澳洲股市里的“地产股”：投身澳洲住宅地产的另一种选择

自五月以来，澳洲的住宅市场可谓是利好频传，先是政府出台政策鼓励首次置业者入市；之后澳大利亚审慎监管局（APRA）又致函各大银行，建议取消7%的房贷偿付能力缓冲限制；再有就是澳洲央行在六月初宣布降息0.25%，四大银行纷纷响应。

在这些利好的刺激下，已经沉寂了近两年的澳洲住宅市场的人气也有所回归。根据地产数据提供商CoreLogic的统计，上周六全澳的清盘率达到了66.4%，其中悉尼的清盘率更是达到了74.7%，创下了一年来的新高。而澳洲首府城市的清盘率也在经历了年初的低点后逐步反弹。

同样地，拍卖参与人数也在逐渐提高，下图是6月8日发生在墨尔本Box Hill地区的拍卖现场照片，据悉这场拍卖到场人数超过200人，如此的拍卖规模让人难免回想起几年前的房市热潮。

另一方面，房屋价格的下跌也已经有所放缓，根据Corelogic所提供的数据，五月澳洲首府城市的房价整体只下跌了0.4%，其中悉尼和墨尔本的房价分别下降了0.5%和0.3%。相比之下，澳洲官方统计局（ABS）给出的数据显示，2019年一季度澳洲首府城市房价跌幅为3%，其中悉尼为3.9%，而墨尔本为3.8%。

看到这些数据，相信市场上准备进场抄底的人不在少数。然而，虽然房市有上述利好，但是毕竟投资一套房产的资金需求很高，且对于住房贷款的审批仍然严格，因此很多人根本无法直接投资房产。那么在ASX中投资与住宅市场相关的公司股票似乎就成了一个不错的选择。

地产股多为商业地产，无法代表住宅市场

澳洲证券交易所（ASX）也有自己的地产指数，其全称为“S&P/ASX 200 REAL ESTATE”,该指数主要是记录ASX 200 中所有地产股的表现。

然而，仔细观察该地产股就会发现，其中的权重股主要都集中在商业地产，无法全面代表住宅市场的走势。而其中包含住宅地产业务的四家公司也大多是以公寓和大型联排别墅项目为主，因此根本无法代表个人投资者参与较多的独栋和小型联排别墅项目，而后者才是住房市场的主力，也是五月来一系列政策主要波及的对象。

那么到底哪些股票能够关系到住宅市场呢？笔者认为主要有以下几类：

首先是诸如运营Realestate.com.au的REA Group Limited (ASX:REA) 和运营Domain.com.au的Domain Holdings Australia Limited （ASX:DHG）为主的地产交易平台。这两大网站相信有在澳洲买房经历的人一定不会陌生。

Realestate.com.au是可以为用户提供房屋价格、房屋租售、土地开发等一系列信息，在澳大利亚的房产网站中拥有最高人气。目前公司已经把业务拓展到美国、东南亚、印度和中国等多个国家和地区，并均在当地取得不错表现。而公司财务也在市场不景气的情况下仍取得了一定增长。

相比之下，Domain.com.au的业务规模虽然没有Realestate.com.au那么广泛，但其业务却也有独到之处，Domain在房产展示上不拘泥于文字照片，而是通过小视频的方式令买家全方位了解房产（类似中国房产APP贝壳找房的3D看房功能）。

对于上述两家公司来说，房地产市场的好转，市场上房源的增多，会大幅增加他们的收入，而两家公司的业绩在澳洲地产市场不景气的情况下也能取得不错成绩，体现了公司过硬的业务水平，所以值得后续关注。

其次是像McGrath Limited（ASX:MEA）这样的房产中介公司。房产市场出现好转一定会利好房产中介，因此如果您相信房市即将好转，不妨多关注一下类似McGrath Limited这样的上市房产中介。

不过，笔者在这里需要提醒的是，虽然行业可能会出现机会，但McGrath本身的问题多多，从其上市到现在，股价可谓是一路下跌，从发行价每股2.1澳元一路跌到现在只有每股0.26澳元，市值蒸发了近75%。而公司内部也是经历过创始人套现、管理层集体离职、核心人员出走、业绩巨亏等一系类问题。这也给投资人提了个醒，即行业前景只是一方面，重要的还是公司本身。

另外，如果房产市场出现好转，那么家具、灯具、家电类上市公司的股票也是值得关注的。那么下表就是ASX上的一些相关公司的简要信息，对于这些公司，投资者也可以适当关注。

最后就是建筑材料市场。虽然就住宅市场而言，与建筑商们有着直接联系的营建许可数据(BuildingApprovals)表现仍不理想（澳洲独栋住宅和公寓的营建许可继续下滑，其中公寓营建许可的下滑程度远大于独栋住宅），但是考虑到新政府上台以来有计划大规模升级澳洲的基础设施建设，因此笔者看来如果房地产市场能够好转，配合基础设施的投资加大，此类股票可能会有中长线机会。

此类相关股票有澳洲最大水泥供应商Adelaide Brighton（ASX：ABC）、澳新地区的建造商及建筑材料制造分销商Fletcher Building（ASX：FBU）、纤维水泥建筑产品的生产和销售商James Hardie（ASX：JHX）、国际建筑产品和建筑材料集团Boral（ASX：BLD）以及澳新地区的建筑产品公司CSR（ASX：CSR）。

随着大选的尘埃落定以及政府基建政策的出台，这些公司股票也在近期出现了不同程度的反弹。

对于想投身房地产市场，但手上资金有限的投资者来说，选择投资一些关联性较高的上市公司股票也许是一个不错的选择。

不过，笔者在这里还是要提醒投资人两点需要注意的地方。首先，虽然上述股票与住宅地产的关联性较高，但他们毕竟还是股票，仍然会受到大盘整体的影响，因此投资者在投资时要对大盘有一个整体的把握。其次，投资人在投资之前一定要对目标公司的业务及其财务表现有充分的了解，毕竟就算在好的行业里面，也仍会存在一些业绩不佳的公司，因此投资者一定要仔细甄别。