租客和房东们，别闹了！新州细则刚刚出炉，跟你们之前想的不太一样...

昨天4月13号，还在复活节假期，新州公平与交易委员会(Fair Trading)刚刚颁布了一项对应保护房东的行政法规细则，原文标题是“Six month moratorium on residential tenancy evictions during COVID-19”。先将主要内容摘要翻译如下：

标题：在COVID-19期间暂停驱逐民居租客六个月

新行政法规下，原本由于拖欠租金而导致房东发出终止租约通知，或者申请新州民事和行政法庭（NCAT）驱逐令的权利和操作，将被暂停60天。此规定是为了避免让受到新冠疫情影响的租户在财务上陷入困境。

——“这将使政府有时间提供资金支持，以帮助那些需要帮助的人，并限制社会活动，以最大程度地减少在COVID-19大流行期间的公共健康风险。”

【编者注】：以上一句，我认为是新州公平交易厅在解释为什么是60天这样一个期限。前半句解释的是他们需要这样一个缓冲时间，以使政府可以提供资金支持，资金支持的对象会同时包括租客和房东。后半句则解释了，该行政法规会避免因为出现大面积的租客驱逐而导致搬家等人员流动，从而可能增加公共健康风险。

• 房东必须首先与租户真诚地协商减租。只有在已经协商过的前提下，在保证公平合理的情况下，才能在60天的暂停（驱逐）期结束后，寻求向租客发出终止通知，或者申请新州民事和行政法庭（NCAT）驱逐令。

• 新州公平与交易委员会(Fair Trading)将协助房东和租户在需要时尝试达成协议。

• 除了限制驱逐拖欠租金的租客外，对某些其他原因而引起的终止租赁，政府将终止通知的要求延长至90天。

• 在60天暂停和六个月限制期间内的任何时候，如果房东遭受严重的困难，他们仍然可以随时向仲裁庭申请重新占有财产（出租房）。

以下这一段是整个行政法规的关键，也就是什么样的租客才适用该法规。

为了满足驱逐60天乃至更长的六个月驱逐限制令的要求，租户家庭需要证明受到COVID-19的影响。

以下为判定一个租户家庭受到COVID-19的影响的条件：

1. 一个或多个支付租金的家庭成员因COVID-19停工或停业而失去收入（或减少了工作或收入），或

2. 由于感染新冠肺炎或照顾患病的家庭成员，一个或多个支付租金的家庭成员不得不停止工作或减少工作时间，并且

3. 上述因素导致家庭收入（包括任何政府援助）减少了25％或更多。

租客朋友们特别注意了，在看完后如果你觉得达不到以上的条件，则说明该法条与你基本无关.如果你被别人误导也匆匆忙忙加入了不付租金的行列，则很可能不在这个法规的保护之列，而你做出的欠租等违规行为也会被依照原法规追诉。所以请一定搞懂以上条件，避免因误解而陷入不必要的麻烦。

该法规专门标注以下这句话重要：所有不受COVID-19影响的租户都应遵守其现有的租约，包括全额支付所有租金和费用。

该行政法规还附了两个流程图，分别针对租客和房东，如下原图已附上，请租客和房东根据自己的身份参考对应的流程图。

对于租客，要了解COVID-19导致的驱逐出境禁令如何影响您的租约，请参阅如下流程图：

如果您是房东，请参考如下流程图：

常见问题解答

1【问】如果租客和房东都同意，双方还能终止房租吗？

——可以。租户和房东可以同意终止租约，并决定何时以及如何进行。

2【问】租户需要什么证明来证明他们受到了COVID-19的影响？

——租户可以提供简单的文件来表明它们受到了COVID-19的影响，例如：

    * 工作终止/停工或工作时间减少的证明

    * 政府收入支持证明

    * 先前收入证明。

3【问】租客需要偿还租金欠款吗？还是可以免除租金？

——即使在房东与租客经协商达成暂时减少或缓付租金的条件下，租金欠款也不会自动免除。是否免除租金欠款，取决于租客与房东之间的协商（根据需要可能需要在Fair Trading争议解决程序的协助下）。

4【问】分租房的租户是否适用于此行政法规？

——该行政法规适用于符合《 2010年住宅租赁法》条件的分租户。这些租户的财产需签订了书面住宅租赁协议，并且：

* 是与主要租赁协议中指定的租户签订的书面租赁协议中的分租户，或

* 主要书面租赁协议的租户已将租约转让给了他们。

5【问】作为租客，我是否可以在规定的通知期限内终止租约，而不与房东协商？

——是的。本行政法规并不在这一方面对原法规有所改变，租客仍然可以原法规的规定来终止租约。

但是试图提前终止固定期限协议的租户可能需要支付其协议规定的空租费。Fair Trading网站上概述了有关提早终止固定期限协议的详细信息。

6【问】作为租客，如果房东拒绝谈判，或者我们无法达成协议怎么办？

——房东和租客都应本着诚意尝试商议减租。

新州Fair Trading提供争议解决程序，房东和租户如果自己无法达成协议，可以使用该程序。

Fair Trading将要求租户提供所有收入证据，证明其以前的收入和当前的收入，包括任何政府收入支持。Fair Trading还将可能寻求租户向政府提出的任何收入支持申请的信息。

7【问】作为房东，我的房东保险可以弥补我的租金损失吗？

——房东应检查自己的保险协议，以查看是否可以支付租金违约金。不同的保单会有不同的限制和要求。

许多保险公司正在采用新程序来处理COVID-19的影响，并可能需要证据证明房东已尝试与租户进行谈判。

点击下文了解保险信息：

租客欠租，我的保险能赔吗？资深保险专家顾蓓访谈

8【问】我是房东，但我无力减租，该怎么办？

——房东应寻求与贷款方（如银行）协商，以试图达减免抵押贷款还款的协议。目前，许多贷方都提出在疫情期间延缓或减少付款。

如果可能的话，房东应该尽可能的同意在一段时间内降低租客的租金或收费。

本行政法规，也将使租户有时间获得政府的收入支持，并可能允许租户恢复支付现有租金。

9【问】60天的（驱逐禁令）过渡期结束后会怎样？

——60天的过度期结束后，对于仍然无法按照该行政法规履行租金义务的租户，房东在已经试图协商减少租金并表达充分善意的前提下，可以终止租约。