那些年海外投资者走过的弯路 I 财神专栏102

这是澳洲房产大全

第 640 篇原创文章

最近，我收到了一份来自某基金的“禁止抵押项目”的名单，位于这份名单上的公寓项目，将不予提供抵押贷款。

这些项目有几个共同的特点：一、项目都位于高密度区（特别是布里斯班的一长串名单，从邮政编码上可以看到，大多位于CBD及附近区域）；二、这些项目的中国买家比例非常高！

如果你习惯于从中国国内房地产投资思维角度出发，大概会觉得不可思议，买房子，难道不是越靠近CBD越好、项目规划越大越好吗？还有，都说中国人买房不差钱，难道不是中国买家越多风险就越小吗？

这就是今天我想和读者分享的话题：作为海外投资者，你走过哪些弯路？

1，认知偏差

接上面的话题，许多投资人在异国投资时，最常见的错误就是国内房产投资思路照搬到当地，例如CBD情节，例如大规划情节，例如高密度区情节等等。

澳洲是一个多元民族组成的移民国家，很多生活方式与意思形态和国内截然相反。在澳洲投资想要有所收益的话，没有别的办法，你必须要按照澳洲当地的游戏规则去做。

举个简单的例子：许多海外投资者认为相对于墨尔本和布里斯班，悉尼的房价一直处于高价位，升值潜力已经不大，而风险更高。但是从本文开头的名单可以看出，当2018年澳房市场出现大幅波动时，悉尼的禁止抵押项目的数量最少！

而且，很多数据都显示，悉尼公寓这几年的涨幅也跑赢了其它城市。所以投资时不能想当然，一定要多查询，多比较，多咨询，提升自己的认知。

2，不知自，不知彼

相对于中国国内和其他一些国家的房产，澳洲的房产投资可谓稳健与灵活兼得，虽然不如北京上海那样的疯狂涨幅，但高杠杆、低首付、易管理、易变现等等优势，还是让人有一种“投资很容易”的幻觉。

几年前，有些客人为了享受澳洲房产的高杠杆优势，存款明明有限，也没有澳洲当地的收入，在中介的游说下一次性购买大量的澳洲物业。

他们没有想到，一夜之间澳洲的贷款政策发生了巨大的改变，他们无法获得足够的贷款，很多人连10%的定金都无法收回，这种投机行为给自己造成了惨痛的损失。

3，沟通障碍

海外人士来澳洲买房，房产在澳洲，合同的管辖权在澳洲，律师在澳洲，贷款申请在澳洲，物业的招租与管理也在澳洲，税务申报在澳洲，几乎每一个环节都需要澳洲本地的专业人士的参与，才能顺利完成整个投资项目。

在整个流程当中，不论是对于相关人士的不信任、隐瞒信息、沟通不畅，还是盲目听从、全盘接受某一方的意见和建议，都会导致风险增加。

跨境投资的难度之一，就是整个环节中的无数沟通过程。寻找一个专业、尽职尽责、服务到位，保障投资人利益的团队，这是最重要，也是最容易被忽略的一点。

4，缺少应急备案

我们在国内时，经常听到“老赖”的说法，欠工资欠银行贷款，似乎都不是太严重的事。但是在澳洲，如果到期不能按时付款，开发商可以没收定金以及继续追讨损失，银行也可以强制执行排卖。

所以，海外投资人需要加强风险应急预案，一旦投资者个人情况发生改变，就应该提早想出解决问题的方法。

例如：投资物业可以在市场尽快脱手变现，二手房的出售，再次融资的方案等等，这些问题都应该提早进行长期规划。

2018年是海外贷款成交大年，但是根据相关数据显示，目前各大银行和贷款机构仍然在处于消化前三年海外贷款申请存量的过程中。这个过程预计将持续到2019年初，到那时，海外贷款申请量将会是断崖式下跌。

做为澳洲本土贷款经纪人，我相信很多同行从去年开始就将工作重点放在澳洲本土信贷市场上了。

在近两个月的时间里，财神团队全力以赴，帮助很多海外投资者成功申请到了贷款。但仍然有很多投资者对澳洲的投资环境表达了非常大的失望之情。

我非常同情与理解投资者的这种心情，可是如果深入反思那些失败的投资案例，纵然有外部政策环境因素，但是绝大多数还是“自身”原因。 

自从2016年上半年澳洲四大开始限贷后，澳洲的投资房产 “风险”才被国内投资者逐渐正视，其实早年房产市场特别热的时期，多少“警惕”的声音被隐藏在房产市场高涨的浪潮之中。

今天的这篇文章我将把以往海外投资者走过的弯路进行汇总，并给未来的海外投资者提供一些建议。

现在，我们团队依然收到很多来自海外及国内投资者对澳房的咨询。我们很欣喜地看到，这一部分投资者属性较几年前的那一批有着很多的不同，他们基本都属于高收入，高净值人群，对海外资产配置有较强需求并有丰富的海外投资经验，对澳币汇率增长有强烈信心，并且更有理性与知性。

投资皆有风险，风险并不可怕，可怕的是没有反思与规避风险的意识，通过反思以往海外投资者走过的弯路，为将来的投资者指出正确的海外投资方向。感谢阅读，下期见！