当政府刺激措施结束，澳洲商业地产的春天会在哪里？

小序

有一首歌曲叫'春天在哪里'，歌中有“春天在哪里呀，春天在哪里，春天在那湖水的倒影里...”。

如果2019年是澳洲商业地产的夏天， 那么2020年无疑就是冬天的光临。现在冬天快过去了吗？商业地产的春天临近了吗？

如果是湖水中的倒影， 那将是虚无缥缈的未来。如果不是，它会像住宅二手房一样强劲复苏吗？

2019年 - 商业地产的夏天

世邦魏理仕的本·马丁·亨利（Ben Martin Henry）是澳洲研究商业地产的权威人士，供职这家全球领先的商业机构五年多时间里，他喜欢出现在悉尼大大小小的商业论坛里。

亨利喜欢用这样的口吻告诉投资者：“（商业物业）所有者不愿卖掉资产，因为他们潜意识里，他们将难以用出售资产的钱重新做投资。”

(Ben Martin-Henry - CBRE的商业权威）

这或许是澳洲商业地产以前的一个小秘密，  这个小秘密让许多长期做商业地产投资的人，在2020年对亨利的话产生了怀疑。

确实如此，2019年虽然并购数量不多， 但是金额都非常庞大， 投资者们都惦记着亨利的这句话，捂着写字楼或者商铺，绝不出售。

那年，大型并购非常容易引人注意，房地产投资信托基金走势很强劲，连住宅房地产投资者都纷纷涌向小型商业房地产，追求更高的回报。

还记得当年悉尼地标奇夫利大厦（Chifley Tower, Sydney）的出售吗？实力强大的Charter Hall房地产基金管理公司一举收购了悉尼Chifley大厦一半的股权，交易价为9亿澳元。

这宗场外交易的收益率低于4.5%，但是潜在的投资者仍然抢破了头， Charter Hall与全球商业收购巨无霸 - 新加坡政府投资公司（GIC）联手收购了Chifley Tower 2的租赁产权。

（悉尼地标奇夫利大厦）

以前A级商业地产是澳洲的投资圣经，对机构投资者和散户投资者而言，A级商业地产的数量远远无法满足需求 ，尤其基金公司和房地产投资信托基金对A级商业地产有发狂的着迷。

再比如墨尔本柯林斯街80号（80 Collins Street, Melbourne）的高光售出，澳大利亚最大的写字楼业主德克斯公司（Dexus）拿着银行给的9亿澳元融资，把墨尔本CBD柯林斯街80号收入囊中，交易总金额高达$14.76亿澳元，这个堪称澳洲商业地产规模最大的一次融资。

(商业地产巨头Dexus-主席Richard Sheppard左 , Darren Steinberg右,CEO)

这宗交易完成后，Dexus持有的投资组合中，墨尔本CBD写字楼市场的投资比例从9%上升达到恐怖的17%。

2019年，三大商业地产PK，写字楼完胜。世邦魏理仕的数据显示，写字楼在2019年引领商业地产市场，全澳洲218宗写字楼交易的总交易额达到$229.2亿澳元。零售地产的151宗交易创造了$67.2亿澳元的交易额，而工业地产共有224宗交易，交易额$54.3亿澳元。

辉煌的数字背后， 一个冰雪覆盖的冬天正在悄然降临...

2020年 - 寒冬的来临

冬天的来临如此的迅速， 令所有澳洲商业地产的行内人喘不过气来。

科技行业回归家庭办公，共享办公和服务式办公行业无法再创造新的租赁需求。

在新冠高峰期，澳洲CBD几乎成了鬼城，根据普华永道的数据，最差的去年十月，墨尔本写字楼的出租率仅有7%、悉尼40%，而稍好的布里斯班61%。

人们难以回到办公室，仰赖市区的商家如酒店业、餐厅、咖啡厅及会展中心，为了生存苦苦挣扎，过去从大型企业获得高额租金回报的房东是2020最大的输家。

健身房、按摩店、美容院、画廊、兴趣教室、餐饮店、酒店和旅行社等依赖于人流量的行业都冬眠般的几乎消失了。

零售业本来就面临太多不利因素，如低工资增长、在线零售商的竞争以及消极的消费者情绪，澳洲尤其墨尔本不断的Lockdown, 零售行业已经被打击的垂垂老矣，除了独立的超市和五金店， 他们是唯一的“冬天里的一把火”。

