遇到澳洲老赖怎么办？如何防止老赖恶意变卖资产！

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禁止买卖通知Caveat

疫情期间，许多人都遇到了经济困难，因此导致了很多债权人被倒债，而债务人名下虽然有房产，却迟迟不还债务，甚至考虑恶意脱产，来避免债权人寻求法律途径查封名下的房产。常常债权人所遇到的问题是，当他人欠债权人钱时，债权人是否可以请律师在债务人的房产上，登记一个禁止买卖通知，也就是大众所认知的Caveat，以防止债务人迅速变卖房产来恶意脱产。

在民事诉讼法与土地法裡规定，如果一方对於一块他人名下所持有的土地拥有未登记註册的产权，可以向昆士兰州土地局登记一个禁止买卖通知(Caveat)，来防止产权持有者為了脱产而出售房产或土地来达到规避支付债权人的欠款。

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可被登记註册的產权

Caveatable Interest

登记Caveat的主要条件是登记人必须能够证明自己拥有可被登记註册的产权 (Caveatable Interest)，例如地主向登记人借钱来购买此地块并且承诺将登记人的产权登记為承受抵押人 (mortgagee), 或是地主虽然是土地持有人，但是是以信託方式为登记人代持土地的产权。反观地来说，如果地主只是纯粹向债权人借了钱来购买土地，但双方之间没有承诺登记债权人为承受抵押人或者没有明确的信托关系，登记人就未能满足可被登记註册产权的要件。

登记人如果在没有合理的原因而登记注册了禁止买卖通知是会导致严重的后果。如果登记了禁止买卖通知而造成了地主卖地无法成交而导致的金钱损失，登记人很有可能必须承担并且赔偿地主的金钱损失，而帮助登记人注册禁止买卖通知的律师，也必须承担连带责任。所以一个债务人如果只是欠钱，澳洲的法律是不允许债权人直接登记禁止买卖通知，所欠的债务必须与该土地有明确的债权关系。

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禁止令Injunction 和

冻结令Freezing Order

虽然昆士兰州的土地法 (Land Titles Act A1994) 不允许债权人与债务人在没有明确土地债权关系的情况下登记禁止买卖通知 (Caveat)，但是如果债务人正在卖房或卖地来脱产，债权人可以向法院提出禁止令或冻结令的申请，来防止债务人恶意脱产，或是直接冻结债务人在澳洲的所有资产来禁止任何转让或出售。

在民事诉讼裡，禁止令(Injunction)只能由澳大利亚的区域法院(District Court)或最高法院(Supreme Court)的法官来核发。其要件是申请人或者债权人必须向法官证明与债务人之间有经济纠纷并且债务人正在脱产 (卖房或卖土地)，所以如果法院不能即时核发禁止令来禁止债务人脱产，一但房产过户给了真实买家，或无辜第三方买家，那债权人则会失去了追讨债务和查封资产的机会。

如果债权人向法院提出申请之时，债务人已经与第三方签署了买卖合同，这时候法官一般上不会希望破坏一个合法存在的合约，所以法院的态度通常是会允许债务人与第三方完成合约的执行，但所得款项必须被冻结，这时法官就会倾向核发一个冻结令 (Freezing Order)来冻结债务人在澳大利亚的资产。此冻结令也可以限制债务人在国外的资产，但除非国外的资产是在英联邦国家，澳大利亚法院所核发的法院命令在非英联邦国家是很难被承认与执行的。

禁止买卖通知Caveat，禁止令 Injunction和冻结令Freezing Order的申请是需要经过专业诉讼律师的深思熟虑与评估，不可贸然向法院提出申请，因為如果申请失败，申请人是需要负担对方的经济损失与律师费的赔偿。