5年前买房的澳洲年轻人，现在他们房产升值了多少？（组图）

虽然澳洲住房持有率统计数据整体不容乐观，但毕马威（KPMG）的一项最新分析却为特定群体带来了惊喜。

这个幸运群体目前年龄在25至34岁之间，他们在2020年新冠疫情期间，趁利率暴跌至历史低点时成功置产。

数据显示，在2024-25财年，他们的平均净资产已达到55万澳元。相比之下，2019-20财年的同龄人群（现已30至39岁）当时报告的净资产仅为34万澳元，这意味着该群体的财富在短短几年内暴涨了63%。

疫情“置业之窗”已关闭，财富鸿沟引发热议

KPMG城市经济学家Terry Rawnsley利用澳洲统计局（ABS）的数据进行了深度测算。

他指出，尽管婴儿潮一代和X世代在净资产总量上仍遥遥领先，但这一年轻群体63%的增长率甚至超过了前辈。

这一增长主要由2020年和2021年的超低利率引发的住房持有率提高所驱动。然而，随着目前利率处于更高水平，那个黄金置业窗口已经紧紧关闭。

疫情时期的利率优惠在年轻置业者与其他“租房一代”之间造成了巨大的财富鸿沟。自2020年3月以来，全澳房价涨幅已接近50%，而澳洲储备银行（RBA）的现金利率则累计上升了超过3个百分点。

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Rawnsley进一步分析称，在价格飙升前成功入市的人，不仅拥有居住权保障，还能获得资本增值，并能利用该资产进行杠杆投资，实现投资组合多元化。

相比之下，“租房一代”则完全无法享受稳定住房和资本积累的红利。

如今，如果没有政府推出的5%首付计划等政策支持，首付款的购买力已大不如前。咨询公司Prime Years董事Shaun Ganguly表示，对于现在的年轻人来说，买房几乎是不可能完成的任务，这种财富鸿沟令人触目惊心。

但他同时强调，房产虽是加分项，但并非创造财富的灵丹妙药，没买房并不代表是“失败者”。

对于错过了疫情置业窗口的年轻人，专家提出了五种替代的财富积累策略：

1. 构建多元化投资组合

相比房产，包含交易所交易基金（ETF）、股票或债券的投资组合具有流动性强、成本低和操作简单等优势。

理财专家Amanda Cassar认为，这种投资方式最大的好处是现成性，如果急需用钱可以快速套现，且具备良好的长期增长前景。

Ganguly补充道，房产投资往往面临“要么全入，要么全出”的局限，而定制化投资清单则能让投资者根据财务状况灵活调整投入水平。

不过专家提醒，如果资金计划在五年内用于买房首付，则应优先考虑高息储蓄账户或固定收益产品，以规避市场波动风险。

2. 巧妙利用杠杆效应

房产增值的核心在于银行杠杆。Ganguly指出，某些基金结构设计了内部杠杆，即使出现亏损，投资者也不会像保证金贷款（margin loan）那样面临追缴通知。

Cassar则从税务角度分析，保证金贷款对于高收入人群更具吸引力，因为贷款利息可以抵扣税收。

但她提醒，目前保证金贷款利率约为9%，投资者必须确保其杠杆投资的回报率高于这一水平。

3. 布局投资债券（Insurance Bonds）

这类由人寿保险公司销售的债券正重新受到青睐。其收益按30%的税率缴税，低于45%的最高边际税率。

Ganguly表示，这种工具非常适合投资期限超过10年的人群，只要持有时间足够长，取现时通常无需支付额外税款，是避开资本利得税并保持流动性的优选。

4. 最大限度发挥养老金（Super）复利效应

向养老金供款虽然意味着这笔钱要到60岁左右才能动用，但其复利效应不容小觑。Ganguly建议，由于没有抵押贷款压力，年轻人可以利用盈余资金进行税前薪资牺牲（salary sacrificing），将养老金投向风险较高、回报潜力更大的项目。

Cassar将复利称为“世界第八大奇迹”，她鼓励30多岁的年轻人尽早开始额外供款，但也要在未来规划与当前生活品质之间取得平衡。

5. 坚持置业梦想，不必操之过急

理财专家Greg Cook认为，有房与无房族之间的差距并非新鲜事。他以自身经历为例称，他在1989年购买首套房时年利率高达17%，但这并未决定他的未来。

他强调，从长远来看，资产持有的时长比入市时机更重要。

房产作为澳洲财富基石的地位依然稳固，除了资产增值外，抵押贷款还起到了一种“强制储蓄”的作用，能够帮助年轻人建立财务纪律，避免过度消费。