FT：房地产走向“公共属性”（图）

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整体房地产市场调控思路已经转向“公共品”，并越来越强调“公平”。很多人或许会发现一个残酷事实，即房地产供应量早远超居住需求。

在强力的政策打压下，中国沿海几个城市不断飙升的房价，总算有了停歇之意。7月23日，住房和城乡建设部等8部门日前发布关于持续整治规范房地产市场秩序的通知，明确提出，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转，违法违规行为得到有效遏制，监管制度不断健全，监管信息系统基本建立，部门齐抓共管工作格局逐步形成，群众信访投诉量显著下降。

伴随着国家层面的长期调控规划出台，一时间有人看空房地产，也有人继续看多。笔者认为，从一个相对较长的时间维度来看，中国的房地产业开始进入了一个“新时代”，这个“新时代”更加强调公平，也意味着市场的力量开始下降。如何理解目前的房地产市场，未来这个市场会走向何方？

房地产是一个典型的金融现象，与此同时，另一个典型的特征是量为价先。本轮房地产价格的大幅飙升也符合这两个基本特征，房地产成交量从去年第二季度开始明显上升，伴随着全年的社融总量创下天量，房地产市场开始出现局地井喷。

与此同时，一些有趣的金融现象值得关注。以上海为例，2020年大约成交了40万套房子，其中7成左右是二手房，房子的套均价大约在300-400万元左右，也就是说在2020年上海的房地产总成交量在1.2-1.6万亿元左右，大约比2019年高出30%。但有意思的是，2019年和2020年上海的住房抵押贷款的增量均为1000亿元左右，按照大约3-7成的首付比例，1000亿元的新增贷款大约只能撬动2000亿元左右的房地产成交量。换句话说，绝大多数的房产成交背后不是依靠抵押贷款来进行的。这其中自然有存量资金，即有家庭将以前的房子卖掉再购置新的房产。与此同时，不可否认的是，也有人全款买房后再将房产抵押，以“经营贷”的形式来套取资金，并可能用于再次购房。到了2021年，上海在上半年的新增房地产抵押贷款就超过了1000亿元，从某种程度上也表明更多的首次购房者在跑步进场。

这样的一些数据表明，房地产背后的逻辑可能并非“刚需”如此简单，房地产市场存在的高度金融属性不仅意味着马太效应的存在，事实上也拉响了金融风险的警示。某种程度上来说，这也是房地产调控的真正意图。

在控制金融风险之外，房地产调控的另一个宏观意义是希望通过控制房价来降低家庭生活开支，在长期时间内鼓励生育率。中国的生育率之低，事实上已经威胁长期的经济和社会安全，从这个角度来说，未来的10-15年对于中国经济“排险”来说是十分重要的时期。

从具体的举措来看，房地产调控事实上分成为了几个大的方向，这从几个城市的具体举措中可以看出端倪。上海采取了“限地价”和“限一手房价”的“双限”举措，同时通过积分制来优先向“刚需”提供新房。杭州在限价之外，还大量增加了开发商“自持“这样的方式来提供更多的公租房和公有产权房。深圳则率先出台二手房指导价，并将其与银行贷款结合，更加重要的是，深圳开始大量修建新的学校，并提供更多的学位，来降低”学区房“的成色。

事实上，无论是哪个方向，都表明了政府希望降低房地产市场“投机”，并为房地产市场增加“公共属性”。如果房价仍然无法得到有效遏制，那么全面的房产税政策以及更加严格的限售、学区划片等举措将大概率出台。

房产税政策几乎每年都被提及，但其效果如何，却总是难以被验证。上海是全国第一个实行房产税的城市，房产税收入10年来一直在上升。在2020年，上海的房产税收入大约为200亿元，而契税收入为380亿元，由于契税收入与房地产成交量高度相关，而2020年出现了成交井喷——因此在房地产成交的常规年份，契税收入应该在300亿元左右。换句话说，上海的房产税收入将很可能在未来的几年内超过契税收入，这对于地方财政来说将成为一个重要的收入来源。房产税对于房价是否能产生遏制作用，一直颇有争议。但事实上，明眼人都知道，房产税是否会影响房价，说到底仍然是看要政策的力度、范围以及执行情况。

与此同时，在“教育平权”下，公租房可以落户并就学等相关政策、深圳模式下的大量提供新学位，也是值得探索的道路。尤其是新建中小学政策，可以起到多重效果，既可以打压学区房炒作、也可以通过投资提高社会有效需求，同时也可以为更多的年轻人提供更多的教职，是一个更具有生命力和可持续性的政策。

与房地产高度相关的土拍也将成为政策调控的重点领域。土拍限价已经成为主流的调控政策，与此同时，上海和杭州这两个城市的土拍收入接近全国土拍收入的20%，从某种程度上来说，上海和杭州的房地产调控效果如何，几乎决定了整个市场和政策的走向。2020年上海土拍收入超过3000亿元，按照地价占房价的比重，这几乎意味着向市场投入价值5000亿元的新房，而全国的新房销售金额在17万亿元左右，这与上海土拍收入占全国10%的比重相比显得仍然较低，这也在很大程度上表明房地产热度集中在部分重点城市。控制房价的最有效手段仍然是加大供给，在双限之后，上海等城市可以加大土地的供给，这是因为拆迁户可以以“限价”买到新房，这在很大程度上也限定了“拆迁补偿价格”——这意味着几乎所有的关键价格都已经被限制。

无论如何，整体房地产市场的调控思路已经转向“公共品”，并越来越强调“公平”。事实上，一旦房价上升的预期被控制，同时学区资源将转为公平化，很多人才会发现一个残酷的事实，中国的房地产供应量早就远超居住需求，而大城市的人口净流入也并远没有很多人想象的那么多。更加重要的是，当整体信贷供应偏紧之后，所有的边际性紧缩都可能成为房地产市场的全面紧缩，就像边际性宽松时、房地产市场呈现出的全面宽松一样。

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