投资界的一匹黑马——势不可挡的工业地产丨商业地产

住宅、写字楼、商铺等地产类别，在对房地产市场有所涉猎的人眼里已经十分熟悉。但是工业地产这种类型，了解的人却不多。

什么是工业地产呢？

工业地产是指工业类土地使用性质的所有的毛地、熟地。

以及该类土地上的建筑物和附属物。

类别中细分有：轻工业、重工业、集散中心、冷库、科技研发、仓储和仓储式销售中心以及展厅等。

工业地产因为投资金额大，开发难度高，管理专业度需求严格等，在以前经常被人忽略，持有形式也多是业主自持。

但近些年来，随着线上经济和物流行业等产业的发展，工业地产也如一匹黑马一样冲入了投资者的视线。

随着需求的持续攀升，在过去的十年中，悉尼的工业地产价格上涨了34.9%，悉尼工业地产的成交规模跃居世界第三位（Knightfrank 2019），有些能够或有潜力改变土地用途的物业更是屡屡创造天价销售记录。

工业地产的地理位置

工业物业的地理位置的好与坏和其他物业类型非常不同。

定义工业物业地理位置优越程度的主要考量有：

01 运输交通是否便利

工业地产对于公共交通和人流量的依赖很低，相反对于靠近高速公路和交通主干线的物业比较受欢迎。

以悉尼下北岸Artarmon的工业区为例，整个区域北接东西干线M2，西临南北干线A1。

再比如内西区Silverwater工业区，上接北岸东西干线A40, 下连主要东西交通动脉M4，中间贯通南北干线A6。

（Artarmon工业区 图片来源于网络）

02 是否靠近港口机场等中转中心

很多工业区都是靠港、机场或陆路运输中心而建。

就悉尼一地来说，Botany港和机场紧紧相邻，而其辐射出来的工业区Botany也自然而然地成为了悉尼地价最贵的工业区。

而Enfield的陆路运输的集散中心，周边区域也衍生出了很多的工业区。

（Botany Bay工业区 图片来源于网络）

工业地产的投资收益工业地产的投资收益主要由租金收入，地（房）价增长，改变规划用途而来。租金方面，悉尼南区高档工业区的物业现回报率为5.25%，西区为平均5.50%。（Savills 2019）

地价房价增长方面，2018年第四季度录得的数据显示，新南威尔士州一些优质工业物业的房价年增长超过了40%。

工业地产的发展潜力

近三年来，很多投资人把目光放到了工业物业改建和翻新的项目上。或把大型仓库分割成中小面积不等的灵活的办公仓储物业，或把老旧的物业推到重建，或买下地皮进行大面积的工业园区开发。

我们观察到很多开发和改建项目都大获成功，有些小型的翻新项目比如重装空调系统，在仓库中加建半层办公区域，原有的大面积厂房一分为二或一分为三等等的小型翻新项目都为物业本身提高了价值，并提升租金回报率。

大型开发项目比如Lane Cove West工业园区的开发项目。

将一块完整的地皮分割成大小不等的分契式物业。

有带有可加盖办公区的中小型仓库，有单独的仓储物业。

满足了服务市区附近的轻工业，小型冷库，和附近商户的仓储需求。又如嘉民公司开发的Smithfield工业园，实现了对于对地理位置要求不太高的中至大面积的轻工业生产，高科技地产和仓储式展厅的需求。

为工业地产的增加投资收益和物业价值的核心是准确把握物业的目标承租人或买方的需求。

临近市区的工业物业普遍面积偏小，目标使用者为产品或服务利润率较高的厂家，对室内装修和空间利用要求相对较高，如4s店，仓储式购物中心，小型生产厂，高科技园区，集散中心等；而远离市区甚至远离城市的工业物业一般目标使用者为仓储需求较高的厂家，面积偏大，目标使用者有大型器械或车辆供应商，重工业，建材厂等。

改变规划用途（Rezoning）

随着市区内和近市区工业区周边的居住和办公需求增加，工业区内通过改变规划用途开发或直接开发公寓，地屋组合和办公楼的的项目也越来越多，比如Alexandria，Banksmeadow， Caste Hill， Lidcombe等。

改变规划用途对工业地产的价值来说是一种飞升，比如Lidcombe某地块在2001年以1100万澳元的价格成交，随着附近区域的发展，土地用途由工业区改变为可开发高密度住宅用途，在2016年以1.04亿澳元成交。

工业地产的投资与管理

工业地产因为多数规模较大，所以入市门槛偏高，但因为租客对厂房的规模和配置要求比较精准，需求量大，一般不容易找到替代物业，所以租客也相对稳定。

当然，近些年在近市区的工厂区也兴起了一些小至三四十万的仓库投资产品，面积大概和车库大小类似，也不失为一个小额地产投资的好选择。

在管理方面，工业地产对于持有人和物业经理的专业度要求比较高，需要对市场和土地用途有更准确的把握、更专业的建筑结构、维护相关知识、对相关商家的厂房使用需求有更多的了解、以及大型建筑安全管理和突发事件应对的经验。

根据不同的使用者需求，在日常管理、租赁和租客选择上需要注意的事项有很多，比如仓库和卷帘门的层高、通风设备参数、电力系统负载、市政规划所允许的使用用途、附近街道和园区内允许的最大车辆载重以及最大车身长度要求等。

写在最后

工业地产是比较适合有经验的投资人的地产投资产品，与住宅和其他类别的商业地产的投资概念都不一样。

如果您还没有对这类地产有详细的了解，建议不要抱着“赌”和“抄底”的心态，多做研究，听取专业人员的意见。

同时我们也建议在在选择物业的时候尽量避免根据主观好恶判断，保持客观中立，从市场需求出发，谨慎检查楼宇结构安全，选择一个合适的物业。