原创长文：作为一个过来人，劝你不要自建房，九大难关等你闯

笔者碰到一些买家想自建房，我会问一句，“你建过房子吗?”

大部分买家的回答是没有建过房子，我建议他多走访一下建过房的朋友，然后再做决定。

2013年到2018年，笔者干过一个推倒重建的项目，历时五年，回头再看，这个项目给我带来了还不错的回报，但如果有机会让我重新选择，我会果断决定，“ 不建！“

笔者还有一个项目DA已批，迟迟不想（敢）动工，原因是对上次自建房还心有余悸。

结合笔者”不堪回首”的经历，说说自建房的九大难。

建房过程复杂，这是第一难

建房不是一个一蹴而就的过程，过程非常复杂，买完破房后需要拆除，申请DA，CC，打地基，铺设管线，建框架，做屋顶，内部装修…….大工序里还包含无数个小的工序。

如果自建房在古迹保护区，在申请DA时需要使用古迹保护专家的顾问服务，同时要落实在施工过程中。

每一个工序都有不同材料选择的问题，如果你不内行，只会被builder牵着鼻子走。

整个建房的过程少说也有30个工种，包括拆除，木工，砌砖，围墙，空调，窗户等等。

找好builder很难，这是第二难

笔者找的builder是一位西人，做事可靠，但当时已经六十多岁，在工程做完一大半时因突发疾病去世，后来东寻西找，找到另外一位builder帮忙完工。

基建这个行业非常忙，凡是做得不错的，基本不打广告，到处打广告的，不是刚入行的， 就是公司刚成立的。(可能有点武断，但大概率是这样)

不得不提醒，建筑行业要留心骗子，一不小心容易被骗。我认识一位地产中介朋友，精明能干，但他居然在建房过程中被builder骗了，只能说道高一尺魔高一丈。

找一个好的设计师很难，这是第三难

笔者找的设计师是一位西人，刚开始接触时觉得还不错，回头看，他是耽误项目工时最多的人，他耽误工时的费用远远大于付给他的设计钱。这也是这个项目为什么花了五年的一个很重要的原因。

所以，一定要找一个有经验，有责任心的设计师，谁都会这么想，但在实际生活中，有些人可遇不可求。

还有一点，很多设计师对施工成本不熟悉，设计得很好看，但施工成本奇高。比如，窗户加宽十厘米，成本多几千；地基加深十厘米，成本多几万。

房东维护自己的权利很难，这是第四难

很多建筑商签合同前和签合同后是截然不同的两幅面孔，正如有人所说，“合同前和蔼可亲，合同后六亲不认“，碰到这样的建筑商，往往是买的没有卖的精，房东往往是第一次签合同，但建商已经在市场上身经百战，刀枪不入，炉火纯青。

很多房东以为可以通过法律途径讨回公道，但事实是吃亏上当没有地方说理，讨回公道成本奇高。

有位业内人士半开玩笑说，“法律是公正的，但律师是收费的，如果有律师说百分百会赢，基本是在骗你。“

一个不争的事实是，法律偏向施工方，而不是房主。我想问一个问题，建筑合同是谁起草的？当然是建商，如果是让你起草合同，你是偏向自己还是对方呢？

建筑时长不可控，这是第五难

请房东明白一点，没有任何一份合同会保证一定在某年某月某日之前一定完工，合同往往会加上天气，材料，运输等等不可控因素和条件，让完工时间变得不确定，不可知，而且你还无计可施。

很多房子因为建设的工期漫长，成为半截子工程，把房子给拖垮了。比如，今年澳洲东部地区雨季特别长，会影响很多房子的工期，可以预料，长期浸泡在雨水中的木头，会成为今年建筑质量的隐患。

工程一拖再拖，会导致某些材料的老化变质，比如，木头的日晒雨淋，防水的老化，钢筋的锈蚀，同时，各个工程之间的衔接一环扣一环，这个工序的拖延会导致下一个工序的进程。

身心健康备受摧残，这是第六难

在建房的整个过程中，房主将长期处于自己不熟悉的领域，面对各种纠纷，同时还要支付各种账单，这个难度可想而知。

笔者回顾自己所走过的人生不同阶段，发觉自建房是犯错最多的时期，没有任何一个阶段犯过这么多错误，差点走不下去。幸运的是有一位老师始终是我的坚强后盾，他给我指路，帮我排忧解难，要不是他，我很有可能会中途卖掉未完工的房子。

还要提醒房主，建房很可能会影响夫妻关系，如果夫妻在某个施工细节意见不统一，很可能导致家庭战争。

建房特别考验房主的身心，我所认识的自建房人士，90%以上经历各种磨难，没有经历磨难的一定中Lotto了！

建筑商看人下菜，这是第七难

你可能参观过建筑商的展房，以为你的房子建成后会和这个一模一样，亲爱的，too young,too simple. 一分钱一分货，很可能按照你的价格建造出来的会是另外的一个模样，想建得更漂亮，很简单，两个字，“加钱！“

要知道施工队伍对建筑商提出的要求言听计从，但对业主提出的要求可能置之不理，这是有可能的。建筑商对施工人员来说是长期饭票，但对业主来说是一锤子买卖。

建商这个领域是劣币驱逐良币，在某些特殊的时期，有良心的建筑商可能没有奸商活得滋润，导致整个行业的风气会被劣币带坏。

在建房过程中，因为客户没有鉴别力，导致建筑商看人下菜，明明可以少收的费用，变成多收；明明可以用更好的材料，变成用便宜的，如果房主是建筑的门外汉，有可能被算计。

研究各种建材的区别，特花时间，这是第八难

建房通常是builder包工包料，优点是省事，缺点是材料除非是事先合同约定好，通常是builder说了算，builder当然要考虑成本。这也是很多房主和builder发生纠纷的导火索。

不过，我的这个项目采用builder收取固定的管理费，买材料builder会征求我方意见，由我们付账单，这种做法的优点是材料质量有保证，builder和房主中间不会扯皮，缺点是房主要去研究各种材料的优劣，需要多花时间，有时候为了买更好的材料，要多花钱。

建材价格飙升，这是第九难

澳洲统计局数据显示，截至2021年12月，在过去的一年里，钢材价上涨43.1%，木材价上涨39.7%，塑料管24.7%。羊毛出在羊身上，这意味着你的builder或你自己要比一年前多花数万或者数十万买材料，价格上涨是不争的事实。

以上是我主张不要自建房的九大理由，如果你有自建房经历，不知道有多大的认同感，欢迎留言。

但是，笔者相信还是有人会去自建房，要不这个行业怎么会生生不息？包括笔者本人，说不定几年后还会再来一次自建房，为什么会这样呢？原因很复杂，想说清楚将是一篇大文章，以后再写。

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长，太平绅士，NSW持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，每两年左右买入一套物业，在寻找deal 和房屋翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何寻找最佳deal》，《旧房翻新盈利秘笈》课程,代理澳洲地产牌照课程。

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