CBRE的亨利还有一句话非常动听 ：在一个更为动荡不定的投资环境中，商业地产就是资本竞逐的“价值之王”。

大动荡的2020年，他的这句话没有成为标杆。

在全球新冠肺炎期间，商业地产交易量减少了一半以上，即使是投资者也被迫进入封锁，且不愿向遭受重创的写字楼和零售行业释放现金。

（写字楼市场被打击最大）

Real Capital Analytics发布的澳大利亚资报告显示，由于疫情给交易设置了障碍，交易活动跌至8年来最低水平，年度投资活动下降幅度最大的是写字楼部门和零售部门，分别下降59%和56%。

最喜欢澳洲商业地产的美国和加拿大投资者，在2020年几乎蒸发不见。RCA亚太区分析经理本杰明•周(Benjamin Chow)表示，美国投资者不仅减少了在澳大利亚的收购，而且一直在积极抛售。

房地产开发商的重点也发生了转变，他们从住宅开发转向了商业地产唯一的亮点 - 工业地产领域，极少开发商愿意进入办公和零售领域。

当然，冬天也不是没有好消息， 还有一些行业根本没有受到影响。以悉尼为例，运动器材、户外用品、送餐平台、电子产品、IT产业、医疗（包括诊所和化验所等）、超市（线上、线下）和成人用品等，都发了“国难财”。

2021年 - 春天还远吗？

接近零利率的2021年已经开始，政府刺激政策花样百出，从目前的迹象看，澳洲商业地产的春天， 正在慢慢复苏。

(疫情之下，大众转战住宅二手市场)

外来户加拿大的医疗集团NorthWest Healthcare是澳洲最大的医疗资产所有者，今年已经迫不及待地出手了。

2月底，他们$25亿澳元的批发信托信托（wholesale trust），收购打包了包括62座优质医院，医疗中心的优质资产。

(医疗集团NorthWest Healthcare的投资遍布世界）

另一个令人瞩目的板块是工业地产， 它在疫情之下就是商业地产中的明星 ，据保守估计到2025年，澳大利亚工业地产价值规模将达到$1,200亿澳元。

仲量联行(JLL)是对工业地产最为乐观的一个商业机构，其研究部主管Sass J-Baleh表示:“加速的利率压缩、租金增长和新上市资产稳定供应，都对该行业的扩张做出了贡献。”

在工业地产的需求方，物流巨头DHL和澳大利亚邮政与Coles和Woolworths一样，正在迅速扩大其电子商务执行能力。

仲量联行的研究估计，网上销售每增加$10亿澳元，就需要增加7万平方米的仓库空间。

从恢复速度上来看，工业物业的稳定性在于其租客多数为基础行业的一环，不依赖于人流量。

与此同时，大宗物流资产的投资需求依然巨大，据估计，有$260亿澳元的资金正寻求在商业地产领域找到栖身之所。

春江水暖鸭先知，近期，象限私募股权公司（Quadrant Private Equity）将其所有的墨尔本标志性建筑尤里卡大厦(Eureka Tower)的顶层两层（88、89层），进行售后回租，预计交易价格约为$5,500万澳元。

88层被称为“尤里卡观景层”(Eureka Skydeck)，是南半球最高的观景层之一。89层是尤里卡89（Eureka 89）餐厅和活动场地。

（尤里卡大厦(Eureka Tower) - 墨尔本的骄傲）

普华永道首席经济学家Jeremy Thorpe表示，新冠疫情并不代表各商业区的终结，市中心将会有更多新的小型、有活力的企业加入，他们将利用商业租金不断下滑的优势来占据市中心的黄金办公空间。

