风口之上 澳洲农业地产投资正当时

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ACB News《澳华财经在线》9月27日讯 疫情之下澳洲农业地产受到波及相对其它资产更小，并且由于大宗商品价格上涨和低利率环境等因素推动，农业地产顺势站上了资产回报率的制高地。

据亚洲非上市房地产投资协会 (ANREV) 编制的澳洲农业指数（AFI）显示，四季度澳洲农业地产表现优于股市，推动该类资产在2021财年实现了27.8% 的总回报率，其中用于种植农作物和牧草的农田回报率更是高达 46.3%。

在截至 6 月 30 日的一年中，澳洲永久农田的总回报率达到15.1%，其中收入回报率为5.4%，资本增长9.4%。

总体而言，澳洲农业呈现一派欣欣向荣的景象。2021财年优质农田的回报率创下至少六年来的新高水平，而市场普遍预计农业总产值预计将达到创纪录的 660 亿澳元。

投资需求强劲

目前，澳洲农业地产已达到几十年来最强劲时期，投资需求不断攀升。

现金充裕的农民一直在扩大投资组合，私募股权和机构资本也作为准经营者或投资者涌入农业地产行业。资本竞争反过来又将农业地产价值推至新高。

根据澳大利亚农村银行(Rural Bank)发布的《2020年澳大利亚农田价值报告》，去年每公顷生产性农田的中位价上涨了12.9%。

农业投资公司Argyle Capital Partners称，“牲畜、谷物、油籽、糖和棉花等农作物价格保持强劲，加之2020 年干旱天气结束，推高了澳大利亚农场收入。此外，疫情对农业的影响“相对温和”，投资者对澳大利亚农田和农业综合企业的需求仍然“非常强劲”。

事实上，该类资产的交易活跃度从四季度的几项规模型并购案可见一斑。今年5月至6月期间，Australian Food &Fibre以超过 5 亿澳元的价格成功收购澳大利亚最大的综合棉花生产商Auscott Limited；麦格理集团以 3.5 亿澳元收购柑橘和浆果生产商 Vitalharvest；澳洲上市公司Costa Group Limited 以 2.3 亿澳元收购了昆士兰中部最大的柑橘种植商2PH Farms。

截至目前，受益于土地和商品价格飙升、低利率环境和良好季节性条件的推动，对优质农田的需求仍在持续上升。

非银行贷款机构 Merricks Capital 称，该机构从农村销售代理处得到的数据显示，市场“对价值超过 1000 万澳元农业地产的需求十分强劲”。

信贷基金趁势入场

在澳洲农业地产的繁荣态势下，包括农业资产管理公司 Warakiri 、非银行贷款机构 Merricks Capital在内的机构资本看到该类资产信贷市场的机会。

5 月，非银行贷款机构 Merricks Capital 宣布着手创建一个价值数十亿澳元的农业信贷基金平台，该基金旨在为农场收购以及其相关基础设施和供应链投资提供规模在 1000 万至 1.5 亿澳元的贷款。

该公司预计将在 12 个月内为其农业信贷基金筹集 5 亿澳元，且预计该信贷基金规模将随着时间的推移而继续增加。

“澳大利亚有 50 多只股票基金投资于农业地产。但在信贷投资方面，我们无法确定任何主要竞争对手。” Merricks Capital首席执行官 Adrian Redlich称，“无论我们筹集多少资金，都不足以满足需求。”

到5月份，该公司已经在进行对2.88 亿澳元的农业贷款申请的尽职调查。Adrian Redlich对此表示，预计该基金可以带来高个位数的回报，“如果进展顺利，回报率可能会达到两位数。”

Adrian Redlich 称，“在房地产市场中，农业地产是收入增长速度快于通胀的一个领域。如果通胀飙升，食品价格的上涨速度将高于通货膨胀，借款人将仍有能力偿还债务。”他表示，由于该领域的竞争较少，农业地产在风险调整后的回报要好于公寓市场，后者对信贷的需求正在放缓。

该机构在 8 月份向投资者发布的最新消息中表示，随着目前市场供应收紧，加之追求区域生活方式的城市人正在推高城市边缘的农村土地价值，国际买家更加看到了澳大利亚农田房产的价值，也纷纷加入到投资市场中来。另一方面，寻求环境驱动成果的投资者也瞄准这类资产，例如在碳农业领域的市场竞争也在加剧。

农业绿色转向：碳农业领域

今年初，微软以50 万澳元购买澳大利亚农企Wilmot Cattle Company的土壤碳信用，以帮助其到 2030 年实现碳负排放的使命。该交易是澳大利亚农业企业最大的单笔碳信用交易。

Wilmot Cattle的总经理 Stuart Austin 表示，该公司过去几年来一直专注于更好的牧地管理。“在过去几年中，牧地管理已成为我们的业务重点，良好的管理帮助我们提高了生产力和利润，并确保我们不会在干旱年份过度放牧。” 他补充称，“轮牧变化是基于弹性前景建设以及碳封存付费趋势而建立。”

目前该公司已经能够基于轮牧实现的土壤有机碳封存来出售其碳信用。

5月中旬，堪培拉首富Terry Snow以 3000 万澳元收购农业投资公司Packhorse Pastoral Company旗下Stuart Creek养牛场。Packhorse Pastoral Company希望在五年内筹集 15 亿澳元，以推动创建 200 万公顷的畜牛放牧和碳封存投资组合。

该农业投资基金希望到 2027 年能够拥有价值 10 亿澳元的养牛场和 5 亿澳元的种畜群。而对收购农业地产的修复可以帮助其获取碳信用额，该基金预计2027 年其可销售碳信用将价值 82.5 亿澳元。

Packhorse Pastoral Company共同创始人Tim Samway称，随着该基金土地的恢复和投资组合规模的扩大，碳封存计划也将为其带来额外收入。

他说，“我们可以发挥真正的作用，同时通过更好的地面覆盖、更好的生物多样性和更高的产量来改善土地。这是一个良性循环。”