靴子落地！房地产税突然按下暂停键，楼市出现重大转折（组图）

楼市，突然传来一个大消息。

今日，一则#房地产税立法暂缓#话题登上微博热搜，点击量超过6千万，引起广泛讨论。

事关全国楼市，房地产税一直是个重要风向标，背后有着复杂的利益格局，牵动各方关切。

就在今年2月，财政部原部长楼继伟还发表正式文章，呼吁：

房地产税是最适合作为地方税的税种，在经济转为正常增长后应尽快开展试点。

这几年，楼市预期不断受到房地产税出台的影响，如同一枚高悬的达摩克利斯之剑。

如今，靴子终于落地。

9月7日，十四届全国人大常委会立法规划对外公开。在财税领域，只有增值税法、消费税法、关税法等明确在本届人大常委会任期内提请审议。备受关注的房地产税立法，并未在此次立法规划中提及。

这也意味着，五年之内，房地产税将不会普遍开征。

一再延宕的房地产税，未来到底还能不能正式落地？

在中国房地产市场供求关系出现重大变化的局面下，楼市出现如此重大转折，到底是什么信号？

此次十四届全国人大常委会立法规划，属实出乎许多人的意料之外。为什么呢？

因为全国人大和财政部，一直在全力推动这一改革落地。

要知道，全国人大常委会立法规划，是能管5年立法工作的“总蓝图”。

早在5年前的2018年9月，《十三届全国人大常委会立法规划》就将房地产税法被纳入第一类项目，属于条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案。

