每日地产 | 乌云已散，晴空将至 -2018年中珀斯房地产市场分析

中美争霸，澳洲或受益  

2018年，一个注定要被写进世界历史的年份。原因是，在这一年中发生的“天灾人祸”，会在未来至少几十年内影响到世界的政治经济格局。

先说“天灾”，自5月下旬以来，生活在珀斯的我们就被隔三岔五的狂风暴雨袭击，天气直到8月上旬才开始恢复一贯的蓝天白云的正常面貌，据气象局报道，西澳降水是63年以来的最大记录。

其实我们这边雨水多点到没什么大碍，澳洲东部和南部的地区就惨了，他们遭遇的是116年来最大的干旱。由于缺水导致粮食减产，饲料价格上涨到3倍水平，牛羊缺水缺食，很多农场主生活艰难，自杀率显著上升。不仅澳洲如此，在北半球，欧洲同样遭受干旱和炎热，英国气象局称干旱是近60年来的最高记录。中国大部分地区、日本同样受极端高温折磨。最难以想象的是，极寒之地的北极，气温达到了零上32度。

再说“人祸”，主要是美国当选总统川普宣布对中国、欧盟及周边国家增加进口关税，挑起了主要是针对中国的贸易战。而贸易战最核心的战略意图，是遏制中国这样一个全球第二大经济体与美国竞争全球领导权。两强相争，意味着未来全球经济政治势力版图的重新划分。据分析，中国会加大力度推进“一带一路”发展战略，向南、向西、向西南方向输出资本、商品及劳动力。

美国方面，不久前也已经将“太平洋战略”改为了“印度洋-太平洋战略”。东南亚国家，左右逢源的地理位置和新兴市场高速的经济发展速度，将是中美贸易战中的受益者。

我的看法是，澳大利亚由于独特的地理位置，与中国和其它亚洲国家有紧密的经济联系，和美国有相近的文化传统和意识形态，只要联邦政府在外交中不再犯“澳大利亚人民站起来了”那样的低级错误，会和东南亚国家一样，从中美争霸中获益。

西澳经济复苏在路上

自2014年以来，西澳在经受了持续3年多的经济下滑终于在2018年初停止下跌，开始底部缓行。今年上半年来，开始有持续不断的利好消息传出来：按媒体最新统计总额约1300亿澳元的新的石油天然气、铁矿石、锂矿等能源矿业项目和各城市建设项目计划上马，其中包括工党新政府的基础设施项目Metronet一期；西澳人民一直在争取的GST份额也终于有了一个相对公平的方案。

只是，这些基础设施和矿业项目，绝大部分处于前期方案阶段，即使已经获得项目资金，最快落地实施也要等到今年底明年初才开始。而饱受4年经济下滑、人口流失之苦的很多本地中小生意、特别是餐饮零售行业，已经接近了忍受的极限。未来预期再美好，没有现金流支撑，也是难以度过难关的。

反之，现金流充裕的本地企业或者实力雄厚的外来战略投资者和普通买家，现在恰恰是仔细寻找投资机会、准备出手的好时机。谨慎而乐观，是此时投资者应该秉承的态度。

住宅市场冷热不均

如同我在年初的市场分析文章里写到，珀斯的总体住宅市场已经基本止跌，但就不同区域来说，有很大差异——西部沿海及沿天鹅河等高价位地区，已经在2017年实现最高20%的房价反弹；大部分中等价位区域房价持平；少数区域持续下跌。图1是截至8月1日，根据REIWA数据生成的1年期房价变化图。从中可以看到，最热（涨幅最高）的区域主要是Dalkeith, Peppermint Grove, Mosman Park等几个最贵的区。还是那句话“春江水暖鸭先知，经济回暖有钱人先知”。

从目前的市场走势来看，交易总量相对比较活跃主要为中档价位区域，如北部Scarborough、Dianella,南边CanningVale，Willeton，PiaraWaters等区域。随着经济进一步好转，这些地区也将迎来价格回暖。

