报道里看到，悉尼华人宇宙中心Chatswood的独立屋（House）一年来跌了11.5%，现在中位价222万，好像不太可信啊，就在多少个月之前，我印象中chatswood随便一个什么house，什么400万500万就成交了。chatswood的房子真的不是老移民炒起来的，真的，只有新移民们不差钱，哈哈哈。

本文附录了截至到九月份悉尼各个区独立屋（House）和单元房（Unit）的中位价格值（median price）和涨跌幅，我拍了昨天和今天SMH报纸上的照片。

Sydney house prices to continue downward trend, experts predict

Kate Burke 新闻来源 DOMAIN

悉尼正处于数十年来最严重的房价下跌之中，业界的行家们称仍然在下降路上。

到今年9月份，悉尼独立屋（house）中位值（median price）下跌超过75000澳币，相比去年年中的峰值年下降了8.1%。而公寓（unit）的价格也下跌了4.4%。澳新银行（ANZ）预测，房价会继续下跌近12%，或到明年某个时段止跌回稳。但资深经济学家Joanne Masters表示，这次房地产衰退更难预测。

她说：“这和过去三次完全不同。这次由信贷紧缩而非加息推动的。。。其他周期大体上都因为储备银行放松了利率而出现了好转。。。即使你降息，因为当前利率已经很低了，因此不会有太大帮助。”

“这种衰退更难使用经验模型来推测，当信贷价格发生变化时，我们可以衡量现金利率对抵押贷款的影响，但当信贷的可用性出现时，预测就变得更难。”

目前这一轮颓势之前，最长的一次衰退发生在2004年初至2006年末，当时房价中位值下跌了7%。Domain资深研究分析师Nicola Powell表示："对悉尼而言，此次经济下滑是一个新领域。。。受到银行监管机构收紧贷款条件的推动。而皇家银行委员会(banking royal commission)则推动了更为保守的放贷政策。”

“APRA和澳大利亚储备银行想要做的是放慢房价攀升。他们实现了他们想要的。”

结果呢?悉尼的房屋成交量接近20年来的最低水平，尽管卖房者的打折出售的力度在上升，但房屋的售出时间却在变长，这使得市场库存不断增加，让买家有很多选择。拿出来进行拍卖的房产越来越少。只有不到1 / 2的房产在拍卖中售出 - 上周六修正后的房产售出清仓率为46.7%。

When Sydney real estate has fallen

How Sydney property prices have fallen in the past.

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1994-95

2004-06

2007-08

2011-12

2017-18

Cobden & Hayson的董事Matt Hayson说：“清仓率告诉我们，卖家对他们房产的预期价格没有得到买家的认可。” 他还说卖家遭受着市场对房产的价格下跌预期，还有来自于买家的借款能力的减弱的双重打击。

这是否意味着现在不是一个好时机入市呢？ Hayson先生表示，不一定。他指出，“对于在当前市场上买卖的人来说，都是相对而言的。”

但买家当然占了上风的时候，卖家需要现实一点，他们不可能能卖到前几年的价格。他表示：“如果你要卖，就需要很合理的理由，但如果你有能力继续持有，那就持有。”

对于投资者来说，情况就完全不同了。目前正是收紧信贷的大背景，而且如果工党赢得明年的联邦选举，他们可能面临负扣税改革的局面。

汇丰银行(HSBC)首席经济学家Paul Bloxham表示，投资者的撤离意味着，工党的计划 - 将负扣税限制在新住房和现有房产的完全免征所得税（fully grandfather tax benefits）- 可能不会像批评人士预期的那样产生太大影响。他说：“投资者的兴趣已经降温，如果有一个让事情发生改变的时节，那就是当活动性已经冷却下来的时候。”

随着价格进一步下跌，买家被鼓励充分利用各种冷静期条款，如果他们真的找到自己喜欢的房产。Hayson先生表示：“你现在喜欢的那套房子，明年不会上市，所以如果你想让这栋房子现在成交的话。不要害怕提出一个看起来低一点的报价，你可能会发现卖家的心态是开放接受低报价的。”

截至今年9月份，内西区房价跌幅最大，中位值下跌近18万澳币。

在房价跌幅最大的20个区中，超过三分之一位于内西区。Hayson先生表示，这可能要归结于该地区年轻的买家，他们的购买力更有可能受到削弱。

悉尼跌幅最大的是Rose Bay，中位值下跌20.4%，目前位325万澳币。随后是Russell Lea, Lane Cove North 和 Glebe。

悉尼市中心和东区，因为那里的新公寓（apartment）供应量更有限，造成单元房（unit）价格上扬。但西部、南部和西南部各区，那里的独立屋（house）房价更容易承受，才是这些区独立屋大幅上涨的主要原因。 

BIS Oxford Economics副主管Angie Zigomanis表示，贷款标准收紧的影响因全市新房供应量创纪录而加剧。他预计悉尼中环各区将再次受到冲击，本财年的住宅完工量将达到创纪录的水平，房价将继续下跌。本周发布的预测估计，房价将再下跌3%，然后在2019- 2020年触底反弹，从峰值到谷底下跌11%。

尽管审批建筑数量的放缓，加上人口的强劲增长，应会改善新房持续过剩的情况。但Zigomanis表示，仍会有部分地区房屋供应过剩。

同样令人担忧的是，澳大利亚央行周期外的利率上调和最终的现金利率上调可能对市场产生的影响，以及借款人从只付息贷款转向本金和利息贷款，这意味着每月还款更高。

穆迪投资者服务公司(Moody 's Investors Service)副董事总经理Ilya Serov说：“转向本金和利息贷款的比例将在2019- 2020年达到峰值。。。因此，这将是对市场的真正考验。”

Serov表示，尽管抵押贷款拖欠率的上升是意料之中的，但其影响是微乎其微的。