房产过户常见术语解析 —— 共同共有和按份共有

在澳洲购买房产时，客户经常会问我们共同共有（joint tenants）和按份共有（tenants incommon）的区别。共同共有和按份共有是澳洲主要的两种房产共有形式。

一般来说，大多数的已婚夫妇或是家庭成员在购买房产时会倾向于选择共同共有，而如果是男女朋友在恋爱早期或是离异重组家庭则更多会选择按份共有。

在区分这两个专业术语之前，这篇文章会先来给大家介绍两种房产共有形式的各自定义，并为大家指出一些常见的认识误区。最后，本文希望通过区分这两个专业术语能让大家认识到购房时正确选择房产共有形式的重要性。

PART  01

共同共有（joint tenants）的定义是什么？

共同共有是指房产所有者们对房产拥有的共同和平等的所有权。这种平等的所有权与共有人对房屋的贡献比例是无关的。

比如说，现在有两个人John Smith和Jane Smith 一起以共同共有的模式购买房产，即使John贡献了房价的60%，Jane 只贡献了40%，他们的所有权在产权搜索上会记录如下：

PART  02

关于共同共有的常见认识误区

问：如果是共同共有房产，共有人只能是两个人吗？

答：不是，可以是两个人以上共同拥有房产。

问：如果是两个人共同共有，可以说他们各自持有50%的房产份额吗？

答：概念上可以这样理解，但是这样说是不准确的。即使是两人或三人共同共有，你并不可以说他们各自持有50%或者33%的份额，因为每一个共有人都拥有平等且全部的房产所有权。

PART  03

按份共有（tenants incommon）的定义是什么？

与所有者对房产享有平等所有权不同，在按份共有的模式下，共有人将持有房产的部分份额。该份额可以是平等的50/50或是不等的比如60/40，再或者只要共有人的份额总和是100%， 持有份额可以是任意的比例。

就按份共有来说，每个共有人拥有的份额通常反映共有人对房产的实际贡献。按照上面的举例，如果现在John贡献60%，Jane只贡献40%，但是他们选择按份共有的模式购买房产，他们的所有权在产权搜索上会记录如下：

PART  04

共同共有vs按份共有

共同共有和按份共有最大的区别是共同共有人享有生存者财产权。

• 共同共有

如果房产是以共同共有的形式购买的，那么其中一个共有人去世之后，无论其是否留有遗嘱处置房产，房产都将自动转移给尚存的共有人。

这里值得注意的是，这种结果可能并不是共有人希望的。比如说，如果一对离婚重组家庭的夫妇以共同共有的形式购买房产，丈夫去世之后，无论是否留下遗嘱，房产都会自动转移给现任妻子，这样就会导致除现任妻子以外，其他人不会得到房产的任何权益，包括丈夫在上一段婚姻中的孩子。

• 按份共有

如果房产是按份共有，则不存在生存者财产权一说。如果其中一个共有人去世了，那么他/她的房产份额将成为其遗产的一部分，可根据留下的遗嘱（如果没有遗嘱的话，则根据相关法律）进行转移。因此，立遗嘱对于按份共有人来说是很重要的，因为这样可以保证房产份额是根据共有人的意愿进行转移的。

在上面举的共同共有的例子里，如果这对夫妇改为以按份共有的形式购买房产，那么丈夫在去世后之后，属于自己的房产份额是可以根据遗嘱，全部转移给上一段婚姻中的孩子的。

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