老龄住宅市场机遇凸显

当珀斯主流住宅市场受当前较低人口增长率（0.8%）困扰的时候，有一个细分人群的住房需求却被看好——老年公寓（Down-sizerapartment）或退休者小区(Retirement Village)。原因主要在于:

1, 澳洲人口老龄化趋势明显，65岁以上、二战后出生的老年人（babyboomers）增长率迅速，其中65-69年龄段增长最快，为3.4%，是目前全国人口增长率1.6%的2倍多。预计到2035年，全国65岁以上老人数量将翻一倍。而这些老年人，子女已离巢，他们渴求更便利的生活方式，而不是住在4、5个房间的大别墅（house）里，每天收拾花园打扫房间、down-size需求巨大。在西澳，目前尽管平均人口增长率较低，只有全国平均1半，但65岁以上老年人口增长率与全国速度基本一致。

2，这些老人当前的房产，基本上是20-30年前购房或者更早购置的，早已还完贷款。而他们自己，也都退休，受经济波动影响较小。他们购房，可以靠卖掉现有住宅、或者通过自己的积蓄即可实现，无需银行贷款。

因此，这一部分人群、尤其是居住于中高档郊区的老年人，成为了当前很多开发商的重点关注人群。值得注意的是，与普通年轻一些的购房人相比，老年人更谨慎保守、对于位置和区域的选择更挑剔，通常不会远离自己现有的居住位置。

Metronet 与郊区购物中心扩建影响未来供应格局

如果让我说出影响未来几年珀斯房地产市场供应格局的最关键的城市建设，我想有两者：一是Metronet一期开工建设；二是现在各大郊区购物中心进行的改扩建。

Metronet一期工程，包括东南Cockburn – Thornlie线和北边 Butler– Yanchep线，Forrestfield – 机场线，Armadale 线延长到Byford等，将大幅改变珀斯居民出行便捷度、带动周边发展。特别是Cockburn – Thornlie线，途径华人聚居的CanningVale区并设两个站点，将大大方便CanningVale及Willeton、PiaraWates区域，带动周边房地产市场发展。

另一个引人注目的建设是现在珀斯各大购物中心纷纷进行加建和升级，增加体验性的娱乐休闲餐饮空间、减少受电商冲击较大的传统销售店铺面积比例。而围绕着购物中心，政府也增加了土地建设的密度指标，鼓励开发商进行中高密度的住宅开发。珀斯做为世界上人均居住面积最大的城市之一，确实要在控制城市蔓延方面多下下功夫了，不能无限制的“摊大饼”。

华人资本潮流涌动

过去几年，与海外华人开发商和购房者热衷的悉尼墨尔本等东岸城市不同，珀斯始终是一个以本地人为主体的市场，海外购房客户比例占10%不到。海外开发商虽然也有几家实力较强的新、马、香港上市公司在做项目，但始终是本地开发商唱主角的舞台。

从我个人亲身感受来讲，2018年上半年以来，随着东岸市场转冷，而西澳开始发力推广旅游业提升知名度，已经开始有来自东岸或者新、马或者香港大陆的开发商、投资者关注珀斯、看好珀斯、过来寻找机会。预计未来只会更多、不会更少。

如果西澳政府旅游机构能够在直飞亚洲航班上有突破性进展，带来更多亚洲游客，西澳的房地产市场将会因此受益，象黄金海岸一样吸引亚洲中高收入度假人群前来投资。让我们拭目以待吧。

结束语

2018年过去了一半多，在过去这8个月里，市场如同刚刚结束的这一段极端天气一样，时而晴空万里、时而狂风暴雨，总是笼罩着未知的变化。而接下来，乌云已散，晴空将至，市场走向将逐渐明朗化，不出几个月，我们也终将迎来期盼已久的全面复苏。