房产投资一点也不性感

行情总是在绝望中产生，在半信半疑中成长，在憧憬中成熟，在充满希望中毁灭。这句话也许就是这波地产行情过去，现在和不久的将来最好的描述与写照，悉尼的房价在这种不断上下起伏的波动中，创造新的历史，书写新的篇章。

2019年的大选前夕到快要结束的2021年，地产投资人们像坐了一场过山车。起初的旅程只能用“惊险”二字来形容。贷款收紧，负扣税要取消的传闻，中澳交恶打土豪分田地的传闻，新冠疫情，再到租客不付租金也不可以赶走的政策，每天都是各种坏消息。

作为房东，那段日子虽不说胆颤心惊，但用提心吊胆，心力交瘁来形容一点也不为过，哪怕你再小心翼翼，也生怕哪一天又出个什么百年不遇，千年不来的突发事件。

那段时间我拼了命的写文章，既是给自己，也是给同一战壕的投资人打气。有些事情说比做容易太多，悉尼墨尔本优质房产7-10年翻一倍的常识，基本上每个华人都可以朗朗上口，但那段时间能做到继续买房，坚持不懈，心怀希望的人有多少，那就不得而知。

我还清楚的记得，就因为我在文章里预测悉尼未来房产中价位到200万，导致我在一个贷款Broker群里被墨尔本和悉尼broker和律师联合围攻，说我误导客户，触犯法律法规。不得已我退了群，如今这群人的嘴脸我倒是真想看看是什么样。但这也说明了一件事，房地产行业最核心的群体都不看好未来的发展。

2021年房价来了一个V型反转，悉尼的地产市场走出了一个30多年未曾出现的行情，再乐观的人也想不到后续房价的走势是如此的气势如虹，大大的超出了很多人的预料。

不知不觉的一年的时间里，某一天当你早上起床后突然发现，你的身家增加了6位数，此刻的你惊不惊喜，意不意外。

那些原本预测房价要崩的人，瞬间自己的心态崩了，原本准备来个大抄底，以半价买房，跑步进入悉尼东区的人，突然发现自己别说半价，往后连东区的厕所都买不起了。

这一年，在一年房价上涨百万的诱惑下，每个人的心态都浮躁起来，不少人开始问我，哪能买个旧房，装修一下卖出去狠狠的赚它一笔。还有人焦急的如热锅蚂蚁，总觉得自己的房子涨少了，想马上卖房买北区。还有的人大谈道德人生，例如房价上涨所带来的不公平，对社会稳定的不利等等。

置业者的情绪从一个极端进入到了另一种极端， 这种焦虑从对市场下跌的恐惧变成了恐惧没有赶上行情的快车，英文叫fear of missing out。

我们大可不必如此。

从澳洲建国以前，澳洲的土地就可以自由交易和买卖，房地产这个游戏在上百年的时间里，数不清的成功投资人通过他们的一生，像我们已经毫无保留的展示了通关的方法。

地产法则并非国家机密，总结下来8个字-----尽早开始，长期持有。这是普世真理，也是适合大部分人的玩法。其他的都是歪门邪道。

市场无法预测，这波过山车的行情想必大家也见识到了。所以无论牛熊，你只能坚定不移的长期持有优质房产，除非特殊原因或者置换，不要轻易卖房。因为无论从概率分析，还是从长线历史数据，随着人类的发展，房价永远是上涨的。

把心态放平和，正所谓两耳不闻窗外事，一心只读圣贤书。澳洲的房地产市场80%的人都是靠长期持有来赚钱，剩下的20%人是通过不断买卖房产。而在这20%里面，80%的人买卖房产也是好几年才一换手，能做到年年买房，当年转手的人其实是凤毛麟角的。

除此以外你会发现，因为房地产的摩擦交易成本非常高，几次交易下来你会发现，之前卖的房子买不回来了。

市场不好的时候不轻易卖，市场好的时候无特殊情况也不卖，考验的就是投资人的定力，我们所要做的就是为我们下一辈打下根基。

悉尼的奢饰品店在疫情期间学会玩饥俄营销，不少品牌店规定，一个工作人员只能服务一组客户，一旦工作人员都在接待其他人，其他顾客只能在外排队等待，而这个队伍往往很长。

很多人看到长长的队伍心生畏惧感，总在想换个时间来是不是人会少点，结果不同时间段来拜访，某些品牌的店的队伍依然那么长。

当你下定决心在门外等待时，你发现那个时间好难熬，队伍半天才往前一小步，你看着店里那些客户慢慢悠悠的挑商品，你在内心不停在骂娘， “TMD磨蹭什么啊，买完赶快走啊”。

更崩溃的是，已经进店里的客人，他们的朋友或家人不需要排队，只需要跟保安说一声我朋友或家人已经店里，店里客人来门前接，他们就可以大摇大摆走进店里，而我们继续在店外苦逼干等。

奇迹发生在，当你等着等着突然回头一看，你发现后面排了那么多人，你不知不觉已经到了店的门口。

这个故事想说明什么呢？

房地产就像排队一样，最简单的方法就是尽早站在队伍中等待，而不是在场外琢磨啥时候能等到没人排队那一天再来，因为你既浪费了你的时间，你也不知道什么时候能等到那一天。当你等到那一天后，你要的那个款式可能已经不在了。

第一，要学会做个笨人。

2021年入市的羡慕2017年买入的，2017年入市的人羡慕2013年买入的，其实和排队的原理一样。你今天买入后，过个10年别人也羡慕你当初入市的位置（当然前提是买对的东西），就像往后那么一看，不知何时我后面也站了一堆的人。

第二，社会是不公平

哪怕如排队，像有些人的家人朋友已经在店里了，自己不排队也可以进去。可是当年他们的家人也是排队排到今天的位置，已经支付了应有的代价，所以才有机会提携自己家人朋友，这个你没啥好抱怨的，人家祖辈有人努力了。

第三，好的房产不要轻易撒手

哪怕已经有可观的利润，除非你有不得不卖的理由。和你排队一样，无论你多么靠前，只要你没进店里，你突然转手离开，你之前的付出都是徒劳的，你会失去你在队伍中的位置。一个房子的潜力没有被完全发挥出来，不要轻易撒手，不要卖掉下金蛋的母鸡，你撒手了贷款要重做，税要重交，房子要慢慢等租金涨上来，让自己还款无压力，这些你没必要再来一次。

地产界中哪怕以周转为生的开发商，在条件容许下盖完项目后都会给自己留几套长期持有，或者干脆不开发。如李嘉诚买地囤着，十几年后转手卖掉，好像焖一锅饭，火候到了才开锅。大玩家都这么搞，你我小虾米散户更要玩自己不会输的游戏。

巴菲特总是强调说有耐心的人最终才会赚到大钱，让我把他老人家的名言修改一下

“房地产市场的作用是一个重新配置资源的中心，资金通过这个中心从频繁交易的投资者流向耐心持有的长期投资者。”

2021年悄然离去，马上到来的2022年对房地产投资人来说，和任何一年一样，将会依然是充满挑战，充满机遇，充满希望的一年，我祝您在地产这条路上获得丰厚的果实。

感谢阅读，我是万邦君。