办公楼空置率上升引发争议：数十亿澳元空置摩天大楼是否可改建为公寓？（组图）

由于COVID-19后灵活的工作方式，各个首府城市的办公楼空间不足，这让价值数十亿澳元的半空置摩天大楼是否可以改建成公寓的争论再次升温。

随着住房需求接近临界点，大量办公空间闲置，专家表示有必要重新审视这个问题。虽然高级办公楼不被视为改建的候选对象，但位于城市边缘的低等级C和D地段被认为是转换的理想选择。

当然，还有一些障碍需要克服，如规划、历史因素、位置以及需要改变的内部装修，但专家表示只要有意愿，总会有办法。

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Investa物业集团执行董事Michael Cook表示，尽管人们认为城市空间里有大量空置的建筑可以改建为住宅，但从房东的角度来看，现在的情况仍然是“找到一栋空置的办公楼，我会买下它，租出去，让它重生”。

尽管如此，悉尼市区还是有一些建筑适合改建成住宅，如233 Castlereagh Street，而Han's Group的338 Pitt Street已经提交了一份开发申请，计划建设750套住宅。

Cook表示：“在这种环境下筹集债务非常困难，银行不愿意向预售项目发放贷款，因此似乎所有的星球都排列在一起，阻止了办公楼改建为住宅。”

“但这并不是说这不会发生。”

Cook表示，经济环境将发生变化，住宅将重获人气——如果说现在的经济形势对什么有利的话，那就是为建设租赁运营商提供了一个立足点。

“Investa及其合作伙伴兼部分所有者Oxford Properties在这方面非常积极，”Cook补充道。

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然而，建筑师事务所Place Studio的联合创始人兼首席执行官James Alexander-Hatziplis表示，预计未来几年，市中心办公楼改建为住宅的数量将增加，这引起了一些国家最大的机构投资者的关注。

他说：“尽管COVID-19已经结束，员工至少在一周内返回办公室，但澳大利亚的一些中央商务区最近办公楼空置率上升，导致了房地产收益的下降。

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“部分办公楼的消亡是由于企业租户在通货膨胀和利率上升的情况下寻求降低成本，他们认为减少办公空间是降低支出的一种手段。”

在办公楼市场上，新建和高档大楼的空置率较低，而老旧大楼的空置率则高达两位数。

这导致了“向质量迁移”的趋势，精明的租户在新建筑中占据较小的空间，因为他们知道当大型租户缩减规模时，房东会面临出租压力。过去，小型租户无法进入租金和楼高一样高的闪亮新大楼。

但随着灵活工作方式的普及，租户现在在建筑物所有者面前占据主导地位。

在澳大利亚物业委员会最近的办公楼市场报告中，截至1月底，悉尼CBD的空置率从2022年第一季度的11.1%上升到2023年前三个月的11.3%。墨尔本的空置率为13.8%。

最近，维多利亚州州长丹尼尔·安德鲁斯表示，墨尔本CBD未来的活力可能取决于居民数量的增加和将办公空间改建为住宅。阿德莱德市长简·洛马克斯·史密斯最近也向投资者提出了将闲置办公空间改建为住宅的想法。

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对于投资者来说，住宅租赁市场已经爆炸式增长，住宅租赁的每平方米价格已经超过了商业租赁。

Alexander-Hatziplis表示，商业大楼的楼层高度通常为3.5至4米，这比专门建造的住宅楼的楼层高度（通常为3.1米）更优越。

“这意味着改建后的库存会有更高的天花板，提供更豪华的产品。”Alexander-Hatziplis说。

但他补充说，将办公楼改建为住宅需要的不仅仅是快速的室内装修。将旧办公楼改造成成功的住宅综合体和公寓，需要专业技巧，使人们愿意投资、拥有和居住。

并非所有的商业和办公楼都可以改建为住宅。新建筑更加开放，楼层之间有楼梯相连，而老建筑则有小面积和隔间，更容易改建。

新南威尔士大学建筑环境学院的副教授Philip Oldfield在最近的一篇论文中表示，办公楼在空间方面与住宅有本质的不同——它们通常宽敞、开放且深入——这影响了它们满足住宅空间的建筑和设计需求的能力。

“这通常意味着长而窄的公寓，自然光线和通风受限，这两者对于舒适度、健康和幸福感都很重要。这也经常意味着没有窗户的卧室，”Oldfield教授说。