没想到，5年之后的今天，到了十四届全国人大常委会立法规划，反而没有了房地产税的踪影，甚至提都没提！

说明什么？逆水行舟啊。

房地产税这项重大工作，推进委实不易，面临很多现实的难题。

中国政法大学财税法研究中心主任施正文的观点很有代表性。他分析说，房地产税立法由于涉及居民财富、房价和房地产市场，因此立法需要特别慎重：

在当前房地产市场低迷和经济恢复尚不牢固等现状下，十四届人大常委会立法规划不将房地产税立法纳入一二类项目，是稳妥的，这意味着房地产税立法暂缓。

中国人民大学财政金融学院教授李戎也认为，由于房地产在我国居民财富中占比极高，相对更为敏感。同时，近些年我国房地产市场供求关系发生重大变化，从防过热转到防过冷：

此时，贸然实施房地产税将对我国房地产市场，乃至经济发展产生不利影响。

专家们提到的共同难题，都涉及到经济形势，这不得不引人深思。出台房地产税，长期来看是为了理顺财税体制，但在短期内，又直接影响到经济预期，形成两难局面。

网友的评论也很有意思。

“牛市sky”s说，上证指数在4500点之上才可能出台房地产税，得到许多网友的呼应和转赞。

也有网友调侃说，这似乎应了老胡说的，“我们国家的纠错能力特别强”。

不过，对于楼市来说，这显然是一个重大的利好信号。

就拿当下来说吧，房地产税这把高悬的剑，只要不确定下来，就永远有人在担惊受怕。

所以说，暂缓房地产税立法，本质上是对楼市进行预期管理，或者说是来自官方的一份“非正式承诺”。告诉市场：

短期内，不会出台针对房地产行业的打压性政策。

换句话说：

可以大胆买房了。

说实话，这样明确的关键信号，对今天的楼市来说实在太重要了。

目前，楼市就像“坐过山车”一样，起伏不定，市场正经历激烈博弈，大局未定，亟待提振信心。

看看今年以来的统计局数据，就可以明显看到这样的形势：

全国房地产开发投资增速，先起后落，1-8月份同比下降8.8%，跌至年内新低。

销售面积和金额的走势，也很类似。4-5月份的销售高峰之后，呈现后继乏力的态势。

绝大多数城市的房价，也还没有止住跌势。

二手房数据显示，70个大中城市里，8月份二手房价格环比下跌的城市有66个。同比去年8月，只有北京、成都和长沙的二手房价保持上涨。

更别提，房企依然面临巨大化债压力：

中指研究院数据显示，今年三季度仍为偿债高峰，一年内到期余额为9277.4亿元，其中海外债占比35.7%。

进入7月，几乎找不到业绩没有下滑的房企。

有超过8成百强房企单月业绩环比降低，超半数百强房企的单月业绩同比降幅大于30%，其中36家企业同比降幅超过50%。

碧桂园单月同比跌幅高达63.6%，旭辉同比跌超70%。

仅仅越秀、保利、华侨城、联发等少数房企，7月单月业绩仍实现同比增长，而他们大多拥有国家队背景。

房地产的危机，还未真正成为“过去式”。

然而，市场下行压力太大，本该不差钱的“国家队”也开始面临资金压力。

自媒体 @说财猫 统计了58家房企半年报数据发现，部分央国企以及国字号背景的房企，居然也“踩线”了。

踩中一条红线：金融街、华侨城A、绿城中国、大悦城、保利置业等

踩中两条红线：五矿地产、首开股份、绿地香港等

踩中三条红线：城建发展、华远地产、中交地产、远洋集团（国企大股东）、华夏幸福、建业地产（国企大股东）等

银行系统的警报，也还没有解除。

今年上半年，四家国有大行的房地产业不良贷款额和不良贷款率出现了上升，分别为：

工商银行、建设银行、农业银行、交通银行

其中，工商银行上半年房地产业不良贷款率为6.68%，比去年末增长0.54个百分点，是18家上市银行中最高的。

来源：21世纪经济报道

正因如此，当务之急仍然是提振经济、树立信心，房地产这根“顶梁柱”，必须给力撑住。

回顾房地产税立法进程，就会发现，它总是被打断，似乎从未迎来一蹴而就的机会。

就拿上一轮试点工作来说，2021年10月第十三届全国人大常务委员会，就通过了授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定。

按照计划，2022年就应该启动房地产税了。

没想到，疫情突然卷土重来，叠加房企债务危机。2022年初，财政部又作出了“年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件”的表态。

从历年官方对于房地产税的表述来看，在疫情之后始终在积极推进，但显然面临不小的困难。

“稳妥推进房地产税立法”。

——2020年5月11日，《中共中央 国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》

“推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权”。

——2021年3月，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》

“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”。

—— 2021年10月16日，《求是》杂志发表领导人重要文章《扎实推动共同富裕》

“在总结上海市、重庆市个人住房房产税改革试点经验的基础上，结合新形势新情况，进一步深化房地产税改革试点，可以发挥试点对整体改革的示范、突破、带动作用，强化房地产调控需求侧管理，稳定市场预期，也为今后全国统一立法积累经验、创造条件”。

——2021年10月19日，财政部原部长刘昆

授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，试点期限为五年。

——2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议

房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

——2022年3月，新华社记者就房地产税改革试点问题采访财政部有关负责人

房地产税是最适合作为地方税的税种，在经济转为正常增长后应尽快开展试点。

——2023年3月24日，财政部原部长楼继伟

事实上，房地产税作为财政体系改革的方向之一，主要是为了解决三个问题：

第一，建立适合作为地方税的税种；

第二，化解和抑制地方隐性发债；

第三，真正建立事权和支出责任相适应的制度。

比起调节房价，房地产税要做到的，是长久性地解决地方政府的“钱袋子”问题。

2022年，全国土地出让金断崖式下跌，比前一年整整“蒸发”了2万亿。

财政部数据显示，今年前7个月，国有土地使用权出让收入约2.3万亿元，同比下降19.1%。

看看这张图，就知道地方财政的压力有多大。

如果开征房地产税，假如按照0.8%的税率征收，能够征得的税收范围在1.48万亿至2.95万亿，可以弥补很大的缺口。

这才是房地产税的真正用意。

未来，房地产税立法还能不能实质性落地？

从主流的观点来看，各方还是倾向于继续推进，毕竟财税体制改革也是国家治理的重要关键命题。

因此，房地产税立法未纳入《规划》，并不意味着放弃立法。

从长远来看，房地产税立法、建立完善地方税体系的方向未发生改变，不排除在条件成熟时继续推进相关立法工作。

至于条件何时成熟，就要看形势的进一步演变了。

当然，对于普通人来说，能够做出的应对，就是进一步优化家庭房产，持有核心资产，房子贵精不贵多。

比如，三四线城市的房产，尽量置换到一二线城市的核心地段。一房两房刚需产品，尽量置换成三四房改善产品。老破小和远郊区，非自住的，要及早处理掉。

房地产税的到来，并不会影响楼市的根本运行逻辑。

从中国发展阶段来看，未来二三十年内，一二线大城市核心地段的优质资产，总是稀缺的。