只还利息贷款这把双刃剑已经露出寒光 | 财神专栏 90

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第 593 篇原创文章

财神预警

今天是正月初五，按传统是迎财神的日子，悉尼财神在此先给大家拜个年。但是，今天我特别要给在2013年期间选择了Interest only方式贷款的投资者提个醒：到今年5年只还利息期限已到，如果不及时采取措施，你也许会面临不得不放弃投资的危险！

财神开年第一篇文章《如果今年利率全面上涨，背着百万贷款的你，想好对策了吗？》发表之后不到两个星期，Financial Review 期刊上也出现了类似观点的文章，并且预测今年更换银行也许会比以往更难。

这种危机出现的原因是什么？

早在2013-2014年房地产市场形式一片大好时，大部分华人投资者都选择“只还利息”的还款方式，因为那个时期大家都看好房屋价值会在短期内增长，投资策略就变得很简单：以最小化的还款压力为代价，进行杠杆多套房产投资组合。

但是，只还利息（Interest Only）是把双刃剑，如果房屋市场的发展并未如预期所愿，银行的贷款政策出现大幅的调整，投资者将会面临非常大的现金流风险。

通常来讲银行会给出5年（Interest Only）期限，5年之后银行要求在剩下的25年期限内进行“本息同还” ，由于头5年里并未偿还本金，在本金不变、期限变短，又只能选择本息同还的条件下，贷款人的还款压力会突然增大！

特别是那些拥有有几套投资房、而且都选择了头5年只还利息的投资者，现金流状况的恶化情况可以用“恐怖”来形容。

银行信贷政策开始调整，“危机”已出现端倪！

目前，银行对贷款能力评估计算方式进行较大调整，说通俗些，就是4年前你的收入可以借款60万澳币，今天同样的收入也许你只能借到50万甚至更低。

更严峻的事实是，目前有多家银行在纷纷调试“信用系统”，有些银行的新系统预计在今年6月份就可以上线应用。

如果真变成这个样子，那么投资者在申请贷款时，所有在其它银行的债务暴露无遗，贷款申请和转贷申请也许会变得更是难上加难。

准备转贷款也许是“现金流”危机中唯一的解决方案！

如今的市场环境，转贷有什么样的好处？1降低利息

2013-2014年投资房只还利息的这部分投资者，我估计你们的利息基本都是在4.7%-5.2%之间；而最近有些银行的只还利息两年定息促销价已经降到了4.09%。

2改变年限

如果转贷成功，那么贷款人将启动一个新的30年还款期限，即便是一开始就本息同还，30年期限的本息同还会比25年的本息同还少了许多。或者，你还可以再次申请一个新的5年只还利息

3资金套现

对于5年前的投资者来说，投资房几乎都有升值，转贷时银行会对房屋价值重新评估，增值部分可以直接套现。一旦转贷套现成功，多出来的流动资金，让你的财务状况更具灵活性，对即将到来的现金流危机，可以提前做出一些准备。

转贷前的小提示：

• 查看一下自己的Credit Report的状态，是否存在不良记录，是否存在过多“债务”申请咨询。

• 对自己曾经如何申请贷款时的细节做到清晰了解，居住地址如何申报，债务情况如何申报等等。

• 工资入账尽量与日常花销账户分离。

• 转贷前尽量还清一些个人债务，例如：信用卡，个人贷款，车贷等等。

• 如果投资房产私人出租，租金打到账户里，尽量避免现金交易。

• 如果合租在别人家里，尽量用银行账户进行租金支持，避免现金交易。

以上内容基本都是增加转贷成功率需要注意的细节，但由于细节过多，在这里我就不一一列举了。

感谢阅读，下周见！