悉尼房地产你将何去何从

狼终于来了，只是这则消息与悉尼地产市场即将井喷的主旋律不和谐。从这周开始，四大银行开始联网，你在四大任何一间银行的信贷信息，无论是房贷，车贷，个人小额贷和信用卡，别的银行不但能看得到你的贷款金额，还能看得到你这两年内是否按时还款。

贷款更难了

从2016年初取消海外收入，到2019年5月份金融机构Rams取消“一封会计信就可以贷款100万”的low doc，再到今天信用数据的联网，每一条都是将那些已经或指望未来买很多套房的投资人逼到了绝境。普通人10万左右的中上收入，按照银行的偿还能力计算标准，未来也就能让你在悉尼买2-3套中价位房产，10年10套房那个地产公司所说的财富自由标杆，目前有点遥不可及。

今天的悉尼市场是冰火二重天的，一面的是卖House的纷纷把sale by negotiation 改成了Auction的字样，好地段的house更是竞争激烈，仿佛回到2013年那个牛市。

另一面公寓尤其是新公寓，就像中国足球队，你每次都对它寄予希望，但它每次都让你失望。原本指望公寓能随着大势一起乘风而上，但是卖盘的力道太大，一部分来自贷不到款的客户，他们低价出售自己的期房，另一部分是因为养房子养的太累，租金下滑，但又要本息同还，所以不得不卖。

今天一位大姐联系我，跟我叹息，她花了好久才把自己67万Granville 成交两年的公寓以接近56万的价格卖掉，接盘的还是一个刚来澳洲半年的中东新移民。人们对房市的看法也越来越两级分化，很多地产群里参与讨论的人就像吃了火药，只要有房产销售一说市场好了，大家可以买楼投资了，收到的一般都是SB二字。

一方面是市场清空率确实在几周内攀升到了80%，关心房子的人明显增多。另一方面是很多实际的问题没得到缓解，租金下滑。房子租出去的速度也普遍比以前慢，再加上像中美贸易战这样的阴影，人们没办法相信未来悉尼会在一，两年内有什么大行情，房价瞬间翻倍。

看多和看空之间对立很严重

看涨有看涨的理由，理由就是开发商都不开工了，市场供给有限，没人造房子，但悉尼是个移民城市，所以房价还得涨。

看跌的说今天和过去不一样，澳洲经济靠中国，在现在这种大环境下，移民，留学生和海外投资都不断减少，澳洲这个农村靠本地人，房价起不来。

我不是一个靠看朋友圈了解世界的人，我不会因为看到朋友圈里有人转发“星巴克有毒”的文章，然后就马上停止喝咖啡，也不会看到香港人跑到澳洲买房的新闻，就慌忙去跑出门买楼花压压惊，坐等房价暴涨。

如果一个人没有学会独立思考，干什么都是跟风，无论他/投资什么，最终结果都会是亏损

如果大家仔细观察悉尼的租赁市场会发现一个现象，第一个是无论哪个区，只要租金一降，房子一下子就很抢手，这样的案例很多。如笔者认识的一个投资人今年刚成交了Hornsby的一房，Hornsby一带有很多新楼盘造好，但是这位投资人愿意以450刀一周的价格出租自己的房屋，一下子就收到了7，8份申请，租客迫不及待想租房子。

同样的故事也发生在其它区域，笔者认识另一位投资人愿意以450刀一周的价格出租自己的在Guildford的House，自己登报纸两天内就租出去了。

比较蓝筹的区域如悉尼的上东，下北和内西，租金虽然没涨，但还算平缓，哪怕市区附近供给比较多的区域，如Mascot，出租依然不成问题。

我们比较另一座地产价格出现极度调整，甚至接近崩盘的的城市Perth

Perth在2012年出现地产价格下浮。与其说调整不如说更像是崩盘，Perth的整体中价位租金下降了22%，甚至我们在表格里看到哪怕是像Bently这样离市区8公里，区域内还作用Curtin大学这样的地方，租金依然下跌将近15%，Perth整体的空置率最高峰达达到了7.3%，租金价格回到了10年前的价格。

