卖股不成，潘石屹重回“散售”

SOHO中国与黑石的股权交易在去年流产，“卖身”未果，迫于现金流压力的潘石屹重新走上了老路子，散售。

SOHO中国董事长潘石屹3月10日宣布，将以七折价格销售3.2万平米京沪两地的优质物业，覆盖银河SOHO、三里屯SOHO、SOHO东海广场、SOHO中山广场等9个项目。

图片来源：SOHO中国微信公众号

华尔街见闻了解到，前述9个项目全部位于北京、上海的城市核心区，涉及办公、商业和公寓等业态。据华尔街见闻查询，本次SOHO中国出售的房源共56套，折扣后总价在12.96亿元。

不过即便打了7折，SOHO中国这次卖出的房源也不算便宜。比如说银河SOHO、朝阳门SOHO，目前销售单价折后也与周边一公里内的项目售价持平，甚至略高。

潘石屹也明确回应了外界对于资金流向的猜测，他表示，本次出售资产的所得款项将全部用于降负债，不会用做股票分红。

不过接近潘石屹的人士表示，前述项目不涉及“八大金刚”。

所谓八大金刚，是指包括北京望京SOHO、上海外滩SOHO等在内的八个持有型物业。这八个物业与银河SOHO、朝阳门SOHO一起，构成了SOHO中国上市公司的核心资产。

潘石屹曾说，“我心目中永远不能销售的项目是外滩SOHO、望京SOHO，只要这两个项目在的话，我还是（房地产）发展商。”

未想到一语成谶，去年SOHO中国公告称，“八大金刚”将易主全球另类资管巨头黑石，收购完成后，潘石屹张欣夫妇持有SOHO中国的股权仅剩9%。只不过这笔交易最后未能如愿。

这笔交易未果后，潘石屹回到了10年前的老路，散售。所谓散售，就是将办公空间分割为大小不等的小面积，散售给个人、公司，优点是销售回款快。

“散售”曾经是SOHO中国在很长一段时间的主要业务模式，靠着将商业物业散售给当年的煤老板等金主，潘石屹夫妇推动了SOHO中国的上市。上市后，他们本想转型成为持有物业运营商，但并不擅长经营的潘氏夫妇，并未成功。又加上近年疫情的影响，SOHO的整体经营状况并不乐观。

实际上从2014年开始，潘石屹一直在陆续整售商办物业，开启“卖卖卖”模式。2014年2月，潘石屹以52.32亿元向金融街出售上海SOHO海伦广场及SOHO静安广场，9月再出售上海凌空SOHO的10万平方米物业予携程网。

2015年，又以84.93亿元出售上海外滩国际金融中心8-1地块50%股权，接盘方为复星集团。随后几年也有项目出售，预计套现约300亿。2019年底传出要打包出售“八大金刚”，但未果；之后就是卖给黑石一大半股权，也流产了。

有机构人士分析称，当下是个不错的售卖时机，有买家、市场情绪也不错。

世邦魏理仕近期的一份调查显示，投资者对中国内地商业地产的长期信心增强，是2016年首次调查以来的新高。在首选投资目的地中，上海、北京位列前二。

根据SOHO中国财报，截至2021年中，SOHO中国的净资产负债率为43%，总借款为185.23亿元，其中，一年内到期的借款为11.82亿元。总体的负债压力并不大。

SOHO中国也在3月10日表示，目前公司净资产负债率为44%，处于行业低水平。

不过SOHO中国将本次项目出售的佣金奖金比例提高到交易额的4%。高于一般商办项目的佣金费率的2%-3%，可见潘石屹售卖之心急切。

事实上，与黑石的交易失败后，soho这半年过得并不顺利。企查查显示，去年12月，SOHO中国物业北京搜厚物业管理有限公司关联多家分公司新增行政处罚信息，处罚事由为电力价格违法行为，被罚超8000万。

潘石屹和张欣，这对中国房地产黄金时代的地产夫妻档，目前正面临行业下滑、转型失败以及退出不成的尴尬。

为了降负债，潘石屹还会继续卖卖卖，他退出房地产的心意似乎已决。只不过在“八大金刚”卖给黑石未果后，还有能力一口气打包走这几个项目的机构也不多了。

这些项目七折散售后，接下来，“八大金刚”又会有什么样的命运呢？