澳房大势依旧不好看，一个71%便让集体高潮！

上周六，悉尼的二手房清空率升到了71%，这也是进入2019年以来，二手房市场首次冲过70%大关，之前最好的表现为67%。

朋友圈里的好朋友们又开始关心起别人家的事了：

“触底反弹的趋势很明显了，还不下手等什么呢！” 

“再不着急入市的话，可能就不用着急了！”

“悉尼开始行动了，什么时候买进永远比买什么更重要。”  

... ...

有这么多乐观的人感染着你我，希望才长存于你我心中，我相信，当房市真的好起来那一天，你们一定是对的。

言归正传，今天我想和大家简单聊聊宏观，我们着眼整个澳洲，从不同方面，简单过一遍。

01

清空率

清空率是衡量市场消化能力的一个很好的指标，虽然对于多数买房人来讲，不过是心里的安慰，未必有什么卵用。

以上的蓝线是并不是以周为单位，而是以月为单位，结合了澳洲所有首府城市周末的清空率得出。

我在70%加了条红线，在2017年5月之后，澳洲的综合清空率就没有超过70%。

2013-2017年是澳洲房产黄金的4年，可是在2009-2013年最好的买房时机期间，清空率却并不高，虽然那时的贷款利率要高于现在，但贷款难度却低很多。

02

贷款利率

先来看左边这张图。选择“只还利息”的Case比例从2015年最高点的45.6%下降到如今约15.8%，说明政府一系列政策是卓有成效的。

但对于持有人来讲，现金流的压力则会越来越大。

右上，自住和投资人群的贷款额度年变化，蓝线为自住人，黑线为投资人，自住人平稳下降，投资人下降明显。

右下，贷款80%比例的趋势，过去10年，贷款80%的数字下降了约43%。

上图为新投资人占新的总贷款额度比例，下降明显。

03

租金趋势

澳洲的整体租金增长率上升缓慢。

澳洲的整体毛租金收益率在缓慢上升。

说明整体市场还在消化着过去几年新增大体量新房物业。

04

澳洲房屋获批量变化

澳洲境内，公寓的获批量下降趋势较为明显。

05

物业上市停留时间（Days on Market）（DOM）

黑色为2018年，蓝色为2019年，以悉尼为例，2018年的dom为33天，2019年为50天。也就是说，一套物业平均要在市场上停留50天才能被消化。

06

新盘上市趋势（悉尼/墨尔本/布里斯班）

我们以左上一为例，悉尼在截止到6月2日的4周时间，新上市物业（二手房）为4776，较去年同期，下降了25.5%，但是总体物业数量只比去年下降了0.2%。

其余首府城市的上盘量同样在下降，总体说明市场的消化能力下降明显。

07

房价走势（悉尼/墨尔本/布里斯班）

我们看一下这三个城市的走势：

悉尼：

蓝色为季度，黑色为年，悉尼过去1季度价格下降2%，过去1年房价下降10.7%，较2017年顶点下降14.9%。

墨尔本：

墨尔本过去1季度价格下降1.7%，过去1年房价下降9.9%，较2017年11月顶点下降11.1%。

布里斯班：

布里斯班过去1季度价格下降1.4%，过去1年房价下降2.3%，较2018年顶点下降约2.4%。

截止2019年5月，全澳整体年跌幅7.3%，甚至超过了2008-2009年金融危机期间的跌幅。

08

首次置业买家趋势

以上图代表了首次置业的自住买家在所有自住类物业买家数量比例的趋势图，黑线为新南威尔士州，蓝为维多利亚州。

感觉大环境越不好，benefit给首置的利好政策越多，因此，首置的买家比例也越高，2008-2009年如是，2019年如是。

大悟总结

大环境看下来，坏消息还是蛮多的，你能顶着这么多坏消息，还往市场里冲，要么你真不懂，要么就是真懂市场。

不同的市场大势对应着不同的买房策略，就不买房，一样去马尔代夫度假，去西班牙看大教堂，去哈尔滨吃雪糕... ...爱买你就买，不爱买你也别看。

你的头脑，你的胆识，你的预算，你的性格，你的圈子，这些因素早已决定了你的投资结果，说别的都是扯。

希望本期文章对你有帮助。

本期专栏就是这样，感谢阅读。