RBA警示：政府首次置业担保计划或加剧高杠杆贷款风险（组图）

上周五，澳大利亚储备银行行长Michele Bullock在参议院预算听证会上成为焦点，就货币政策与房价问题接受了议员们的连番提问。

在房价持续上涨、住房负担能力再度成为公众关注焦点之际，Bullock试图为央行“撇清责任”，强调房价飙升的根本原因是“住房供应不足”，而非央行的利率决策所致。

不过，在面对议员追问时，她也承认某些住房政策确实可能加剧市场风险。

“5%首付计划”暗藏贷款风险

自由党参议员Andrew Bragg询问Bullock是否同意联邦政府的“首次购房担保计划”（First Home Guarantee）可能导致更多借款人承担更高的贷款价值比，从而形成更高风险贷款。

她坦言：“是的。”

“

这些购房者的贷款价值比确实更高，这意味着如果他们将来遇到还款困难，而房价又出现下跌，就有可能出现贷款余额高于房屋价值的情况，也就是所谓的‘负资产’。

她解释说。

“这正是这种结构下的主要风险。”

该计划允许首次购房者仅以5%的首付款购房，并免除贷款保险费用。

本月计划正式实行后，市场迅速升温，多家房产中介与贷款经纪人都表示，入门级住房的竞争已愈发激烈。

Bullock指出，尽管这些贷款由政府担保而非私人保险机构，但这种安排仍带来了潜在风险。

“对于购房者而言，风险在于他们必须承担更高的还款压力；如果房价下跌又不得不出售房产，可能无法收回贷款成本。对银行而言，这同样是一种风险。”她说。

当Bragg进一步追问：“在取消收入上限、放宽申请条件后，是否会有更多人申请高LVR贷款？是否会有更多人负债收入比过高？”

Bullock回应说：“很可能。虽然我们目前还没有确切数据，但这种趋势是有可能出现的。”

“贷款比例越高、负债越多，每月的房贷支出也会更高。申请者在决定是否参与这一计划时，必须考虑这一点。”

她补充说，过去相当一部分购房者其实并未借到可获批的最高额度，这说明他们在还款压力面前相对谨慎。

“不是所有人都会立刻借到95%的贷款上限，有些人会，但我认为仍有不少购房者会保持理性。”

Bullock表示，虽然这类贷款对个体风险更高，但“对银行体系的风险相对有限，因为现在的担保来自政府，而非商业保险公司”。

“换句话说，风险被转移到了政府层面”。

绿党参议员Nick McKim随后提问，越来越多投资者正回归房地产市场，押注房价继续上涨，这是否可能导致系统性风险？

Bullock回应说，目前尚未出现明显的过热迹象。

“我们暂未看到高贷款价值比或高负债收入比贷款大幅上升的情况，”她说，“但确实需要密切关注，因为这类行为可能会放大市场周期。”

她指出，澳大利亚的租赁住房主要由个人投资者持有，而投资者往往是市场周期中最早活跃的一群人。

“投资者通常会率先进场，这是我们在以往周期中看到的典型模式。”

Bullock表示，如果投资者活动导致信贷扩张、贷款杠杆上升，确实可能引发金融稳定隐忧，但目前这种风险尚未显现。

“房价问题不应归咎于货币政策”

部分参议员还质疑，澳储行的低利率政策和政府的住房政策是否共同推动了房价上涨。

Bullock再次强调，房市的主要问题仍是供应短缺。

“我不认为这是央行的职责去告诉政府该如何制定住房政策。”她说。

她同时否认了“央行在疫情期间通过量化宽松推高房价”的指责。

“问题在于供应长期落后于需求。当货币政策放松、住房需求上升时，供应无法立刻跟上。这不是货币政策的责任。”