悉尼房价遭遇9年来最大跌幅！澳房市低迷期或为史上最长、影响最深的一次！“大批投资者抛售”（组图）
【今日澳洲9月6日讯】悉尼华裔Maggie Lu是成千上万遭遇信贷紧缩的借款人之一，信贷紧缩突然结束了澳大利亚的房产繁荣，并可能对世界上最成功的经济体之一构成威胁。
据《澳洲金融评论报》报道，这位两个孩子的母亲表示，她想从公寓搬到独立屋住，“去年，我获得了抵押贷款的预先批准，但在它失效之前，我却没能找到买得起的独立屋。”
“价格正在下降，但现在我的银行只同意17万澳元的抵押贷款额度，低于去年同意的水平，所以我们陷入了困境。”
经济学家认为，紧缩的信贷和难以承受的房价是悉尼遭遇近九年来最大跌幅的原因。
本周最新数据显示，悉尼房价在过去一年中下跌了5.6%，而全澳市场下降了2%。这标志着五年的房产繁荣已经结束，但家庭债务却飙升超过GDP的120%，是所有发达国家中水平最高的国家之一。
这与海外的情况类似，从伦敦到多伦多的房产市场都出现了价格下跌，因为各国央行开始解除创纪录的低利率，监管机构或银行对消费者施加了更严格的贷款标准。
Capital Economics经济学家Paul Dales表示:“在信贷环境收紧和抵押贷款利率上升的全面影响尚未显现的情况下，当前的房市低迷可能最终会成为澳大利亚现代史上持续时间最长、影响最深的一次。”
Capital Economics预测，澳大利亚的房价将在四年内下跌12％，这可能会导致经济增长疲软。但其表示，在未来5年里，澳洲经济衰退的可能性为20%，金融危机的可能性只有10%。
一些企业对此表示担忧。零售业与工业集团Wesfarmers董事长Michael Chaney周三警告称，房价下跌可能下跌20％，并拖累澳大利亚陷入衰退，对零售商产生负面影响。
根据澳大利亚央行的数据，在2015年澳大利亚房产繁荣的鼎盛时期，投资者大举借入逾40%的抵押贷款。许多买家依靠慷慨的税收减免来弥补资本收益和负债。
投资者将许多首次购房者赶出市场，并阻止了像Lu女士一样的买家购买新房。
此后，监管机构通过迫使银行限制投资者贷款、只发放利息贷款和收紧放贷标准，遏制了信贷的迅速增长。针对银行不当行为的长达一年的公开调查正在加强对放贷行为的审查。西太银行(Westpac)本周因未能测试借款人是否有能力偿还贷款而支付了3500万澳元罚款，就突显了这一点。
监管干预正在发挥作用。6月份，住房投资者获得的贷款总额为104亿澳元，较去年同期下降18%，为近5年来最低水平。自主买家的贷款几乎保持在208亿澳元不变。但一些分析师担心，信贷紧缩可能演变为信贷危机。
由于海外利率不断上升，银行海外融资成本不断上升，正在侵蚀金融机构的利润率。金融机构2/3的贷款都依赖于住房贷款。上周，西太银行上调了抵押贷款利率，尽管澳大利亚央行(Reserve Bank of Australia) 25个月来一直将官方利率维持在1.5%的创纪录低位。其他银行可能会效仿。
研究机构Digital Finance Analytics的创始人Martin North表示:“购房者的借贷能力下降了1/3，因为你不得不越过很多障碍，银行又拒绝了更多的抵押贷款再融资申请。”
（图片来源：网络）
他表示，一个很大的风险是3600亿澳元的纯息抵押贷款，这些贷款将在未来三年转化为本金和利息贷款。North表示，多达1/4的借款人可能难以支付更高的还款额，从而不得不抛售房产。
他警告称，随着负债的消费者收紧钱袋，零售、建筑和房地产行业将陷入困境。
与此同时，澳洲央行正在淡化对信贷紧缩的担忧。澳洲央行总裁Philip Lowe表示，抵押贷款信贷"仍随时可用"，官方利率的下一步举措可能是升息。澳元经济仍然强劲，年增长率为3.4%，失业率为5.3%，为6年来的最低水平。标准普尔(S&P)的数据显示，拖欠抵押贷款总额的比例很低，为1.38%。
一些分析师表示，从长期来看，房价回调应能降低金融风险，解决住房负担能力恶化和不平等的问题。悉尼被列为世界上第二难以负担的城市，根据人口统计机构Demographia的数据，悉尼房价几乎是中位数收入的13倍。
塔斯马尼亚大学(University of Tasmania)研究员Saul Eslake表示:“可以说，房价上涨是财富分配不平等加剧的最大根源，这种不平等不仅存在于富人和穷人之间，也存在于年轻人和老年人之间，以及城市和农村地区。只要房价下跌不失控，市场就能健康发展，尽管对一些人来说是痛苦的，但对社会却益大于害。”
（Lena）
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