（写字楼市场出现新的机遇）

澳大利亚是全世界城市化最高的国家之一，根据世界银行（World Bank）的数据，澳大利亚有超过86%的人口在都市地区，而美国有82%、英国有84%、中国则为60%。

正常情况下，悉尼中央郊区包括市区、Haymarket 及The Rocks有超过35万名受雇劳工，墨尔本市中心则有近26万名，这些年，两者为澳洲国家GDP贡献平均年近$1,400万澳元。这一切已经在慢慢复苏。

对于零售物业来说，零售业、餐饮业等行业受到的冲击是短期且强烈的，但是随着各州逐步解封，已经渐渐得到控制，除了旅游和留学这些与边境政策挂钩的产业之外，其他的零售业也出现了快速恢复的迹象。

对于有经验的专业商业地产投资人来说，现在或许是优质写字楼的抄底入场好时机。

当许多商业地产的行内人士认为冬天还没有结束的时候，一场澳洲有史以来最大的商业投标已经拉开了序幕。

黑石集团(Blackstone)旗下价值35亿澳元Milestone物流集团已经准备交易，Milestone最大的租户包括世界上最大的冷藏物流运营商Lineage Logistics、Caterpillar经销商WesTrac和Japan Post’s up-for-sale Toll等。

此次挂牌出售的是一个包括45项资产、140万平方米物流房地产投资组合的机会，物业分布在墨尔本、悉尼、布里斯班、阿德莱德和珀斯。

（仲量联行(JLL) 主导此次交易）

在周三（2月24日）投标截止日期临近之前，已有约10名竞标者入围拍卖名单，竞争激烈程度远不是二手住宅市场的人能感觉到的，连Mirvac和Stockland这样大牌地产公司都已经退出了竞争。

本文曾提到的Charter Hall、Dexus等都在仍奋力拼搏，预计将提出首轮竞标价格。

拍卖行仲量联行(JLL)和伊斯特迪尔拍卖行(Eastdil Secure)一整年都在筹备此次收购，并表示，这笔交易将是“澳大利亚地产史上罕有的交易”。

秋天 - 长期投资者的节日

“待到山花烂漫时，她在丛中笑”。当秋天来到的时候，商业地产收成的季节才会来到。

商业地产只有像巴菲特或李嘉诚这样的人，才会不停地思念着，他们绝对不会跑到悉尼上北上买几套别墅放在那里，即使这个别墅有可能翻一倍的价格。

（巴菲特的投资组合一样少不了商业地产）

相对于平庸的3％左右的独栋住宅或公寓回报率，商业地产的回报率显然更高，全澳商业地产板块的平均收益回报可以高达6.6%。

商业租赁通常在3至10年，而不是住宅市场6到12个月的短租，而且租约到期，租客通常选择续约，部分租客如一些上市公司甚至要求15年甚至以上的租约，再多加10年的租客选项等。

对于商业地产的投资人来说，租户支付几乎所有开支，包括保险、物业管理费以及市政费用、甚至是土地税。

这是一个长期抗战的战场， 在商业地产里游泳的人都是马拉松式的健将，而投资理念需要有一种坚持不懈的精神。

当然商业地产的门槛较高，但永远向投资者敞开着，备好500万澳币慢慢启程，前方的路很漫长。

尾声

周三24日，墨尔本举行的一场特别的商业地产拍卖会上，皇冠假日酒店的River Room里面挤满了大批投资者，这已达到维州新冠限制的上限。

许多投资者通过网上、电话从海外竞拍，推动价格飞涨，短短几个小时内，23套房产中就有20套被拍卖，清空率达86%。

在交易中，阿德莱德港的一家油漆店，以236万澳元的价格售出，收益率为4.2%，买家是来自墨尔本的一个家庭。而位于维州莫宁顿半岛的一个崭新的托儿所，售价达到630万澳元，比预期高出60万澳元，收益率为4.86%。

这些只是交易中的一点小火花，火爆的小型商业地产拍卖，让我们相信澳洲商业地产的春天已经悄然临近，你准备好了吗？