上周澳洲房价持续下跌：居民财富缩水，消费进一步受抑！

悉尼和墨尔本两地住房市场的拍卖清空率在接近三个月的时间内徘徊在40%一线。市场人士分析，这一走势和全球金融危机时期的疲软走势相同。

根据Corelogic提供的数据，截至11月25日的一周，悉尼初步拍卖清空率虽然录得52%，但最终的拍卖清空率则极有可能在45%左右。墨尔本也好不到哪去，最终拍卖清空率或录得44%。

同期，费法传媒旗下房产网站Domain提供的数据显示，悉尼和墨尔本的清拍率分别为45%和43%。

值得注意的是，悉尼拍卖清空率已经是第三个月徘徊在40%一线，而墨尔本的拍卖清空率则连续第七周低于50%。而上一次出现这种情况是2011年，即全球金融危机后时代。

财富缩水、消费受抑

研究机构瑞银（UBS）提供的报告表明，房价下跌导致家庭财富的缩水，进而引发消费支出成为牺牲品。

据其预计，房价每下跌10%可导致家庭支出下降2%。同时，越富裕、平均年龄越长的家庭越有可能削减支出。消费支出的实际影响可能需要6个月甚至更多的时间才能逐步凸显。

瑞银分析师、报告作者George Tharenou、Carlos Cacho 和Jim Xu表示，毫无疑问，房价和消费呈现非常明显的关联效应。他们说：“尽管诸如加息等典型外生因素在此轮房价下跌周期中并未显现，但是近期房价跌幅的扩大明显表明未来一年的消费和就业将不可避免地出现下滑。”

另外，在工资增长疲软，收入停滞不前的影响下，澳大利亚房价引发的居民财富缩水将导致本已疲软的支出情况进一步受到抑制。

有钱人“捡漏”

就目前手上可支配收入尚可的人群而言，我们看到买家占据明显市场，“讨价还价”的空间显然更大，特别是悉尼西部7 Grace Crescent和Merrylands地区。

例如，在一场为期四周的拍卖活动后，当地一座五居室的大别墅售价不到85万澳元。据房产中介Jas Singh透露，这套住房在四个月前的合理售价还是110万澳元，当时的一名卖家还可以吸引多达7位潜在买家参与拍卖竞标。

就高端住房市场而言，信贷收紧对该市场的影响相对较小。位于悉尼东郊的Elizabeth Bay 108号的豪宅在前任买家持有50年后以542.5万澳元的价格卖出。

除了瑞银外，西太银行也认为悉尼和墨尔本家庭财富缩水导致的负面效应将逐步凸显。同时，房地产低迷可能会引发当地经济走向衰退。

房价跌幅接近底部？

据西太银行预计，本轮房价下跌对家庭总财富可产生明显的影响，和2011/12年的情况大致相当。但是西太银行同时也指出，任何住房供应、家庭负债以及非住房投资因素的改变都有可能放缓房价下跌的速度。

西太银行指出：“保守估计，房价下跌所导致的家庭财富缩水相当于年收入下降30%，或累计缩水相当于年收入的74%。尽管缩水幅度看似很大，但是如果和过去三年家庭财富升至166%相比，这样的跌幅尚属于可控范围。”

展望未来，房地产中介John McGrath表示，悉尼和墨尔本的房价跌幅低于市场官方预计数据，表明两大市场已经开始接近下行周期的“底部”。