许家印深夜开大会，恒大突然“全国七折卖楼”，传递什么信号？

导读：按照最新监管要求，有3家排名前10的房企全部触及“三条红线”，意味着有息负债不能再增长，其中就包括恒大。

在年初的75折购房引发轰动之后，9月6日晚间，在突然召集的一场内部会议中，恒大集团董事局主席许家印宣布了价格战2.0版。

最新一轮活动核心为“7折卖楼”，主要内容包括：

1，恒大全国楼盘全线七折，至少覆盖全国600个楼盘；

2，9月与10月，恒大的单月销售额目标均为1000亿元；

3，恒大总部与地区公司部门负责人以上领导，公开优惠基础上，拥有额外96折的签批权限；

4，以上政策有效期为9月7日——10月8日；

5，2000元抵扣2万元房款的优惠政策，继续执行；

6，根据每栋楼栋的去化率给予额外折扣，最高再享88折；

7，全国所有楼盘每天推出10套特价房源，额外97折；

8，新购房客户，免收三年物业管理费；

9，未来30天，恒大加推至少40个纯新盘入市；

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年初75折购房引发轰动

今年年初，恒大也曾推出过打折卖楼活动。

根据恒大当时的文件，从2月18日起购房者可享恒大楼盘75折优惠，而且除享有特大优惠外，针对楼盘去化率以及不同的支付方式，购房者还享有不同额度折扣，相当于“折上折”。

购房者自签署《商品房买卖合同》之日起至5月10日，享有最低价购房权益，如购买楼盘价格下调，可获补差价，同时也可享有无理由退房权益，两大兜底政策彻底打消“怕买贵、怕买错”的后顾之忧。

此外，针对客户自购、推荐他人购买、第三方购买、未成功购买、推荐新客户等不同情况，恒大当时还给予不同的奖励。

在那之前，2月16日，恒大集团通过网络视频举行了“网上销售新闻发布会”。会上详细介绍了恒大“网上购房”3天以来的销售情况：客户认购房屋47540套，总价值约580亿元，认购最多的一个楼盘达到870套。

此外，作为恒大网上营销的最主要平台，恒房通当时三天新增用户300多万人，累计用户超1000万人，其中恒大员工14万人、恒大老业主147万人，其它83%都是各行各业社会兼职销售员，以及房产专业中介人员。

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背后是“三条红线”

2020年8月20日，住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则，明确了收紧地产开发商融资的“三条红线”，意味着未来房企有息负债的增长将进一步受限。

“三条红线”具体是指：（1）剔除预收款后的资产负债率大于70%；（2）净负债率大于100%；（3）现金短债比小于1倍。

根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档，分档设定有息负债规模的增速阈值：每降低一档，上限增加5%，即：若三道红线全部触及，则房企的有息负债就不能再增加；若触及两条，则有息负债规模增速不得超过5%；触及 一条，则增速不得超过10%；一条未中，则增速过不得超过 15%。

三项指标划定房企分档，体现了鼓励房企回归经营、 避免激进扩张的监管思路。在三项指标的约束下，房企若想维持融资端的扩张速度，则需要同步提高销售及回款的速度，保证经营性现金流充沛，而非长期依靠“借新还旧”维持资金周转。

据华创证券统计，以2019年报数据为基础， 在30强房企中，“三条红线”均触及的房企共有9家；满足2个条件的有5家；满足1个条件的11家；3 项均未触及的共5家。

有3家排名前10的房企触及了三条红线，意味着有息负债不能再增长，它们是恒大、融创、绿地；其余7家则未触及或触及1条红线，有息负债增速须控制在10%或15%以内。

华创证券认为，有息负债的下降要依靠房企自身现金流的改善，才能使得偿债规模超过新增规模。但对于长期依赖杠杆经营的房企而言，短期内债务化解的难度比较高，因此现阶段，房企对债务可能更偏向于存量管理。

在恒大最新价格战2.0版推出后，有评论认为，在外部融资受限之际，对于恒大来说，对内寻找新动力、大力追求以客户高回款为核心策略的增长路径，就是一种高回款模式。