根据网上资料，悉尼租金整体下降3.6%，这已经算是15年来最大的下跌。虽然在悉尼，人们觉得市场很糟糕，但是过去一段时间是市场的正常调整。我们离市场崩盘还远，Perth那种连市中心都很难租出去的情况才叫市场的崩盘。

悉尼房子确实有很多房子很难租，但无非集中以下几点

1. 租金太高

例如你过去都租500/周，现在市场调整，出租房供给增多，你应该调整到480/周。但你依然抱着租金每年涨的态度，你继续挂500/周招租，有的甚至挂510/周，房子自然空租很久。又或者你买了80万新房楼花，成交时租金想当然就觉得应该租700/周，销售当年也是这么说的，结果周围二手次新的只租500/周。

2. 房子过旧

悉尼有一波房东，不管房子多烂，都不会稍微布局修饰一下，一直按老旧的样式出租。在过去几年悉尼没有这么大供给的时候，还可以这么做，现在房子多了，租客选择多了，自然不愿意租旧房子。

3. 房子位置偏僻，供给过多

在过去几年我见到过很多开发商，他们所开发的位置，前不着村后不着店。步行范围既没有火车轻轨，也没有商场餐馆，购物工作学习都要到附近的区域，而且一开发就是一大片楼盘。按理说住公寓就是图方便，但你都不知道住那里的意义是什么，但就是架不住人家说悉尼缺房。然后买了后就发现，悉尼还真没缺到饥不择食的地步，是房子就排队去租。

总结下来，当年闭着眼不看价格，不看位置，只凭信心和感觉买房子的人，现在大概都知道了你可以随随便便买，但不一定随随便便租的出去。

从租赁市场来说，悉尼市场没有崩盘，也没有崩盘的迹象，加上目前关于地产开发商质量的一系列新闻，很少会有人再相当长一段时间开发高密度大楼盘。

我的第一个观点是目前是一个底部。

我问大家一个问题，假设说在一个House普遍都卖60万的区域，第二年开始很多房子都开始卖63万，会不会引起你的注意？我相信大部分人都不会发现，其实房价已经涨了5%。如果换作是像Roseville， Linfeild 那样的好区，200万房子，第二年卖214万，大家反应会更迟缓一些，哪怕涨了7%，因为对这种区域，我们已经麻木了，觉得这种区房子300，400万也很正常。

房地产市场历来的涨幅不会像中国一样，大行情突然爆发，一下子2年内房子翻倍了。悉尼的市场是10年，甚至有时候12年才会翻一倍，每年在7%，5%，甚至有些时候每年3%的情况下，逐步缓慢的上升的。这种细微的变化，普通人不常在市场里观察是看不到的，普通人入市都是在发现自己邻居家的房子在过去四年默默的涨了40%多之后。这时候不但是你，所有人都知道房子好像进入牛市了，这时候大家蜂拥而入，都怕再不买就来不及了。结果牛市末期最精彩的行情出现，然后所有都接盘了。

大家想一想2011年，2012年几乎没什么人关心房市，结果2013年开始有行情，2014井喷，2015年每个人都想来炒房。

我的第二个观点是房价总是在不知不觉中上涨，大行情总在不知不觉中出现。

例如这个房子是Campsie 可开发地块以外，目前这几年区域价格最高的House，打破了2017年调整前的最高点。

任何一个行业参与的人多了，利润就会下降。这是自然现象也是常识。在理财知识普及的今天，别说如何去买房，甚至如何当开发商造房子，外面都有读不完的教材和上不完的课程。

当买房投资成为大家的共识后，大家就不要期待房市会有任何超额的利润。我一面告诉大家不要灰心，悉尼房产市场稳如磐石，另一面也要说的一点是，不要对房市有太大的期待。3年翻倍，一把梭哈，在减少移民配额和贷款收紧的大势一下，楼市会是慢牛。我们会根据政府移民或银行信贷政策，来改变我们的预期。但在目前情况下，10年-12年翻倍是暂时的常态。

