澳洲申请房贷，“慎用”交叉抵押 Cross collateral（组图）

为什么“慎用”交叉抵押？

今天我想和大家分享一个非常典型的案例，这可能也是许多借款人曾经遇到的情况。

最近，我的客人陈先生和我说，他将自己的一套房产出售，但在交割时被原来贷款所在的银行叫停，并通知他要向账户里补钱，弄得客户一头雾水。

其原因是陈先生其他房产和这套房产绑在一起做贷款了，并借用了这套房产的equity。虽然这个问题最后还是解决了，但是由于拆分程序最后还是耽误了成交时间。

因此，在今天的专栏中，我将详细解释为什么在贷款过程中，我们不应轻易使用交叉抵押贷款。

所谓的交叉抵押贷款（cross-collateralization）大部分投资人基本都用过，就是买新房时为了借用原来房产的增值的equity，将两套房产捆绑在一起抵押。

例如：你想买一套100万的投资房，因为原来房产有增值的部分，这样两套房子绑在一起，第二套房子就借了100%。

这样的交叉抵押贷款主要存在三方面缺点：

No.1

灵活性

首先就是减少了资产的灵活性。当你的房产被交叉抵押时，每一处房产都与其他房产相关联。

这意味着，如果你想出售其中一处房产，你可能需要重新评估所有抵押的房产，或者需要还清与该房产相关的部分贷款，这会增加处理的复杂性。

No.2

出售限制

第二点就是出售的限制。如果你想出售一处被交叉抵押的房产，银行可能要求你使用销售所得来支付其他贷款的部分债务，这限制了你对销售所得房款的自由使用。

No.3

转贷限制

最后就是转贷限制。如果你觉得其他银行的贷款产品更适合某套物业的贷款想将一套转出的情况下，这就需要解除交叉抵押，额外的估价和法务程序可能将贷款申请时间无限拉长，造成申请额外费用以及一些损失。

因此，多套贷款的情况下，最好是一套房产对应相应的贷款，如果需要借用其他房产的equity时，就在原有的房产上申请一个top up, 这样账目管理起来也比较清晰，同时未来转贷和解除贷款合约时也比较清晰方便不会影响到其他房产。