这是澳洲房产大全
第608篇原创文章
作者：大悟
微信：262739843
2018年3月17日 星期六 天气：万里无云
今天，悉尼的气温达到了40度，秋老虎，真厉害。但大不了你把车内空调开大点，出门少穿点，带个帽子和墨镜，总是可以克服的。
Ermington的Royal Shores项目，是几年前很多悉尼华人房产中介朋友热推的一个项目，当时市场的好消息纷至沓来，当时很多华人中介都像杀红了眼一样，随时准备杀入市场，有种要杀他个天魂地暗，片甲不留的气魄，买家的气势则是：“我再不买，我未来的命运就无法改变，我可不要走平凡之路！”的剧本节奏。
据说当时此项目的发展商Payce和Sekisui House为此召集了很多华人中介，要求大家可以开始收EOI了，并许诺会给到每家很多名额，可实际结果却是大家做成的单少得可怜。
此项目最后真得很快卖出，因为很多华人中介在各种途径上大肆卖力广告，他们自己的确也收了很多EOI,开发商因此省了不少Marketing Fee，可是，中介朋友们的很多客人最后都被开发商自己人给截流消化了，相当于替开发商打广告，揽客人后啥也没捞着，总结来讲就是我们华人中介被这哥俩开发商狠狠地爆了个菊。
如今，很多中介朋友至今或捂着屁股还打算继续舔他们的菊，这个澳房大全未来会再起一篇，今天我们单说这个所谓的有规划，有水景的大开发商项目，至今的涨幅如何？说白点，这个项目涨幅究竟为何而烂？
进入今天的大悟看房日记。
Ermington区域分析
悉尼是一个以水为贵的区域，悉尼人民都非常喜欢水景房，当然世界人民也很喜欢悉尼的水景房。但你要明白一个道理，不是所有看水的房子性质都一样，因为水景和水景区别还是很大的。以下是我过往我写看房日记时部分水景房的实地照片。
（悉尼上东区Dover Heights的外海水景）
（全澳最贵区域Point Piper的内湾海景）
（悉尼下北Kurraba Point内湾海景）
（悉尼下北Milsons Point内湾海景）
很多人对于水是有一种向往的，但水景和水景是不同的，也分高中低端，悉尼上东是朝北看水景，属于高端水景，北部有一些是朝南看水景，属于中端水景，还有的是朝南看河景，这基本就是低端水景了，比如Ermington，当然你也是可以歪着脑袋朝北或朝西看河景的。
（Ermington看的Parramatta River的河景）
当时很多人没想到预算这么低，也能买到水景房，心中还一阵窃喜呢吧。大哥我除了呵呵，也只能心里默念一句“瞧你那没见过世面的样子”了。
我们简单来聊下这个项目，让尤其是首次置业读者朋友有个大概的概念，试想下，如果当时的你，是不是也会选择这个项目。
Royal Shores by Payce and Sekisui House 2018年评测
以下是Sekisui House开发商在官网上对于此项目的介绍：2016年交房，价值4.5亿澳币的项目，占地2万余平，共计632套公寓，9栋楼。
我们来看在2014年-2015年以楼花在售时，当时中介或者顾问们对于项目的精彩诠释：
（片段一）
（片段二）
（片段三）
好了，下边该你大悟哥哥分析了。
大悟评
项目实景一瞥：
（本期看房日记照片由大全御用摄影师粉盼盼实景拍摄）
说实话，项目完成情况还是可以的。
大家再跟着我的视角先看下上周我看的几个二手房情况案例。
（案例一）
房子的中介是韩国人，卖家也是韩国人，据中介说，在市场上已经放了6周了。在售价格785K-799K，Negotiable。
说实话，这套物业无论户型，朝向，还有那个大Winter Garden都很棒，下图为周六给我的flyer:
内部面积96平，阳台6平，Ground Floor，正北。无论户型，朝向，size都没大毛病。
我们来看这套物业的历史记录。
2017年6月13日开始卖至今，显然中介的上市6周，要么是扯谎，要么是换了家中介，我相信后者的可能性较大。在2015年3月楼花销售价格为766k，可见今天在售的价格是完全赔钱的，因为当时的买家交了印花税，今天还要交中介费。
以上这套是不带水景的，那我们就再找一套水景的吧。
（案例二）
内部93平，总物业面价110平，朝向为正北，不但有水景，还有公园景，户型依然没毛病。
我们来看这套物业的历史记录。
2015年4月1日售出价格746k, 今天在售价格726k---792K。依然Negotiable，基本还是赔钱的节奏，在售时间123天。
以上两套物业在整个项目我都觉得算得上是优质户型了，所以很有代表性。我们再来看整个区的2房租金表现。
2房租金多数在500-550澳币/周为最多，这样的租金表现，在同期新房租赁市场中，算是较差的了。
看下来，你会发现和当时一些“嘴炮型中介”的说辞相比，此项目无论涨幅，租金等等，根本没有兑现。
大悟总结
大开发商承建，又安静，又靠水的物业怎么能长成这么个鸟样子？ 相信很多买家都有这样的疑问。我们来看下区域的公寓宏观数据：
中位价75万澳币，过去1年跌幅0.79%。
Ermington距离悉尼CBD约19公里，去往悉尼CBD的路只有一个，就是Victoria Road, 如果你喜欢付费和堵车，也可以走Silverwater Road后绕进M4或Parramatta Road，这就看个人喜好了，区域最近的超市Woolworths开车要1公里+。
无论交通还是生活类基建都堪称一般，尤其是同价格预算在当时这里并非唯一的选择。再加上国内外投资类买家过多，在当时市场信息偏积极的情况下，很多海外买家及当地的投资类买家买入过多，使得尽管项目交割前的银行估价没有太大问题，但今天依然出现有价无市的局面。
天气太热，你可以少穿可以开空调，可公寓买的嘣噔仓，怎么破？？？
关于悉尼买公寓的方式方法，我总结了6个锦囊：
你在澳洲房产大全平台回复“大悟”，我发给你，就当我这次有点小淘气吧。
本期大悟看房日记就是这样，感谢阅读！
+61
+86
+886
+852
+853
+64
