“台积电效应”下的台湾地产市场：投资客与本地人的喜与愁（组图）

台湾高雄市民志伟（化名）多年来一直租房住。孩子三年前出生后，他开始积极找房，期望在市区附近买到一套适合三代同堂的楼房。今年，半年内他在网路上看了上百间、现场看了近30间房，发现房价高涨，预算内能买到的房型越来越小，他深深感受到台积电在该市新建晶圆厂，带起的房市飞涨。

看了一间间越发买不起的新楼房后，三十五岁的志伟说，他改看屋况不错的老房子，但经常是刚看完就被其他人买走，“有时候会想，干脆躺平好了。”

图像来源，Bloomberg/Getty Images

图像加注文字，台积电总部所在地新竹，涌入大量科技业从业人员，房价也因此被推升。在高雄兴建新厂，也让高雄面临新竹当初经历过的房价狂飙期。

2023年8月，全球晶圆代工龙头台积电宣布将投入近61亿美元，在高雄市北部的楠梓区新建两座晶圆厂，生产最先进的2奈米晶片，2024年又宣布进一步扩建第三厂，总开发面积约47.05公顷。

两年半来，高雄市房价涨幅惊人，临近台积电在建厂区附近的房价更是攀升至历史新高。房地产市场火爆下，有人欢喜有人忧。

“台积电效应”是台湾媒体或地产业者形容台积电新建厂区推高当地房产价格的现象。目前“台积电效应”在南台湾的高雄发酵，也有舆论担心会助长台湾的房产泡沫。

二十五岁的冠宇（化名）是一名台积电工程师。今年初，他人还没正式调到高雄厂上班，就花1200万台币（约39.6万美元）入手一套厂区附近的楼房，半年过去，他名下这间房产已经升值超过一百万新台币。

“看你的房价在涨，就觉得，哇赚钱了好爽喔！”冠宇对记者说。

“台积电效应”带动高雄房价“涨声响起”

图像来源，Bloomberg/Getty Images

图像加注文字，位于高雄的中油炼油厂(资料照片)

走进高雄楠梓区，平坦宽阔的产业道路上，驶过一辆辆大卡车、工程车，忙着整地；巨大钢筋被吊起。台积电高雄厂第一座晶圆厂，钢骨架构正在成型，预计2025年开始量产。这片土地原本是台湾中油的高雄炼油厂，在2015年停工前，营运长达70多年，曾是台湾的炼油重镇。

在晶圆厂如火如荼投入兴建的同时，工业区周边，一栋栋高耸的住宅大楼拔地而起，建筑工地外围帆布上写着诸如“台积电来了”、“高雄新矽谷”等广告标语。

高雄地区预售屋（期房、楼花）的均价，十年来在20多万新台币一坪起伏（1坪约等于3.3平方公尺，35.6平方英呎），2014至16年间，房价甚至跌至10几万一坪。2021年开始传出台积电将在高雄设厂的消息，房价“闻积起舞”，迎来一波猛烈的涨幅。

随着2023年证实设厂及之后的扩建计画，北高雄“台积电生活圈”的楠梓、桥头、仁武、左营等区，迎来房价历史新高。以往价格在10几万一坪的楠梓、桥头，五年内翻倍至一坪30万起跳。

除了台积电，辉达（又译英伟达，NVIDIA）、鸿海也宣布在高雄展开AI相关设厂计划，不只台积电周边，高雄市房价，五年涨幅超过55%。

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图像加注文字，不只台积电厂区附近的工地，高雄市区也可以见到建商以台积电为号召的广告。

志伟在2020年兴起买房念头，但觉得左营区新成屋1坪25万“太贵了”，就抱着观望态度，继续在与楠梓区同样位于高雄北部，但更靠近高雄市区的左营区租房。四年过去，当地新成屋开价已经站上一坪40万台币。

“我们这种年薪不到100万台币的，就会很辛苦，几乎不可能。”从事造船业的志伟说。自有存款加上家人资助，买房预算约1500万新台币（345万人民币，375万港币）。他原先期望能买到自己爸妈和小家庭，一家五口住得舒服的三房新大楼，现在只能向中古屋（二手房）妥协。

即使改看中古屋，现实仍继续打击着他，“星期天去看房，半夜仲介就传讯息通知已经被别人买走了。”志伟说，自己在高雄生活十几年，从未见过房市如此火热。

他最近看上左营区一间屋龄25年的三房单位，总价在1700多万新台币，超出他的预算200万。而且中古屋能贷款的成数比新成屋低，志伟担心背负的买房压力过重，咬牙也买不下去。

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图像加注文字，志伟和太太半年内在左营区看了近30间房。

高雄人谢先生的家位于距离台积电厂区车程约25分钟的高雄大学特区附近，五年前，50多岁的他卖掉市区的房子，搬到这个他认为的“郊区”，准备过退休生活，他对BBC中文说，邻居兴奋地去看附近的新建案，才发现就算卖掉现住房也买不起。

