6万套“缺失住房”将进一步推高澳洲房价！住房供需严重失衡正压制加息影响：移民激增推动需求，建筑业困境拖累供应（组图）

“目前来看，澳大利亚的房价显然将继续上涨。

这是基于逻辑、数学和常识得出的结论。

归根结底，我们没有建造足够的住房来满足不断增长的住房需求。尽管通货膨胀率飙升和利率上涨，但今年房价仍将面临上涨压力。

然而，这并非绝对。利率上升到足够高的水平时，房价将会停止上涨。

这在很大程度上取决于通货膨胀率能在令央行感到不安的高位持续多久。

是什么推动了需求？

住房需求增加有两个关键因素：人口增长和收入上涨。

澳大利亚近期人口激增的主要原因是移民数量突然且急剧的飙升，而这不仅仅推动了人口的增长。

例如，澳联储公开表示，对今年早些时候宣布的移民计划感到惊讶，其预计2023年净移民将增加数十万人。

正如一位知名经济学家所说，增加的移民在整个经济的方方面面都推动了需求的增长。

汇丰银行首席经济学家Paul Bloxham表示：“重新开放边境和大规模移民的后续影响不仅推动了总需求的进一步增长，还提高了劳动力供应。”

但显然，这也增加了住房需求——来到澳洲的人们需要一个栖身之所。

Bloxham说：“其对房地产市场的影响是显而易见的。”

“澳大利亚重新开放边境和大规模移民导致住房短缺，租金大幅上涨，加剧了通胀。”

许多新移民是学生，但物业分析师兼SQM Research董事总经理Louis Christopher表示，他认为相当数量的移民可能会成为房产拍卖会上有竞争力的竞标者。

Christopher告诉《The Drum》说：“关于有买房需求的技术移民的财富数据并不完整”——这些数据来自外国投资审查委员会——“对此类移民的净财富也不太清楚。”

“普遍认为，大多数技术移民也很富有，我确实相信海外长期移民的激增导致了今年上半年房价的上涨。”

澳大利亚需要更多住房

推高房价的另一个因素是供应不足。

澳大利亚联邦政府的Housing Australia Future Fund旨在提供一种投资工具，用于在未来五年内为30,000个社会住房和经济适用住房的建设提供资金。

最近，住房法案在参议院被搁置，现在无法重新提交到议会，直到10月才能继续审议。

取而代之的是，政府将给所有州和地区提供总计20亿澳元用于建造更多住房。

目前还不清楚到底有多少房产会因此而建成，但新南威尔士大学的学者们将这个数字描述为“微不足道”。

新南威尔士大学城市未来研究中心副主任Hal Pawson称：“20亿澳元的投资应该能够建造约4,000至5,000套新房屋。如果州/领地政府选择通过社区住房开发商进行投资，这个数字会更大，因为后者可以（a）从消费税优惠中受益，这意味着他们可以进一步扩大资金投入，还可以（b）通过私人债务补充公共资金，在未来偿还。”

不过，Pawson表示，无论如何，“与目前社会住房需求未得到满足的437,000个家庭（即无家可归者加上面临租金压力的私人租户）相比，这个住房供给规模相当小。”

6万套“缺失住房”

与此同时，摩根大通的研究发现了数万套所谓的“缺失住房”。

这些房屋已经获得当局批准开始建设，本应该已经完工，但却没有。

分析师Tom Kennedy写道：“‘缺失’住房的数量目前总计在50,000到60,000之间，考虑到住宅租赁市场的紧缺，这是一个不可忽视的住房短缺。”

这些房屋的完工延误可能与劳动力短缺、材料短缺、恶劣天气或建筑公司破产有关。

简而言之，摩根大通可以查看有多少房屋获得批准开始建设，以及目前有多少已经完工。

这个“完工”数字落后于预期，表明还有相当数量的房屋建设尚未按时完成。

“我们原本的预期是，随着住房需求放缓和行业特定的干扰减弱，积压的订单将从2022年下半年开始逐渐减少。”

“然而，这种情况尚未发生，因为住宅投资在三月季度出现收缩，商业调查显示建筑商依然受到产能限制的压力。”

Louis Christopher指出，澳大利亚在住房建设总量方面远远落后于其所需要达到的水平，去年仅完成了大约18万套住宅建设。

“SQM预测今年该数字将下降至约16.5万套，”Christopher说，“这个下降是由取消订单增加导致的，对此我们同意JP摩根的观点。”

他补充道，今年原本计划建设的住宅有24万套。

Christopher表示，基于2023年人口将增加约50万，澳大利亚至少需要建成19万至20万套住房。

如果你对这些庞大的数字感到困惑，请记住：住房供应方面的关键点在于，目前的住房建设速度跟不上人口增长的速度，这主要是移民激增所致。

而且加上已经在建设中的积压订单，就会导致房价和租金不断上涨，形成住房危机。

所有这一切对房地产市场意味着什么？

目前来看，这意味着房价可能会持续上涨。

澳新银行高级经济学家Adelaide Timbrell表示，存在一种"可能"，即2023年12月的房价会超过2022年12月的水平。

“我们的预测认为2023年12月的房价将与2022年12月的房价大致相同，更多的加息可能会对房价施加下行压力，但人口增长强劲和住房需求最新的上涨趋势则可能推动房价上行，”Timbrell说道。

澳大利亚联邦银行澳洲经济学负责人Gareth Aird则更有信心，认为房价将在2023年和2024年上涨。

Aird预计，全澳房价（年度变化）将在2023年上涨3％，2024年上涨5％。

但SQM的Louis Christopher认为这种上升势头是一种短期趋势，他称之为"虚假的黎明"。

他认为今年房价将上涨0%至4%，然后开始下跌。

SQM没有对澳联储现金利率作出“正式”的预测，但Christopher预计，如果现金利率达到5％，房地产市场“硬着陆”的概率将远高于70％。

这一切都归结于通胀问题。如果通胀维持在高位，澳联储的加息最终会压低房价。

基于目前的证据，似乎住房供应严重不足和对住房需求的增加支撑着房价，并可能导致房价进一步上涨。

从逻辑上看，你可以想象一个情景正在出现：传统上会在这种经济环境下拉低住房市场的力量——失业率上升——被住房极度短缺和人口增长所压制。

就缓解住房危机而言，这也确实是一个困境。