北京房租真的有暴涨？租金上涨究竟是谁在不安

前不久，“北京地主出货”的消息一度在朋友圈刷屏，据某房产经纪人转述，有业主打包转售霄云路8号、保利中央公园和棕榈泉的豪宅“资产包”，单套3000万起，共41套，折价70%清仓。

“房产税前夜、北京楼市泡沫破灭在即”的经济学论断出现在评论区。但这份天真还没来得及被围观，该中介机构负责人就出来辟谣了，实际上部分房源并不真实。

不少从业者抱怨北京楼市没有新闻可写，市场行情在2017年初的调控新政出台后一路下行，成交量降至历史低谷，平均价格也基本上滞涨，政策面和基本面波澜不惊的状态持续了一年多。

但日前一篇揭露北京房租悄悄上涨的文章里列举了一些证据，引发了朋友圈对房租凶猛上涨的讨论：

一位北京学术精英原来的房租是19000元每月，房东最近先是提价5000元，后来价格上跳到28000元——这已经不是上涨，而是暴涨了，精英为什么不去按揭买房呢？

我爱我家市场研究院统计显示，2018年上半年，北京市住房租赁的月租金均价为4649元/套，环比2017年下半年上涨了300多元——这是上涨，但听起来似乎只是每个月涨了一顿同事聚餐的支出；

贝壳研究院的数据统计显示，今年7月份，北京、上海与深圳三城的租金环比均上涨，涨幅分别为2.4%，2.1%与3.1%——这勉强算是涨，但7月是毕业季，租房需求集中入市，市场供需状况改变引发的环比上涨也已经是周期性常态了。

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暴涨？！不存在的

除了精英人士之外，大部分北京租户可能都没有感受到朋友圈里耸人听闻的“房租暴涨”。作者找到的数据证实了北京房租上涨的事实，但这些事实足够令人不安吗？

其实他本可以引用以下这组更鲜明的数据来博人眼球：

据贝壳研究院Real Data数据显示，东城区和顺义区涨幅靠前，环比涨幅分别为10.5%和10.7%，具体到小区上，涨幅则更加明显，涨幅排名前三的新奥洋房、三义庙北、城华园的环比涨幅分别达到来36.1%、28.4%、24.5%。

不过，这种细分区域和市场的明显价格上涨，难免以偏概全。比如，同一小区，上个月出租的是小户型，这个月集中出租的是大户型，如此一来形成的价格上涨似乎是一组失真的数据，不能概括北京租房市场的整体行情。

实话讲，没有任何一家机构的房租统计数据能够反映租房市场的全貌，因为租房成交不像买卖，不存在网签环节，有关部门也统计不到真实的价格；而线上房源平台展示的价格以及呈现出来的走势图，很可能是服务于经纪人提高要价的。调控房价就是调控链家——北京有关部门此前传出的管控风声不是毫无市场根据的。

几乎所有机构关于北京租房价格的统计都是同比微涨、环比上涨，笔者也不好反驳他们说租金没有上涨。但可以肯定的是，房租暴涨或暴跌的情况在北京是不存在的。

理由是供应和需求都很稳定，有人囤着房子等它升值，却不会有人闲着房子不出租而期待更高的租金回报（即使是中介捂盘惜租、从中套利，也需要付出空置期的成本，目前的租金上涨规模显然无法覆盖）。把业主看作公司的话，房价增值或贬值是非经常性损益的逻辑，房租增长或是降低则是经营收入的逻辑，两者不会合流。

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房租上涨？这可能不是长租公寓或有关部门的错

解释北京房租上涨的动因要区分环比数据和同比数据。环比上涨在每年6、7月几乎都会出现，毕业季促使租住需求在这一特定时期内迅速增加，供应往往出现短缺。剔除季节或周期因素的影响后，同比数据上涨可能更接近于真实的行情上涨。

