卖家因房价涨势而期望过高，但购房者并不买账

最新数据显示，在悉尼和墨尔本，由于“贪婪的卖家”正在测试他们在繁荣的房地产市场中能走多远，在拍卖场上失利的房产数量正在上升。

由于创纪录的低利率和对数量更少的待售房屋的激烈竞争，这两个首府城市的房地产市场蓬勃发展，房价飙升，卖家的预期也比以往任何时候都高。

但专家表示，随着一对一房产参观的限制被放松，近期挂牌房源数量激增，这给予购房者更多选择，使得部分房产在拍卖中流拍，而不是以不切实际的价格成交。

墨尔本的买家中介Cate Bakos表示，那些草率翻新的物业和有缺陷房屋的业主可能需要重新审视他们的定价。

“虽然现在还为时尚早，但贪心的业主已经开始有些焦虑了。”

流拍率随房源数量上涨

Domain的数据显示，挂牌房产数量大幅跃升，在截至10月17日的一个月中，墨尔本的房源水平上升118.5%，悉尼增长了31.8%。

在上周六，悉尼举办了三个半月来的首次现场拍卖，墨尔本在本周也将迎来11个星期以来的首次线下公开拍卖。

不过随着待售房源水平的上升，流拍数量也所有增加。

在8月到9月间，墨尔本的流拍率上升了2.7%，从4.9%升至7.6%。

与此同时，在悉尼，这一比例从6.9%上升了1.9个百分点，至8.8%。

在2019年新冠疫情开始之前，由于繁忙的春季市场开始启动，墨尔本的房产流拍率在八月至九月间下降了2个百分点，从26.2%下降至24.2%。

根据数据显示，悉尼在同期的流拍率上升了2个百分点，并之后随着市场的走强而下降。

Domain 经济和研究部门主管Nicola Powell表示，尽管流拍的数量正在上升，但总体而言，由于疫情的影响，其从去年7月以来一直呈下降态势。

“流拍率处于多年来的低点，我认为这说明了卖家的选择——他们选择推迟销售，直到市场重新开放。”

“这意味着，随着更多待售房产的上市，我们可能会看到流拍率逐渐上升。尤其是对于那些预计房价将继续(大幅)上涨的贪心的卖家来说。”

在悉尼，Ray White NSW首席拍卖师Alex Pattaro表示，大多数卖家都很现实，会根据买家愿意支付的价格来定价。

Pattaro表示：“如果一处房产在经历了拍场中激烈的争夺却仍然没有成交，那么它的定价就太高了。”

“买家们已经做好了竭尽全力的准备，”Pattaro表示。“但他们会想，‘我已经付出够多了，所以不打算再加了’。”

位于墨尔本的Kay & Burton South Yarra合伙人、拍卖师Michael Armstrong表示，房产在拍卖中流拍的主要原因，是卖家希望获得更高的成交价。

Armstrong表示：“我觉得，房子在这个市场卖不出去的唯一原因就是业主的期望值。”

“他们将预期定的很高。但在‘皮筋’反弹之前，也只能拉伸这么长。”

Armstrong表示，卖家必须适应市场和价格的变化，才能与其他拍卖房产竞争。

Cooley Auctions的合伙人兼拍卖师Michael Garofolo表示，他相信随着拍卖物业数量的增加，流拍率将会上升。

Garofolo表示：“我认为，自从我们经历了这样的一年以来，业主一直跟上了市场的节奏，或走在市场前面。”

“你不能责怪他们忘乎所以。”

他指出，好消息是，即使卖主得到成交价低于预期，但结果仍然比18个月前要好。

Domain的数据显示，截至6月的三个月里，悉尼的独立屋房价每天上涨1200澳元，中位价达到创纪录的1,410,133澳元。

墨尔本的房价中值也超过了100万澳元，升至创纪录的1,022,927澳元。

而房价的飙升，也引起了业内人士的担忧。

房价被高估，居民负债累累

投行UBS在一份新的报告中警告称，悉尼的房价被高估，澳大利亚居民正承受着比他们收入更高的债务。

但这份报告表示，购房者几乎看不到任何缓解的迹象，因为除非利率上升，否则房价很可能继续上涨。

然而澳联储表示，这一情况在2014年以前不太可能出现。

同时，AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示，在将房价与租金进行比较，并根据低通胀环境进行调整后，悉尼的独立屋房价被高估了39%，单元房也被高估了30%，墨尔本的情况也十分类似。

他还预测房价将在明年进一步上涨，但增速会放缓。

他指出，这座城市的房价自21世纪初以来一直被高估，但程度有所不同。

NAB将其对首府城市在2021年的房价上涨预期从19%小幅上调至23%，并认为房价将在2022年再度上涨5%。

澳洲国民银行还预计悉尼、墨尔本、霍巴特、布里斯班和珀斯的房产价值将分别增长27.5%、18.8%、28.4%、23.2%和14.5%。

在过去一年中，由于疫情时期的购房者借助创纪录的低利率、政府刺激措施和因取消海外度假而节省下来的资金以追求更大的居住空间，房地产市场取得了蓬勃发展。

在2021年全球房地产泡沫指数Global Real Estate Bubble Index for 2021中，UBS发现，相比伦敦或纽约，悉尼的房价更被高估，但尚未达到“泡沫”的程度。

法兰克福、多伦多和香港是最具泡沫风险的城市。

任何在该指数中得分超过1.5分的城市都被认为存在泡沫风险。悉尼的指数为1.39，上升至第11位。

UBS警告称：“居民不得不借入越来越多的资金，以跟上房价的上涨。”

“在上个季度，几乎所有地方逾期未偿还的贷款数量增长都在加速，居民的债务收入比也在上升——这一现象在加拿大、香港和澳大利亚最明显。”

报告称，银行和政府面临采取行动的压力，同时贷款标准正在收紧，这可能会阻止大多数城市的房价上涨。

债务收入比一直是人们关注的焦点，澳大利亚财长Josh Frydenberg最近也表示支持对高DTI贷款进行可能的限制。

至于悉尼，UBS认为，此前市场的下跌是短暂的，房价已创下新高，如果不加息，房价可能会继续上涨。

该银行表示：“房价涨幅明显超过了当地收入增速，使人们难以负担，从而进一步增加了对宽松融资条件的依赖。”

该报告发现，为在悉尼市中心附近买得起一套60平方米的公寓，服务业工作者平均需要工作8年，而2011年，这一数值为5年。

对于投资者来说，一套同样大小的公寓需要出租30年才能收回成本，而2011年为20年。