他感叹作为一名职业军人，他既没有能力以旧换新，更买不起新房。“高雄房价长期都在2字头（20万台币一坪），现在大涨，对我们自住的当地人来说，根本没什么正面影响，”他说。

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图像加注文字，谢先生的住处附近，有许多以台积电为广告，正在兴建的新大楼。

根据台湾行政院主计处统计，2022年全台工业及服务业薪资中位数55.2万元，高雄50.9万元，低于全台平均。台积电总部所在的新竹市，以82.1万元居全台之冠。而根据台湾证券交易所的公开资讯，台积电非主管职员工，2023年的年薪中位数224万新台币。

冠宇的新家也在高雄大学特区，比谢先生家距离台积电厂房更近，上班开车只需十几分钟。他两年多前入职台积电台南厂，身为学士学历（本科）基层工程师的他，年薪一百多万新台币。当确定自己会转调到高雄新厂后，他就立刻去看房，看了就签约购入。

他今年三月花了1200万台币（约276万人民币，300万港币），买下权状面积40坪、室内实坪25坪（82.5平方公尺，890平方英呎）的三房附平面车位全新楼房，当时他买一坪27万，目前这区的新成屋均价已来到一坪32万。在台湾主流房屋交易网站查询，更看到有的户型开价40几万一坪。

冠宇说，不住高雄的家人原本就有投资房地产，家人说服他在调职前先去高雄买房，家人也花了约三千万台币，买了两户当作投资，未来出租或卖掉赚价差，目前单就房价而言，冠宇家人已获利数百万新台币。

图像来源，BBC News Chinese

图像加注文字，台积电高雄厂所在的楠梓区，成为房市热区。许多住宅大楼正在兴建中。

“我们整层楼，要转调高雄的同事，几乎都在那里买房了。”33岁的新竹台积电工程师柏翰（化名）也是即将转调高雄的一员。他今年三月在高雄楠梓买下新大楼的一个三房单位，他透露，现在有些同事甚至是“想买但买不到”。他上个月到楠梓一处中古社区大楼参观，社区内贴了许多房屋仲介广告写道：你有房屋要卖吗？我帮你卖。

一位在高雄从事房屋仲介6年的王姓房仲对BBC中文证实，“市场上很缺物件（房源），特别是中古屋。”因为台积电设厂，短时间内涌现大量住房需求，有些屋主甚至舍不得现在卖出，观望是否还有下一波涨幅。

不只台积电厂房：供应商进驻预计带来数万人

高雄市政府经济发展局局长廖泰翔4月表示，今年底将有1500名台积电员工进驻高雄第一厂区，二厂也在动工中。台积电本身的员工，加上晶圆制造所需的材料、设备等供应商，以及这些从业人员的家属，预估将为高雄带来数万新人口。

台积电公司没有公开评论过设厂造成周边地区房价上涨的议题。高雄、 嘉义等台积电新设厂地方的政府，已承诺会透过增建社会住宅的方式，让当地人不要成为高房价下的牺牲品。

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图像加注文字，高雄曾是台湾石化业、传统制造业工业重镇，2022年全台工业及服务业薪资中位数，高雄50.9万元，低于全台平均。

谢先生认为台积电进驻高雄对本地人来说“弊大于利”，没有多余的钱投资房地产的高雄人，享受不到房价红利，台积电创造的就业机会，高雄子弟也不一定挤得进去；之后的塞车、物价上涨、用水用电量暴增恐影响民生使用等问题让他很担忧。但也有当地人期待年薪百万的高收入族群移入高雄，带动文化娱乐、高端消费的发展，创造更多就业机会。

向建商购买新成屋、向原屋主购买二手屋，都需要去地政机关做移转登记，因此从“买卖移转登记栋数”可以推估房产交易的热络程度。高雄市2024年上半年和五年前同期相比，移转栋数交易量涨幅43.2%，是台湾六大都市之首。

图像加注文字，台积电厂区周边行政区的房价涨势明显，平均涨幅超过70%

“台积电效应”在高雄并不是特例。从台积电最早设厂的新竹，到台中、台南、高雄再到最新的嘉义，都明显看出房价上升，平均涨幅超过7成。其中原本位于乡下、长期低房价的台南、嘉义、高雄厂址，部分地区涨幅更高达100%。对比政治大学商学院信义不动产研究发展中心的数据，全台湾房价2018至2023年间涨幅仅28%。

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图像加注文字，2022年正在施工的台南科学园区台积电3奈米厂。台南台积电厂区附近的房价，五年来从一坪10几万涨至一坪近30万。

投资客涌现 炒热房市

现在高雄房市火热的情况，房地产专家陈炳辰分析：“炒热的其实大多是外来族群。”