有观点把北京房租的同比上涨归结为资本垄断房源的后果，认为长租公寓运营商加速扩张、集中提价是一件后患无穷的坏事。这篇高论的数据模型是这样的：当前北京有17455套房源在出租，就算资本家（手持资本的巨头）全部以涨价50%扫货吃下，月均价从5000涨到7500计算，年租金总额也不过15.7亿；而蛋壳和自如融了多少钱？52亿！！！

从数字上看长租公寓运营商当然可以进入租赁市场扫货，把名义房租价格抬起来，占据市场份额。但从投入产出的角度看，增加了50％的成本，利润率似乎不会得到任何改善。如果这是一个烧钱占据流量入口或市场份额的投资逻辑，倒也说得通，但一旦长租公寓市场出现了垄断巨头，调控政策还会坐视价格垄断而不管吗？

实际上，长租公寓运营商的投资逻辑是持有型物业的经营性收入增长，而不是哄抬租金带来的市场份额。成规模地收集房源再包装入市，提供统一的物业管理服务和个性化的定制居住服务，这些产品附加值背后的成本，是支撑长租公寓房租价格高于普通出租屋的核心要素。

认定“资本入市推高房租”的人，也反对有关部门提出的租赁市场资产证券化。证监会、银保监会相继出台政策，支持长租公寓市场发展，配套建立相应的融资体系和融资便利，目前针对长租公寓等住房租赁项目的ABS规模已经超过800亿。

要知道，北上广年租金回报率也只有可怜的1%－2%，不论通过何种渠道，没有哪家公司的资金成本比这更低，长租公寓目前仍是赔钱的生意。房地产开发商正是由于资金沉淀成本过高，才很少涉足自持类项目。

如果不对租赁市场提供低利率的资产证券化的支持，市面上零敲碎打的租赁住房供给将很难应对租房需求的持续上涨和消费升级，长期的供不应求只会加剧房租上涨的预期和现实。

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房租上涨究竟是谁在不安？

目前我们只能用排除法解释这个问题。在北京持有二套房甚至多套房的有产者被首先排除，房租上涨对他们来说是增加“经营性收入”；房产经纪人也被排除，房租上涨直接增加其佣金。

长租公寓运营商锁定了一定年限的房租价格，不会受房租上涨影响而增加成本；有关部门作为监管主体，在没有租赁市场价格调控政策出台的背景下，不会对房租上涨过于敏感，他们的职责是要核实市场价格的真实情况。

总结下来，真正为房租上涨感到不安的，可能是收入同比增幅小于于房租同比增幅的租客，他们可能要换一份工作或搬到更远、更便宜的社区租住。

客观来讲，指望房租下降能够节流，不如在个人经济收入上开源。长远看，北京房租的上涨以及租金回报水平的提高是大势所趋。目前，北京的租金回报水平在全球主要城市中排名倒数，房价收入比却高居头部。

在楼市调控政策之下，北京房价已经从周期性暴涨进入了缓慢增长的阶段，一旦租金回报水平显著提高，投机需求也有可能从炒房转向经营出租。

近期北京严厉打击了商办项目以居住属性对外销售的现象，叠加此前针对商办住房出台的一系列限购、限贷政策，40年或50年产权的商办公寓价格已经明显低于70年产权的住宅平均价格。

如果以资产增值为出发点看待商办项目，其投资价值可能越来越低。但以租金回报水平看涨的预期去评估，即便考虑每年固定支出的房产税（一般为成交总额的0.84%）和相对较高的水电煤费用，商办项目依旧是住房租赁市场的价值洼地。

北京住建部门严打商办的消息此前被曲解。政策围堵的方向是楼盘销售为购房者注册公司用以购置商办项目，这被解读为是彻底封杀商办项目的对外销售，实际上北京并没有禁止购房者的自主投资行为。

上海和深圳已经相继出台了更为系统性的商办住宅项目限制性政策，比如深圳要求商办公寓一律只租不售，上海则要求公司购买商办住宅需要满足一定的纳税和雇员标准。对于普通投资者而言，注册企业主体在北京购置商办的价格窗口期已经到来，但机会稍纵即逝、政策随时可能收窄。