上海疫情封控 房地产缺乏“增量逻辑”（图）

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眼下的疫情封控，让刺激“猛药”难以明显发挥效力。市场在关注刺激的短期效果同时，更需要关注房地产行业在后疫情时代的定位。

2022年的中国经济走势伴随着上海封城而出现了戏剧性的逆转，与此同时，市场此前一直在憧憬的房地产市场的复苏也开始面临更大的疑问。地方政府开始松绑楼市政策的背后，一方面表明房地产市场对于“稳增长”的重要性和必要性，另一方面则更让人怀疑房地产市场的传统逻辑是否开始出现变化。

首先可以大致确定的是，上海封城对于本地房地产市场意味着短期和中期的两个潜在利空。首先，受到疫情封控的影响，大量的房地产交易被迫推迟或取消，正在开发的很多项目也不得不用停工，这显然是一个短期的利空。从中期角度而言，上海这个在过去两年中中国房地产市场中最为火热的城市，是否会面临着外来人口流入的减少，进而影响本地楼市的前景，则是另一个值得关注的话题。

从上海封城推展开，整个经济活动已经开始受到显著冲击，这样的冲击不仅体现在上海以及周边的华东城市，也开始逐渐影响全国。从乘用车销量来看，4月份的乘用车销量大概率会同比下跌30%，与此同时，30个大中城市的商品房销量在4月份也出现腰斩，继续延续着第一季度以来的低迷表现。

这样的数据也意味着，经济已经受到了疫情防控的严重冲击。如果疫情能够在未来几个月得到逐步控制，稳增长的重要性自然也会上升。而在几乎所有推动经济增长的政策和行业中，房地产市场是公认的最为重要的抓手，几乎没有之一。

从各地纷纷出台的房地产市场相关扶持举措来看，地方政府仍然对房地产市场寄予了很高的期望。降低首付、放松限购限售成为了本轮政策松绑的主流，与此同时，部分商业银行也调低了抵押贷款的按揭利率，这也意味着房地产市场的融资状况出现了改善。

这样的政策是否能帮助房地产市场，我们只能等到疫情之后才能做更好的判断。但有一点大致可以确定，房地产市场的复苏进程已经受到了疫情的拖累，市场原本认为的房地产市场会在今年下半年企稳的判断，显得过于乐观。笔者认为，如果疫情能在第二季度受到较好的管控，那么房地产市场能够从第三季度逐步出现修复，但未来的走势仍然存在相当的不确定性。这样的不确定其实体现在几个方面，第一是疫情是否反复，第二是居民收入预期能否保持平稳，第三则是货币宽松是否会因为美国加息而受限。

对于本就麻烦缠身的民营开发商而言，房地产市场的复苏推迟，自然不是一个好消息。因为这意味着企业的现金状况将出现进一步的恶化，如果自身造血能力继续下降，金融市场的投资者也会大概率选择规避，这将带来新的“双杀”局面。

对于地方政府而言，房地产市场的持续冷清，也意味着卖地收入这一重要的财源将不可避免出现下滑。基于今年的总体格局，市场本就判断地方政府的卖地收入将出现明显的下滑。在上海封城之后，相信这样的局面将会更加严峻。这一方面是因为整体地产市场和经济的不确定性加大，开发商也会在拿地时保持相当程度的谨慎。另一方面，上海一直是卖地大户，受到封城影响，上海今年的土地出让收入势必要大幅下滑，这将会对全国的土地出让收入产生釜底抽薪的效果。

总体来看，受到疫情的冲击，市场年初对于房地产市场在今年下半年出现显著复苏的判断已经基本落空。但对于经济和市场而言，更加需要关注的是，这样的一种“落空”是否代表着未来的房地产市场的政策刺激将再难重现“速效救心”的神奇。举一个不是很恰当的例子，这会不会如“印花税下调”一般，毋庸讳言，这一政策对股票市场的刺激力度在眼下几乎可以忽略。

在过去的10年中，房地产市场已经出现了巨大的结构性变化，人口增速下滑以及人口结构向重点城市集中，是这个结构性变化的重要特征，这让房地产市场的增量逻辑显得不再顺畅。从一定程度上而言，2015年左右开始的棚改在一定程度上是对这种结构性变化的应对，通过货币化棚改，大量的三四线城市的库存被消化，在这个过程中，以民营房企为代表的大规模成片开发成为了市场的一个重要方向。时至今日，很多城市的库存再度上升，但年轻人口却明显流失，此时的“去库存”显得更加艰难，更加重要的是，即使库存可以通过各种方式消化，但未来这些城市的房地产市场将走向何方？笔者认为，一个大致的结论是，大规模的成片开发将难以为继，这也意味着房地产的投资总量将很难再度上升。

如果说市场本就在一直期盼房地产的刺激政策来缓解经济下行的焦虑，眼下的疫情封控让这一剂“猛药”难以明显发挥效力。但换个角度看，市场在关注房地产刺激的短期效果的同时，可能也更需要关注房地产行业在后疫情时代的定位。在人口总量大致保持不变、老龄化加速的过程中，房地产的增量逻辑几乎已经消退。对于GDP这个增量数据而言，房地产的贡献度可能也是有限的。

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