什么才是理想的投资型房产？

对于房地产投资者而言，所谓的“现金流”往往是第一考虑要素，因此，一套房产对租客的吸引力是否足够，成为了左右投资者决定的关键。毕竟，有好的租客，才能按时支付租金，而有租金才能供养银行贷款，继续让你持有这套房。

但当市场转向以自主需求为主导时，一些初级投资者必须加倍注意：即使你打算采取长期持有的策略，但你一定要记得，比起租客，更重要的是房产对未来买家的吸引力。

这是因为，健康的房地产市场，应该是以自住业主的需求、而非投资者或租户的需求，作为长期资本增长的主要驱动力。

根据ABS数据显示，三分之二的澳大利亚人住在他们自己的房子里，其余人则租房居住，自住买家是投资级房产市场中最核心的群体，因为他们代表着无可动摇的主流市场。

财务规划师克里斯贝茨说：

“你必须投资那种适合家庭以及高收入夫妇的房产”

他表示，如果一套房产只对投资者有吸引力，那么长期来看它的价格上涨的空间会比较小。

“好的投资策略来自于对于房产与人的关系的理解，”他说。“一切都取决于谁真的想住在你的房产里 - 不是租房，而是买它。”

比起投资房买家，自住买家在购买过程当中更加情绪化，他们更容易为满足其各种居住要求（包括心理上）而支付溢价；

而投资买家的购买过程则主要受财务回报影响，如果看不到漂亮的数据，他们很可能就会放弃。

精致的小公寓经常因为总价低但租金高而成为受欢迎的投资房产。

之前提到，许多投资者根据租金收益做出购买决策，因为租金回报率高的房产更有可能出现正现金流。

一般而言，较小的物业，如单间（Studio）或一卧室公寓，收益率会高于独立屋，边远地区的收益率高于大都市。

总价低而又有高收益房产看上去很诱人，但作为一个长期投资者，你不应该局限于短期的回报，而应该考虑长远的潜力，即该房产在于未来市场上的受欢迎程度。

为了实现资本增长最大化，聪明的投资者应选择那些能够吸引富裕买家的房产，因为这些自住买家有能力获得更多的贷款、并支付更高的价格来购买它。

一卧室公寓或单间本身就限制了它面对的人群，它对于高收入自住买家来说是没有吸引力的。

同样，边远地区的房产主要吸引当地自住业主和投资者，但是如果没有城市的多样化就业机会，富裕买家的数量有限。

从另一方面来看，距离城市中央商务区30分钟的两居室或三居室独立屋可能将吸引更多更多样化的买家。

如果该房产位置优越，靠近交通，学校，购物和生活设施，这类房产的需求增加和供应有限的矛盾将更加突出，这意味着它的价值会比其他房产增长得更快。

业内观点：

投资级房产的价格应该在是一个地区价格“钟形曲线”的中间位置，即拥有最广泛的买家市场的预算范围内。

好的投资级房产，可能会在一开始价格相对较高、收益率低，且租金收入与支出之间可能存在较大差额，但由于受到广泛需求的支撑，它更有可能出现强劲而持续的价格增长，为投资者创造更多财富：

• 首先，随着房产价值的增加，其租金也会相应增加。如果租金上涨而贷款的偿还水平保持稳定，那么负现金流的房产可能会随着时间的推移变成正现金流，从而产生被动收入；

• 另外，在转售时，吸引自住业主的房产往往可以获得更好的销售结果；

• 即使投资者不打算出售该房产，其价格增长也会导致账面资产价值增加，那么就可以通过再融资refinance来获得未来投资的资本。