投资客陈泰元信奉“跟着台积电买房必赚”的说法。他回想起当时新竹房价莫名起涨，来不及上车的投资客只能紧盯下一个机会，2018年动工的台南台积电厂区，可供购买的楼房不多，投资获利机会有限。

“现在高雄，全新的机会来了⋯⋯我想要去复制竹北的涨幅。”他称在高雄已经购入数间房产，也在网路上分享投资心得。

2024年初，知名上市建商在高雄市蛋黄区推出大型预售屋，抵达台积电厂区只需开车半小时或搭乘捷运约40分钟。900多户不到一周就卖光。地段好、自备款低，尽管预计2029年才会完工，仍吸引许多投资客组团扫货。

在台北工作的30岁公务员林暄恒就是该建案的买家之一。他对BBC中文说：“我看总价，再看看平面图，就决定买了。”他透过投资群组朋友介绍，获得优先购买的机会。

一千多万台币买下的房子，他不打算自住，为的是投资赚取价差。在预售屋还未向公众开放的潜销期入手，可以买到最优惠的价格：“报酬率是高，稳定性也是够的，对我来说没有不投资的理由。”

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图像加注文字，北部投资客分析，因为在南部缺乏人脉，外地投资客南下高雄，会更倾向选择跟团买房。

投资客黄子秦向BBC中文指出，“跟团买房”的情况，高雄会比北部热烈，因为来自北部的投资客，不熟悉高雄当地房仲或代销公司，会更倾向跟团。而他自己手上有好几个交流房地产资讯的群组，光是在桃园开团，一年就可以从代销公司领到新台币1、200万的奖金。

但住商不动产企划研究室公关主任赖志昶分析说，跟着台积电买房并非稳赚不赔，他以苗栗竹南涨幅有限为例，指出“台积电效应”还得搭配当地的生活机能、交通建设、公共建设，做整体的考量。

专营房地产资讯的媒体《住展》杂志发言人陈炳辰提醒民众，台积电毕竟是一间公司，如果公司运营出状况，可能会反映在房价上。买在生活机能欠佳的“蛋白区”甚至“蛋壳区”的民众，在房市动荡时，可能最先受到冲击。

台湾进入“全民炒房”时代？

“台湾的房地产市场都不正常！”台湾政治大学地政系退休教授张金鹗直言，目前台湾的房屋脱离了正常的居住使用，已然变成“商品化的投资工具”。

张金鹗举出一篇刊登《住宅学报》的论文，研究显示，台南台积电厂区附近的房价，炒作带动涨价的幅度，大于产业投资效应。他忧心高雄也将步上台南的后尘。

根据台湾内政部统计，2024年第一季全台“房价所得比”为10.35，意即台湾一般家庭平均得花10.35年，才能用所得收入买到中等程度的房。对照世界银行（World Bank）标准，发达国家正常的房价所得比应在1.8到5.5倍，发展中国家为3到6倍之间。台湾人的购屋痛苦程度，在世界上名列前茅。

在此同时，却存在着数十万户空屋。内政部统计，2023年下半年共有85万133宅、空屋率为9.25%。

投资客坐拥数间房地产，想买房自住的民众却连买一间都有困难。房地产学者张金鹗感到忧心，认为现在是“投资需求造成的房价高涨，并不是自住需求。”

图像来源，Bloomberg/Getty Images

图像加注文字，部分新建案的大楼外观和周边环境吸引民众购买，但越来越高的价格，有些投资客的钱越滚越多，人手好几间，有些想买一户自住的普通民众，却连一间也买不起。

虽然近年政府陆续祭出“囤房税”、“房地合一税”、“平均地权条例”等打击炒房的政策，提高持有与交易房地产的成本，希望降低“把房地产当投资商品”的现象，但张金鹗认为，政府仍受到来自建商、金融机构的压力，不敢真的让房价下跌。

台湾行政院财政部2023年8月推出鼓励青年购屋自住的“新青安贷款方案”——更优惠的贷款利率、更长的还款宽限期与贷款年限，吸引更多人投入房市。

台湾央行统计，今年6月底，银行不动产贷款占总放款比率37.4%，逼近15年前的历史高点37.9%。全民买房，让台湾各大银行不动产放贷趋近“满水位”，必须祭出“限贷令”或调高利率。

虽然金融监督管理委员会在9月初召集台湾前几大银行开会，要求银行优先将贷款额度分配给三大族群：首购族、自用住宅贷款、已核未拨的已承诺贷款案件，但仍传出民众贷不出钱，无法如期交屋的案例。

张金鹗质疑政府“一下说要打房，一下又把房价撑起来……人民不相信你政府是玩真的，一旦不相信，那我不炒房是笨蛋吗？所以就全民去买了。”

连续几年上涨的房价什么时候会“泡沫化”？张金鹗表示，房价与所得存在落差的“泡沬”已经长期存在，至于这个泡沫会越变越大到爆破？还是会缓慢缩小？目前看来，“台湾的泡沫化现象是越来越严重。”