新州商铺业主必须向合资格租客减租！详解FAQs
《澳洲四大号外》留意到，新州政府官网于2021年8月18日周三大幅更新了对零售和商业房东和小企业租户支持的常见问题的解答。
要点-- “四大必须”
房东必须向租户提供按比例减少的租金（以延期和豁免的形式），最多为通常应付金额的 100%，与租户的贸易量下降成比例。这意味着如果租户的营业额因 COVID-19 而减少了 40%，那么业主必须提供 40% 的租金减少。
作为默认情况，任何租金减免的至少 50% 必须采用租金减免的形式，其余部分为租金延期。
任何递延租金必须在租赁期剩余期间内摊销，或不少于 24 个月的期限内偿还，以较大者为准。
房东必须冻结租金上涨（基于营业额的零售租赁除外）
2021 年 8 月 13 日通过的修正案通过恢复国家内阁的商业租赁行为准则，为受影响的租户提供了更大的保护。在之前的2021 年 7 月 14 日，新州政府颁布了 2021 年零售和其他商业租赁 (COVID-19) 条例（条例）。
该条例确保 COVID-19 的经济影响由业主和租户共同承担。条例中的保护措施，加上土地税优惠和新设立的商业房东困难基金，将有助于限制 COVID-19 的长期经济损失，并最大限度地增加在封城解除后可以恢复正常运营的企业数量。
有关官方英文详情公布，可点击本文左下角“阅读原文”。
No.1
商业业主必须减租！
根据该条例，业主必须（must）与因 COVID-19 公共卫生令而陷入财务困境的符合条件租户谈判租金减免协议。
在谈判这些协议时，业主和租户必须（must）考虑行为准则中的租赁原则以及 COVID-19 的经济影响。
根据这些原则，业主被要求（required）根据租户营业额的下降向租户提供租金减免。豁免应至少占提供的任何租金减免的 50%。租金延期将弥补其余额。
No.2
新措施有何不同？该条例于 2021 年 7 月 13 日实施，对商业业主和符合条件的租户实施强制性规定。通过恢复《行为准则》，这些保护措施更进一步，促使双方重新谈判符合租赁原则的租金减免。
2020 年存在的租约的许多当事方将已经受到行为准则的要求的约束，这一次将类似地运作。
根据这些变化，营业额不超过 5000 万澳元且有资格获得 COVID-19 补助金的租户的业主不能对其租户采取某些行动（例如驱逐租户），除非他们重新协商租金并尝试进行调解。
No.3
对租户有什么法律保护？
在六个月的时间内（2021 年 7 月 13 日至 2022 年 1 月 13 日），商业和零售业主不能对符合条件的租户采取某些行动（例如驱逐符合条件的租户），除非他们首先重新协商租金并试图调解。
商业业主和符合条件的租户必须考虑到国家内阁商业租赁行为准则中的以下原则（除非双方另有约定）协商租金减免协议：
房东不得因未支付租金而终止租约
租户必须继续遵守其租约条款，但须遵守协商的任何修订，否则将失去向租户提供的额外 COVID-19 保护
房东必须向租户提供按比例减少的租金（以延期和豁免的形式），最多为通常应付金额的 100%，与租户的贸易量下降成比例。
与租金延期（deferral）相比，租金减免（waivers）必须至少占房东提供的租金减少的 50%（在谈判时，必须考虑房东提供此类减免的经济能力）
除非双方另有约定，否则任何延期租金（deferral）必须在租赁期剩余期间内摊销，期限不少于 24 个月，以较大者为准
房东必须将任何法定费用的减少（例如土地税、市政费）给租户受益
房东应寻求以适当的方式与租户分享因银行或其他方式推迟还款而获得的任何利益
在适当的情况下，房东应寻求在租户无法交易期间根据租赁条款免除租户收回的任何其他费用（或应付支出）
在 COVID-19 大流行结束（由澳大利亚政府定义）或现有租约到期之前，不应开始偿还其他（非租金）费用
房东不得对免除或延期的租金或费用收取费用或利息
除非租户和房东同意，否则房东不得动用租户的担保金来支付租金（无论是现金保证金、银行担保还是个人担保）
应允许租户将租约延长与任何租金减免/延期期限相同的期限。
房东必须冻结租金上涨（基于营业额的零售租赁除外）。
在 COVID-19 大流行期间，房东不得对减少营业时间或停止交易的租户实施任何禁令或征收任何罚款。
下为英文原文：
No.4
业主必须提供哪些租金减免？在租赁原则下，业主必须根据租户营业额的下降按比例减少租金。这意味着如果租户的营业额因 COVID-19 而减少了 40%，那么业主必须提供 40% 的租金减少。
作为默认情况，任何租金减免的至少 50% 必须采用租金减免的形式，其余部分为租金延期。任何递延租金必须在租赁剩余期间，或不少于 24 个月的期限内偿还，以较大者为准。
No.5
适用于哪个时期？就该条例而言，COVID-19 大流行期定义为 2021 年 7 月 13 日至 2022 年 1 月 13 日期间。
No.6
收入下降的测试期是什么时候？该条例没有规定各方应使用的具体时间段来计算营业额下降。因此，各方可以自由确定适合他们的适当期限。
租户应向业主提供营业额下降的证据，以帮助他们计算适当的租金减免。证据可能包括商业活动报表 (BAS) 或会计师的信函。
如果租户的情况发生变化，他们可以随后提出协商未来租金的请求。
No.7
目前领取的补贴视为收入吗？为了计算适当的租金减免，政府 COVID-19 补助金的付款应作为租户营业额的一部分。
No.8
房东有时限必须回复我吗？该条例要求被要求协商的租赁方在收到请求后 14 天内或双方同意的其他期限内作出回应。
No.9
新措施什么时候生效？新规定自 2021 年 8 月 13 日起适用。陷入财务困境的租户及其业主应尽快开始谈判租金减免协议的过程。
由于 COVID-19 大流行造成了快速变化的环境，政府将定期审查支持措施，政府必须确保规则继续适用。
No.10
如果租客在7月13日之前违约怎办？条例中没有任何内容阻止出租人对 2021 年 7 月 13 日之前发生的违规行为随时采取行动。
No.11
哪些租客可适用？如果商业或零售租户的企业年营业额低于 5000 万澳元，并且有资格获得以下任何支持，则他们将有资格获得上述提供的租金减免保护：
2021 COVID-19 微型企业补助金
2021 COVID -19 商业补助金或
2021 年 JobSaver 付款
通常，由于公共卫生命令而营业额下降至少 30% 的企业将符合资格。
如果慈善机构符合相同的资格标准，它们也将有资格获得一揽子计划中的保护。
No.12
租客需向房东提供什么证据？您需要提供证明：
2020-21 年的年营业额低于 5000 万澳元（ATO 文件，例如纳税申报表或 BAS 报表）；和至少符合以下条件之一：
2021 COVID-19 微型企业补助金
2021 COVID -19 商业补助金或
2021 年 JobSaver 付款
No.13
具体法律条文有兴趣研究法律条文的读者，可查阅
Retail and Other Commercial Leases (COVID-19) Regulation 2021 - Current version for 13 August 2021 to date
https://legislation.nsw.gov.au/view/html/inforce/current/sl-2021-0379
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