疫情期间，房东拒绝与房客协商租金问题，房客应该怎么做？

目前，在COVID-19疫情的影响下，很多澳洲的中小零售商家的生意举步维艰，而支付高昂的租金更使得经营变得雪上加霜。因此，很多租客纷纷与房东重新协商他们的租约，特别是租金的减免与迟付问题。

为了应对此问题，澳大利亚国家内阁（The National Cabinet）出台了《国家内阁强制行为准则》（National Cabinet Mandatory Code of Conduct 简称《准则》）。

该《准则》出台的目的是为了在疫情的当下，帮助在商业租赁中租客与房东按适当比例分担财务风险和现金流影响，以此来平衡租客与房东的利益。

一、 适用人群：

1.  该《准则》适用于所有由于COVID-19疫情遭受经济困境的，符合联邦政府JobKeeper计划的适格的，年营业额不超过5,000万澳币的商业租客（简称“中小企业租客”）。

2. 5,000万澳币的年营业额门槛适用于加盟商级别的特许经营，以及零售企业集团的级别（而不是个体零售店级别）。尽管如此，在COVID-19疫情大流行期间，该《准则》的原则精神，结合对相关商业租客的规模和财务结构的考虑，适用于所有受影响的企业的租赁安排。

二、《准则》生效起止时间：

1. 该《准则》自2020年4月3日起在澳洲所有州和领地生效，并且适用于联邦JobKeeper计划保持运作的阶段。

三、 《准则》所确定的14条原则：

1. 房东不得在COVID-19疫情期间或后续合理的恢复期，因租客未支付租金而终止租赁。

2. 租客必须继续遵守其依照该《准则》商议以后达成的相关租赁条款。严重违反租约的实质性条款将导致租客丧失根据该《准则》为其提供的保护。

3. 根据租客营业额的减少，房东必须在COVID-19疫情期间或后续合理的恢复期间，以减免或者推迟的方式，向租客提供按比例减少应付租金的要约。

4. 减免租金（减租）必须至少占COVID-19疫情大流行期间应付租金减少总额的50％。如果不这样做将损害租客履行其义务的能力，则其应占应支付租金减少总额的更大部分。

5. 除非另有约定，延期租金的支付必须在剩余租期或者不少于24个月的期限内分期完成（以较长者为准）。

6. 租客可以将根据合适的比例，依照租约的相关条款，享受有关法定费用（例如土地税，市政费）或保险的减免。

7. 房东应当以适当形式与租客分享其因迟交由作为Australian Bankers Association’s COVID-19 response的一部分的金融机构所提供的贷款，或者其他贷款，所获得的收益。

8. 房东应当在适当情况下，在租客无法交易的期间内，设法免除其任何其他费用（或应付款）。

9. 延期租金的支付应当直到疫情结束以后或者现有租约到期以后才开始。延期租金的支付应当进行相对较长的时间，以免对租客造成不合理的压力。

10. 无任何费用，利息或者其他费用将因基于上述原则3与原则4的租金减免而被收取，并且无任何费用，或者惩罚性利息将因基于上述原则3、4和5的租金推迟而被收取。

11. 在COVID-19疫情期间或后续合理的恢复期间，房东不得利用房客的保证金来支付未付的房租（a cash bond, bank guarantee or personal guarantee）。

12. 房东应为租客提供机会，使其根据免租和/或延期的时间等效延长租约的期限，从而为租客提供更多的时间，使其可以在恢复期内按现有租约条款进行交易。

13. 房东同意冻结冻结租金增长直到疫情结束（不包括根据营业额计算租金的零售租约）。

14. 对于零售租客，如果租客减少了营业时间或者在COVID-19疫情期间停止交易，那么房东可能不能施加禁止或者要求赔偿，并且在适当情况下减免租客无法交易期间的费用或者支出。

四、如果房东与租客无法达成协议怎么办？

1. 如果租客与房东就租约安排无法达成一致，那么此事应适用与各州与领地有关零售/商业租赁纠纷解决程序。房东与租客不可以利用调解程序来延长或者干扰合理协议的有效达成。

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