估值最高662亿！香港“新地王”可能是它了…（组图）

预期将刷新卖地纪录的香港中环新海滨3号商业地，经历半年招标期昨日中午截标。香港地政总署公布，该地皮共接获6份标书。吸引多家地产财团均有入标，包括长实(1113)、新地(016)、九龙仓置业(1997)、恒地(012)、信置(083)、招商局置地(978)及鹰君集团(041)等，市场估值最高662亿元。

会德丰地产主席梁志坚表示，集团以九龙仓置业(1997)名义入标，是次招标反应好，相信与地点吸引有关，成功吸引数间大型发展商入标竞投。

仲量联行：发展商出价或较进取

仲量联行估价咨询部资深董事区建强称，中环新海滨商业地王招标反应较市场预期理想，始终该地皮为区内25年来首幅招标出售的临海地皮，未来亦未预见有新供应，在物以罕为贵的情况下，发展商出价或会较进取，尤以在区内拥有大型物业的地产发展商或对地皮更感兴趣，因有助他们在区内的物业产生协同效应，提升价值。

另一方面，区建强提到，此地皮发展规模大，须分两期进行，发展期较长，另项目将包括写字楼、零售等楼面，资金回笼较住宅发展慢，较适合有类似发展及营运经验的地产商投资，加上投资环境未明朗，这些则是限制发展商出高价的因素。

莱坊：本财年卖地收益料达千亿

莱坊执行董事林浩文预计，地皮估值370亿至400亿元，楼面地价约2.3万至2.5万元，总投资约550亿至650亿元，长期租金回报率约3至4厘，资金回收期约25至30年。假设地皮顺利以市价批出，估计本财政年度政府卖地收益，可望回复到1000亿元水平。

中环新海滨3号商业地王位于民耀街，邻近国际金融中心1及2期，地皮面积约51万平方呎。可建楼面当中，约161.5万平方呎楼面作为商业发展；另有约22.8万平方呎，须作为政府设施，中标财团必须重置现时的邮政总局而兴建一所新邮局、提供325个车位的公众停车场，以及两间公厕。

由于是次招标采用「双信封」制，同以往不同，即是发展商除了要提交地价竞投外，亦要提交项目的设计方案等，政府审批时亦会考虑设计项目，不一定价高者得。

【楼市拆局】

大型发展商未必占优

作为重量级新地王的中环新海滨3号商业地招标，港府特别采用「双信封制」招标，地价及技术设计评分各占一半，并表明「唔合格唔收货」。换句话说，财力丰厚的大型发展商不再占绝对优势，反而其他财团亦能够以设计突围，打动官方评审团。

流标机会低

美联测量师行董事林子彬认为，「双信封」方式招标料增加竞投成本，估计以大型发展商及合组财团参与为主。莱坊执行董事林浩文则表示，以「双信封」形式招标流标机会低，希望港府解释中标的项目规划及发展内容与中标原因，以免市场产生任何疑虑。

卖地章程形容这块地皮属于「香港新地标」，要建成世界级的海滨地标，去展示香港亚洲国际都会的形象，成为具吸引力的文化景点，并满足不同背景及年龄的市民所需。除了考虑地价，发展商还要提交一份「非地价标书」，显示项目的技术设计方案，两者评分比重各占50%，而且要求两者评分都要「合格」才被视为合乎要求，发展商在任何一方面评分都不可出现缺失。

评审要求分为整体设计和发展概念等6大准则，再细分为13项要求，合共总数100分，发展商要取得其中至少60分才算「合格」。主要的6项评审准则包括整体设计和发展概念；订立以人为本和可持续发展的设计新典范；建筑和城市设计质素；优质园境及富吸引力的公众休憩空间(包括园境平台)；用地内部及与外围的连系和易行度；商业用途组合和政府、机构和社区设施的设置。