房市热了，你的头脑不能发热丨澳房闲话

两周前我报名参加了在悉尼举办的一个关于2020年全球经济展望的讲座，主讲人应该是世界最大的资产管理公司之一BlackRock的亚太地区首席投资官Ben Powell。

讲座开始后，一个胖子走上讲台说到：“非常抱歉，Ben因为Corona virus的缘故没有及时得到他的入境许可（应该是最近去过中国），所以今天将由我来为大家做这个讲座。另外还有一点，这个PPT是肺炎疫情爆发以前做的，所以，它的参考价值可能有限…”

是的，魔幻的2020还在继续。

上周，全球股市终于开始对于病毒做出了反应，美股，澳股，大A股均出现了大幅下跌，美国标普指数更是创下了2008年金融危机以后最大的跌幅。

周末彭博社的一篇文章报道，上周全球最富有的五百个人的财富，总共损失了4440亿美元，其中，仅贝索斯和比尔盖茨两个人就跌掉了超过200亿美元，相当于一个马云的总财富。

随着在中国之外的国家发现的病人数字超过了中国的数字，全球都已经意识到了这已经不再是一场只关乎于中国的危机，而是一场彻彻底底的全球战疫。

但相比之下，澳洲的房地产市场却好像呈现出一片“风景这边独好”的景象。

上上周一则被刷屏的消息可能大家还记得，悉尼内西区Ashfield的一个旧公寓卖出了超过100万的价格，而上周末位于悉尼下北区Milsons Point的一套公寓，更是拍卖出了超过700万的天价。

市场疯癫，中介狂喜，买家彻底被FOMO情绪包围。

在我看来，以上这些极端案例，属于典型的“Too Much Money Chasing Too Few Deal”。

对于买家来说，在这样的市场下，很难以合理的价格买到房产。

一时举牌一时爽，但长期来看，在市场最疯癫时刻以高价买下的房产，在以后的表现很可能会让人失望。

总体来看，从去年下半年延续至今的房产市场火爆，背后最主要的推动力是：1.信贷及货币政策的放松，2.首次置业者的进场，3. 澳洲大选后房地产政策的稳定。

在这其中，信贷政策的放松，可以说是决定性的因素。

而根据我的观察，以下几点则不是促成目前房产市场火热的原因：1.澳洲市场总体并不存在供不应求。2.投资者并未大范围回到房产市场。

先说信贷政策。房地产交易离不开杠杆，没有了融资渠道，再好的房子也没几个人可以全款购买。

澳洲的银行业在过去几年经历了一番腥风血雨，经过了海外贷款风波，Royal Commission的调查等一轮轮的折腾，各大银行都被扒了好几层皮。

随着利率的数次下降，信贷政策的相对放松，本地银行目前又有回到几年前疯抢客户的趋势，只不过，目前大家抢的，都是符合贷款资质的本地客户，那些一封会计信就想贷到款的日子已经一去不复返了。

这也是目前许多银行出手阔绰，用3000刀，4000刀的cash rebate来吸引客户的重要原因。大家都明白，这一轮新的抢客户时机不容错过，所有银行都想要在目前已经起势的房贷市场中，分得更大的一杯羹。

而对于买房人来说，只因为信贷放松，就饥不择食地去市场上挑选“猎物”，则是比较危险的信号。目前的情况应该是市场上缺少好的房源，但烂大街的一般房产，没有什么投资价值的差房子则依然到处都是。

至于未来的供应问题，实际上是一个不能简单回答的问题。根据房产调研机构CKC的数据，澳洲的公寓市场，大概会在2022年出现“供不应求”，悉尼，墨尔本，布里斯班三大城市的供应量都会在2020年后逐年下降。

但实际上，在城市层面讨论供应量的话题，是很容易误导买房人的。因为一个城市的房产供应量数字，和你要买的那个区域的供应量走势，可能正好是相反的。

比如悉尼未来三年的供应量是不断下降的，但在下北区的St Leonards，新建完工的公寓量将在这一时期内达到最高峰；又比如墨尔本CBD，Docklands，每年可以建数千套公寓，但墨尔本的有些区域可能过去十年每年只有一个公寓项目建成。

所以，讨论postcode或者suburb层面的房屋供应量数字，对投资人来说才更有意义。

根据Knight Frank研究部的数据，以下是过去三年内悉尼公寓市场，单个项目25套公寓以上建成量最多的十个区：

而未来三年，以下这些区，同样类型的公寓交付量是最多的：

所以，所谓的2022年公寓供不应求，是一种动态的趋势，它只会出现在某一些区域，而在另一些区域，到时候的公寓依然会过剩。

至于投资者，我想很多人看到目前火热的市场，不是不想回去，而是要么被上一轮的回调吓到，目前暂时没有出手的勇气；而更多的，则是已经没有借贷能力，也没有转贷能力，在融资手段上被死死卡住的投资者。

如果是处于这个条件下的投资者，应该理性地分析自己所持有的房产，对于不良资产，应该勇敢地剥离，哪怕是付出暂时的损失。只有这样，才能为下一步的继续投资腾出空间。

房市回暖是所有人都能看到的表面现象，但如果你深入到具体的区，具体的不同项目，你会发现，目前的澳洲住宅市场会是一个分化的市场：

前几年靠海外买家大举“入侵”扫楼模式购买的房产，目前和未来几年的路依然不好走，你在朋友圈看到的拍卖盛况，只会出现在那些受本地自住客喜欢的物业中。

一些理性的报道，已经开始关注Corona Virus对目前火热的澳洲市场可能带来的影响。

昨天的降息，代表央行对于澳洲未来经济紧缩的担忧进一步加剧，如果疫情数字在澳洲继续扩大，那么关注房产市场的人，很快将会把自己的注意力转移到关注自己的工作前景，家庭安全等更迫在眉睫的事情上。

一个明显的证据就是，卫生纸已经取代房地产，占据了澳洲媒体的重要版面。

在疫情带来的不确定性如此巨大的当下，在全球各类资产都面临估值挑战的今天，如果你依然相信澳洲房地产能够成为这场危机中的诺亚方舟，价格在今年一路高歌猛进，那么你最好知道你的信心来自哪里。

今天的文章就是这样，感谢阅读。