清盘率高企，房价加速回升：谁在主导这个春天的市场？（组图）

今年以来，澳联储已三次降息，基准利率降至3.6%，买家的借贷能力因此有所提升。

然而，尽管资金面更宽裕，市场上的可售房源依旧紧张，远远跟不上需求。

在这样的背景下，这个春季的房地产市场格局明显偏向售房的业主。

数据机构Cotality通过对房价指数、工资增幅、入门级房价、拍卖清盘率、挂牌物业数量以及竣工量的研究，呈现出当前清晰的市场图景：

工资上涨叠加利率下调，提升了买家的支付能力，对房产的需求增加；但供应紧缺推高了房价，尤其体现在首次置业者追逐的入门级市场。

这些经济状况表明，春季楼市正呈现出一个典型的卖方市场。

在实际操作层面，地产中介的反馈与数据吻合：入门级市场明显偏向卖方，而在200万澳元以上的高端市场，行情则更接近中立状态，因为工资增长与降息不足以缓解高净值买家的预算压力。

入门级房产领涨

今年初，房价几乎停滞不前，一月和二月均无增长。

但进入下半年，市场逐渐升温，目前全国房价正以每月0.8%的速度上升。

Cotality研究主管Eliza Owen指出，买家数量增加而房源不足，是推动房价的直接原因。

她认为：“这是最能反映澳洲楼市现状的一组数据。”

与此同时，经通胀调整后的实际工资自去年底以来稳步回升，截至6月达到1.3%，为数年来最高水平。这得益于通胀回落和劳动力市场紧张。

Owen表示：“当澳洲人手里多了一些钱时，他们往往会把这些新增收入投进房地产。”

最明显的表现出现在入门级住房市场。

数据显示，平均入门级房产的购买价格已从去年的52万澳元升至56万澳元。这一测算基于20%首付、当前贷款利率，以及房贷支出不超过家庭收入三成的假设。

虽然工资上涨和降息提高了购房预算，但也导致首次置业者承受更大压力。

Domain的数据显示，新贷款平均已占去家庭可支配收入的54%，为至少20年来最高。

相比之下，房产置换的买家通常能拿出更高比例的首付，因而贷款压力相对较轻。

高端市场则显得冷静得多。BresicWhitney首席执行官Thomas McGlynn表示，对于超过200万澳元的房源，市场呈现中立状态。悉尼内城区等高端地段的买家实力正在被考验。

“即便利率已有所下调，但第二套及以上住房市场的表现，远不如部分人预期的那样强劲。”他说。

拍卖清盘率走高

拍卖市场的表现进一步显示了卖方优势。全国清盘率近期升至69%，高于64%的平均水平。

这一比例说明买家活跃，但房源不足，卖方因此更占上风。

Owen指出：“自6月初以来清盘率持续上升，这通常预示房价将上涨。目前的清盘率也高于过去十年的平均水平。”

不过，中介们提醒，这一趋势主要集中在200万澳元以下的房源，而高端市场的买家参与度有限。许多昂贵的房屋往往只有一名买家出价，导致谈判拉长。

McGlynn表示：“我认为我们所处的市场环境是：买卖双方都能以公平的价格进行交易。”

“清盘率能说明部分情况，但不是全部。在年末更多房源入市后，买家的承接力还会继续被测试。我认为市场并不算糟糕，但卖家不太可能指望获得溢价。”

他补充，如果未来再次降息，市场状况可能会迅速转变。

供给紧缺难缓解

挂牌和竣工数据凸显了供给不足的问题。

目前全国挂牌房源约12.1万套，比过去五年平均水平低20%。利率政策的不确定性和需求过旺，是挂牌不足的主要原因。

Owen认为，虽然近期新挂牌有所回升，但整体环境依旧偏向卖方。

竣工数据同样低迷，远低于政府提出的2029年前新增120万套住房目标。

Owen指出：“较高的利率、建筑和材料成本，以及劳动力竞争，削弱了新项目的可行性。这意味着供应短缺将长期存在，并为房价形成支撑。”

“从目前的数据来看，这无疑仍是一个卖方市场。”