我知道目前悉尼和墨尔本的地产中介，一直是抱着买的多，买的早留的久的观点去教育客人，但是我要告诉你们，这个观点是完全错误的。这种理论完全是纸上谈兵，其根据是在过去20年，悉尼房产的中价位总共翻了四倍，所以按照这种涨幅，全仓买入，并一直留到今天的人一定发了大财。

第一副图是澳洲的贷款利息30年的，第二副图是澳洲租金回报走势图。我们看20年前，贷款利息是8%，租金回报是6.5%左右，在此后的20年里租金回报一路下滑，但是利息在2001年一直往上走，最终在2008年金融危机前达到了10%左右。

20年前您就算知道了悉尼的房子一定涨，就问看着不断下滑的租金和不断上涨的利息，您怎么应对，您如何撑到胜利的那一天。买的多，买的早根本谈不上是策略。更像是一种仓位策略，其假设前提就是市场每年都涨，全部买进一直留着就对了，但是真这么简单所有人都发财了。因为市场不是一成不变的。

为什么讲别人成功的书籍很多，但是看了后能成功的人很少，因为很多人分析别人的成功都是建立在用现在结果反推理行为的模式，却没注意当时特定大环境和背景。例如常听人说，干就完了，你看改革开放那些企业家，什么都不懂就出来摆地摊，现在不都发了？这就是明显拿结果反推的错误思维，说的人不知道在当时那个特定环境，做生意的人少，竞争没那么激烈，自然敢干就发了。

没有人知道2000年会有大行情，然后2003年就会调整，也没有人知道2008年会有金融危机，2012年市场就会开始火热。以不变应对万变的方式就是，你要有充足的现金流。你去看那些老投资人，房子买的多的人，买的房子都在人们口中的烂区，但当年就是现金流特别好。

到如今投资房产已经成了一门显学，人人都知道买房子是件对的事，正现金流的房产就不存在了。我知道有人会说农村20多万的房子，能租200多块，但是我实话告诉您，那个都不是正现金流，因为你没有算管理费，空租后找下一个租客的时间，还有可能出现的维修成本。例如28万的房产如果租220一周，但假设说维修一个马桶要800元，一个马桶就能吃掉你将近一个月的租金。

我的理念是投资以求安全为主，有可能二线城市未来几年会有行情，但是房地产不是一直涨的，价格是可上可下的。所以我只会在大城市投资，宁可少赚也不想一波调整全赔掉。

第二点投资要求稳为主，先求生存，后求发展，我只会买入那些能人为提升现金流的物业，有可能我选的一些区会牺牲一定的涨幅，但是首先我要先活下来。

我可不想在外面跟人吹牛逼讲我有10套房，结果主业一受影响就马上卖房。到底投资为了房子养我，还是我养房子呢？总说不买房子就来不及了，但也没见几个人拼命买楼花发家致富啊？

我的第三个观点，对于富人来说，您如果能做到房子能放到那里20年不动，您大可就买到龙头区域如Bondi 就可以了，但是对平民老百姓来讲资产配置最初期一定要看重现金流。

凡是每天焦急关注市场行情的，必定是在投资组合里现金流出现了问题。

第一你不知道房子什么时候会大涨，在持有期间你需要租金帮你挺过来。第二普通人每年家庭和事业都会有变化，过多负现金流会让自己进入到财务紧张的状态，我们不具备坐等未来的能力，所以您买入的房子必须在开始的时候就要赚钱。

要不买入的时候，低价买入，转手就能套现一笔钱出来，要不就具备人为提升现金流的能力。悉尼的基本面依然良好，从租金削减后，就有租客蜂拥而至可以看出，悉尼是市场处于一个供需平衡的状态，我不认为会崩盘，但在快牛慢牛的情况下，我选择慢牛，悉尼房市会平稳，轻微的逐步上涨，在有具体利好消息时，会恢复自身的能量。

至于现在是否是入市的好时机，关键还看选筹，既然市场不会崩盘，那就看有没有好的标的，有那种能认为提升现金流的机会。有一个稳健的现金流等市场出现行情，会比哪年出现大行情，然后突然买入会更靠谱一些。

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