加息后悉尼房市表现如何？分析三个房源告诉买家如何找deal

5月3日(周二)，澳洲联邦储备银行召开董事会，宣布加息到0.35%，这是澳洲央行近12年来首次加息。

随后，各路专家，各路博主纷纷刷存在感，说澳洲房价要下行，要大幅下调，甚至说要崩盘的都有。

笔者不喜欢预测房价，但二十年观察澳洲房市的直觉告诉我，加息对房价会产生影响，但影响是有一定限度的，夸大加息影响会对买家产生误导。

普通买家加息后能干什么？

4月16日悉尼拍卖清空率50%, 4月23日悉尼拍卖清空率59%，4月30日悉尼拍卖清空率58%，5月7日悉尼拍卖清空率59%。

清空率下降，银行加息，联邦大选，这三个事件同时发生的时候并不多，这也导致众多买家这一周在持币观望，别人谨慎我贪婪，在大家持币观望的时候，或许就是你出手的好时机，尤其是大选前的两周！

我不预测房价，专门分析房源，以找到好deal为一大乐事。

今天我们来分析三个房源

房源一

（前脸高大气派）

17 Sophia Crescent North Rocks  5月7日 2.01M售出

这个房源专供预算只有2M的买家提供思路。

预算只有2M的买家目前在市场上占比很大，他们也是焦虑度最大的一群人。

在此提醒一下，预算是4M的人无法理解预算是2M的人的苦衷，因为在找房过程中彼此的关注点有很大的区别。

（后院凉棚宽大）

这个房子的优点

占地772平米，建筑面积309平米

地势高

门脸大气

建造结实

North Rocks 公立小学，99分

两间巨大的娱乐室

凉棚，宽敞的后草坪，精心打理的花园

六间宽敞卧室，好几间带阳台

三间现代浴室，化妆间，主卧套间

可停放两辆车的安全车库，有储藏室

数分钟即至 North Rocks 商店、公园和 Muirfield 高尔夫俱乐部

缺点

离森林近

（漂亮的浴室）

这个房子去年11月期望2.2-2.4卖掉，但没有买家。

据说房源下架后，卖家还将后院进行了改造，花了不少银子。

该房子土地价值0.96，土地占房价比约50%，但1M买不了这块地，1M也造不了这个房。

这个house特别合适预算两百万，想买质量还不错，不想翻新维护，寻找理想居住场所的买家。

笔者预测，等到市场转暖，这个house的价格预计会很快回到2.2-2.4M去年卖家的期望价格。

（floor Plan）

房源二

这个房源供预算3M以上的买家参考

（前脸）

9 Merlin st Roseville

优点

学区

Roseville Public school 99分

Killara high school 97分

距离Roseville station 1.14KM

双砖

1220 平方米的土地，20m 前庭

维护良好，自 1938 年以来（84年来）仅历经两位业主

有休息室和正式餐厅（可改为卧房）

（客厅）

开放式家庭房，可欣赏花园景观，直通休闲露台

三间卧室，两间浴室和一间化妆间

如有需要，可将娱乐间改为卧室

广阔的草坪，带日光浴平台的巨大游泳池，蔬菜园和柑橘园

（超级大的后院和游泳池）

不足

位于保护区，其实位于保护区不见得是扣分项，位于保护区的房子由于限制开发，有利于保持周围建筑的低密度。

房子老，但从另外一个角度看，老房还在说明建筑质量不错。

这个房子的地价是2.45M，售价3.6M，地价占房价比68.05%。比值还是很高的。

我对老房子和保护区的房子有一定程度的偏好，为什么呢？

因为历经沧桑才能看出质量，有政策保护才能造成土地稀缺，新的买家很难进入。

我并没有看这个house的售房合同，如果有律师特别提醒的注意事项，那要另当别论。

（Floor Plan）

房源三

这个参考房源比较特殊，笔者并不想深入评价这个deal，想以这个房源为参照物，告诉你一种找deal的方法。

（前脸）

房源  9Dallwood Ave Epping，4月30日拍场售出

这个house的优点

单砖24年新的别墅，地理位置和户型设计受自住买家喜爱。

小学100分 Epping WestPublic School

中学98分   Cheltenham GirlHigh School

距离火车站1.64KM

静街

土地面积720平米，土地平整方正

购物方便

（客厅)

缺点

东西朝向

3.8的价格包含溢价

拍卖过程

现场近百人围观，有9组买家注册，其中5组举牌，$2.7m起拍，最后以$3.8m售出，远超出卖家期望。

可将拍卖分为三个阶段

阶段一：2.7起拍，一组华人和一组印度人掐架到3.2。

阶段二：从3.3开始，另外两组华人加入，阶段一掐架的印度人和华人退出。

阶段三：3.35 on the market, 阶段二加入的两组开掐，一组直接加到3.5，想将对方拍熄火，对方迎难而上，毫不退缩，但显然直接加到3.5的发力更猛，最后3.8拿下。

(Floor Plan )

笔者分析以上房源和回顾拍卖过程并不想进一步点评以上交易，相信各位看官自有评说。

笔者辅导的一位VIP学员也参加了这场拍卖，其实她是想以这场拍卖的结果来决定5月2日是否该签一个购房合同，她看中的房源是EPPING附近的区，那个大house疏于打理，看相不咋样，但并没有大的硬伤，只是需要一些维修，土地价值比这个房子仅少一万澳币。我和她深入讨论的结果的是她最多只需花十万澳币来维护和翻新就可以达到和9 Dallwood Ave Epping相似的效果。

5月2日，她如愿签下了合同，价格2.2M，如果加上翻新费10万，合计2.3M， 比9 Dallwood Ave Epping这笔交易整整少了150万澳币。

9 Dallwood Ave Epping 地价占房价比为1.56/3.8 = 41.05%

她签下的房子地价占房价（房价已经加上了预计10万的翻新费）比为 1.55/2.3 = 67.39%

有读者想知道地址，但我出于职业操守，必须保密，所以无法公布她所购买house的地址，请读者理解。

 为什么宁愿得罪部分读者，笔者也不公布买家的购房地址？

要找到一个好的deal我们要做一些别人不愿意做或者做不了的事情，一个房子如果人见人爱，价格就上去了，这时候如果非要硬碰硬，溢价是一定的。

很多买家关心加息对房市的影响，关心是一定的，毕竟还款压力大了，但如果因噎废食那大可不必，因为辩证法告诉我，凡事利弊兼顾。

回顾历史，加息会对房市造成一定的影响，但由此得出房价会大幅下跌甚至崩盘就有点耸人听闻了。

我再一次强调找deal的重要性，认真研究deal比过分关注加息有意义得多，只要我们掌握正确的方法，勤于思考，勇于探索，总能找到超额回报的房源。

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长，太平绅士，NSW持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，每两年左右买入一套物业，在寻找deal 和房屋翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何寻找最佳deal》，《旧房翻新盈利秘笈》课程,代理澳洲地产牌照课程。

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