澳人投资美国房产数量减少，普通人入市难度加大（组图）

在全球金融危机后的繁荣时期，投资美国住宅房产的澳人数量有所减少。但持有美国房产的澳人表示，只要你不指望资本增值，这仍然是有利可图的。

据《澳洲金融评论报》报道，Aconex联合创始人兼科技投资者Leigh Jasper在2010年以“远低于”加行墨尔本同等房产的价格，购买了硅谷Menlo Par的一套四居室家庭住宅。他表示，与澳洲相比，该物业目前的租金收益率更高。

（图片来源：AFR）

“在美国租房的人会比在澳洲租同样房产的人付更多的租金，这让我们获得了很好的收益。虽然我们投资的目的并不完全是为了赚钱，但这却是个不错的投资。”

与后金融危机时代相比，美国住房对于澳洲投资者失去了魅力，Dixon Advisory旗下美国住宅地产基金（US Masters Residential Property Fund）等，就像投资巨头黑石集团（Blackstone）一样，投机地买下了数千套价值暴跌的房产。

Dixon Advisory的投资者经历了一次具有挑战性的局面，其母公司在去年决定将这家财富管理公司置于破产管理之下。这一决定是基于Dixon Advisory面临的不断增加的债务，这些债务来源于集体诉讼、和解协议和监管处罚，导致公司无力偿还债务，最终被视为资不抵债。

但包括前澳洲总理Malcolm Turnbull和妻子Lucy、Rich Lister Anthony Pratt以及演员Nicole Kidman在内的一些澳洲富人目前仍在美国拥有房产，随着美国总统选举的尘埃落定，他们持有的房产数量可能会增加。

纽约豪华房地产经纪人Dolly Lenz本周表示，她认为无论是Donald Trump还是Kamala Harris当选，都不会影响澳洲及其他外国投资者的投资环境。

她提到，美元走弱和美国房价下跌也使得该国的房产更具吸引力。“澳洲人想住的地方——纽约、洛杉矶和佛罗里达州部分地区——房价已经大幅降温，”Lenz说道，“现在竞争少了很多，高净值买家现在比过去五年有更多的机会。”

（图片来源：AFR）

尽管美元和房价双双走弱，但两者均高于十年前的基准，当时美国房产为更多中等收入的投资者提供了机会。

“对于小型投资者来说，澳洲投资美国房产的吸引力已经不再那么强，”总部位于亚特兰大的土地投资公司Drapac Capital Partners的首席执行官Sebastian Drapac说道，该公司拥有价值60亿美元的土地投资组合，覆盖约10,000英亩土地。

Jasper表示，澳洲和美国的房产税收结构不同，美国虽然没有像澳洲一样高的印花税，但因为地方政府也提供教育服务，市政税较高。此外，美国不允许像澳洲那样将房产损失税负扣抵其他所得，所以美国的租金通常定得更高以弥补这部分税负。

他还指出，通过租金收益，投资者可以在美国房产上获得合理的收入。在澳洲，如果房产不升值，事实上是在贬值。他比较了墨尔本的房产税负成本，并指出在没有资本增值的情况下，将资金存入银行可能更划算，这意味着在澳洲投资房地产需要资本增值来真正获益。

此外，美国与澳洲之间的房地产税务问题复杂。美国的物业通常通过公司持有，这种方式方便将房产传给家人，但在澳洲很难评估一个人是否被视为澳洲居民以便进行税务处理。同样，美国不承认澳洲的自我管理养老金基金。后者是很多澳洲人投资房产的途径。

税务和法律上的不一致使得跨国房地产投资变得复杂。整体而言，尽管美元和房价在美国都有所减弱，但相对于十年前仍然高于基准，这减少了中小收入投资者的机会。

（Gina）