曲是什么

*可以是本地人不看距离，不看配套只看名声的偏见。

*有钱后对穷人区的各种鄙视，其实穷人区都大变样了

我个人会避免在有偏见的地区投资，除非您本身是土豪或有土豪的品味。在工薪族的火车线上寻找那个“傲慢”的区，一个新贵新移民开始推倒旧房盖新房的区，一个有着完善配套的火车大站的区，它的价格终将反超前面几区，成为一批黑马。因为这个世界终究是屌丝的，讲性价比的普通人是大多数。

曾几何时

Burwood是有很多黎巴嫩人的区

Lidcombe，Campsie名声都不好

Castle Hill还是农村

Marrickville是越南城

Parramatta不过是城乡结合部

Epping的房子还是用来住的而不是炒的

Hurstville被澳洲本地的投资者喊了多年的overprice

Surry Hill还是红灯区

Redfern 发生过暴动

Dundas 是housing commission（公屋）聚集地

Paddington 30年前是穷人区

10年来的，大无畏的移民颠覆了土著对所有地段的认识，看到这些历史，谁又能说悉尼的格局是一成不变的呢？

关于悉尼的未来我坚持我的想法，以北为尊，在我看来悉尼的商务中心是从南岸，到north Sydney 再到 St Leonard逐步向北扩张，我未来的投资计划皆在Parramatta河以北。