房价继续上涨，市场会迎来双底衰退吗？（组图）

悉尼继续引领房价反弹，房地产价值接近回归疫情期间繁荣的峰值。

连续加息似乎对削弱市场影响甚微，尤其是在按价值计算，占市场前四分之一的高端部分。

CoreLogic的数据显示，6月份全澳房地产价格上涨1.1%，延续了5月份1.2%的涨幅。

悉尼的涨幅为1.7%，再次成为上月房产价格增幅最大的城市，布里斯班(上涨1.3%)、珀斯和阿德莱德(上涨均为0.9%)紧随其后。

只有霍巴特(- 0.3%)的房价在6月份出现下跌。

偏远地区市场表现弱于多数首府城市，房价平均上涨0.5%。

其竞争对手PropTrack采用不同方法计算的数据显示，悉尼房价上涨幅度较小，但趋势相同，悉尼房价上涨0.6%，全澳平均涨幅为0.3%。

霍巴特和达尔文是仅有的两个房价下跌的首府城市，同时其他偏远地区的房价也普遍下跌或小幅上涨。

阿德莱德和珀斯是目前唯一两个房价达到创纪录高点的首府城市，但许多其他地方的房价也在接近相似水平。

总体而言，塔斯马尼亚偏远地区和昆士兰偏远地区自疫情爆发以来的资本涨幅最大，均超过50%，而墨尔本的涨幅最小，仅略高于15%。

Carla Peacock对悉尼高档房地产市场的强劲势头有了第一手的了解，她最近在购买悉尼下北岸一套海滨公寓时遭遇了失败。

“买房很艰难，而且越来越艰难，”她表示。

“供应短缺，升息并没有真正抑制人们的兴趣，因为市场上的房产供应减少了。”

“我认为卖家正在退出市场，因为他们害怕自己的房产卖不到他们想要的价格，因此，我认为房产的售价往往高于它们的实际价值。”

CoreLogic的研究主管Tim Lawless表示，这些数据支持了Peacock的直觉。

他表示：“整个6月份，首府城市新上市的房源比前5年平均水平低近10%，总库存水平比平均水平低逾四分之一。”

Matthew Smythe是位于Mosman和Neutral Bay的Belle Property的负责人，他也是负责这套两居室公寓的经纪人。

他说，他所在地区的房地产市场相当火爆。

“我们发现大约三分之二的待售库存是在拍卖日期之前出售的，其余的几乎是在拍卖日期前后出售的。所以对我们来说，清空率还是相当高的。”

“我认为现在的情况更加谨慎了，但如果这是一个合适的家，我认为人们仍然愿意冒险，而且它还可以延续未来10年。”

Smythe表示，在他经营的高端房地产市场，许多买家都是现金支付，因此不受利率上升的影响。

“通常情况下，他们中的很多人都没有债务，没有贷款，”他说。

“所以无论利率如何，他们都有能力购买。”

经手这套公寓的拍卖师Clarence White表示，利率对房地产市场产生了影响，但目前的利率水平显然还不足以阻止许多买家。

他表示：“每次现金利率上升，都会限制买家的能力，也会让他们停下来思考接下来会发生什么。”

“因此，他们加息得越深，就越会削弱对房地产市场的信心。如果他们停在我们目前的位置，我们知道我们仍然有很大的兴趣。”

长期从事房地产分析的SQM Research董事总经理Louis Christopher表示，需求仍然强劲，原因是澳大利亚去年的人口增长了50万，而飙升的租金继续使自住房看起来相对有吸引力，尽管利率在上升。

他表示：“我们的潜在需求明显增加，目前人口增长率约为每年2.3%。”

“在供应方面，新楼盘数量受到限制，现有业主也不愿在当前环境下出售房产。”

Christopher表示，在短期内，面对利率上升，房地产市场正显示出弹性。

尽管有证据表明，越来越多的近期买家正在转售房屋，因为他们难以应付激增的抵押贷款还款，但Christopher表示，大多数业主将尽一切努力保住自己的房子。

他表示：“当我们实际观察诸如廉价销售活动等领先指标时，这些数据在这个时间点上仍然是良性的。”

“固定贷款的重置已经开始了，在我们说话的时候已经开始了。

“到目前为止，一切都很好，(但)我们还没有达到现在发生在许多家庭借款人身上的这种重置的顶峰。”

然而，Lawless表示，可能会出现一些价格增长放缓的早期迹象，因为最近几次的加息提高了人们对澳大利亚央行加息幅度和加息时间的预期。

他指出：“利率上升和人气下降可能会影响活跃购房者的数量，有助于重新平衡需求和供应之间的脱节。”

在供应方面，房产经纪人马Matthew Smythe和拍卖师Clarence White都认为，会有更多的人决定在春季传统的市场高峰期出售房产。

Smythe建议：“不要恐慌——如果它不合适，也不一定非要买。”

“春季会有更多的库存，这就是我们现在的感觉。”

White补充说:“如果你想卖掉你的房产，现在是一个绝佳的时机，因为市场上的好房产太少了。”

“如果是我，我会在市场供过于求之前进入市场。”

尽管Christopher相信，面对高得多的抵押贷款还款，大多数借款人仍能找到办法保住自己的房子，但他主要担心的是，他们为此需要削减开支，这将对经济产生什么影响，进而影响到房价。

他警告说：“房地产市场的真正危险是，如果我们在未来六个月看到失业率大幅上升，就像1990年那样。”

“这实际上可能会为房地产市场的双底衰退创造条件，但我们还没有到那种地步。

“如果我们陷入衰退，我毫不怀疑我们会看到房价再次下跌。

“经济衰退意味着失业率上升。失业率上升意味着房地产市场出现更多违约。更多的违约意味着房价下跌。”